В конце июня 2011 года вступил в силу Закон Республики Узбекистан «О риелторской деятельности». Цель принятого документа — передать рынок недвижимости в надежные квалифицированные и сертифицированные «руки». Однако, как показывает практика, «черные маклеры» и не подумали выпустить этот лакомый кусок из сферы своих интересов. О том, что мешает переломить ситуацию и ввести рынок недвижимости в цивилизованное русло, — беседа с исполнительным директором Ассоциации риелторских организаций Абдумаликом Алиевым.
— Согласно мнению сотрудников риелторских организаций, на долю официальных представителей рынка недвижимости (лицензированных риелторских организаций) при сделках с недвижимостью приходится всего лишь 20%. Остальную часть рынка обслуживают «черные маклеры», хотя они и находятся вне закона. С чем связана такая ситуация?
— Закон «О риелторской деятельности» призван был упорядочить отношения между участниками рынка недвижимости (продавцы и покупатели, арендодатели и арендаторы) и риелторами — профессиональными поставщиками услуг. С этой целью законом было введено лицензирование риелторской деятельности, установлены категории риелторских услуг, определены минимальные требования соответствия к риелторским организациям и риелторам (индивидуальным предпринимателям), а также определен формат взаимодействия риелторских организаций с государственными структурами и ведомствами, представителями ЖКХ, органами местного самоуправления.
Однако, к большому сожалению, профессиональные субъекты рынка риелторских услуг все еще остаются в меньшинстве, разделяя это поприще с тысячами «маклеров», осуществляющих свою деятельность вне правового поля.
Не меньшие сложности в работе сотрудников риелторских организаций возникают вследствие неисполнения со стороны работников предприятий сферы ЖКХ и различных государственных органов статьи 18 Закона РУз «О риелторской деятельности». Согласно этой статье, на них возложены обязательства предоставлять определенную информацию в ответ на направляемые в их адрес запросы от риелторских организаций. Таким образом, не единичны случаи, когда
оплатив услуги риелторской организации, заказчики порой вынуждены сами сопровождать сотрудников агентств, чтобы получить необходимые документы или справки для удостоверения той или иной сделки.
— Согласно этой статье, органы внутренних дел также являются владельцами необходимой информации. Насколько налажено взаимодействие с этой структурой?
— Действительно, в пакет документов, подготавливаемых для сделки с недвижимостью, входит справка, о регистрации граждан по адресу объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, которая должна выдаваться органами внутренних дел. Однако на практике необходимо обратиться за этой справкой к паспортистке, чей статус, к сожалению, на сегодняшний день не определен. Паспортисток ранее вывели из состава РУВД и, согласно решению хокима города Ташкента, должны были ввести в штат махаллинских комитетов. Но до сегодняшнего дня это решение не исполнено. И получается, что фактически паспортисток нет в природе, поскольку официально они негде не числятся. Поэтому и справки, которые они выдают, подписывает и заверяет печатью руководитель ТЧСЖ.
Отсутствие утвержденных тарифов по оплате услуг «паспортисток» и отказ принимать оплату в безналичной форме создают дополнительные проблемы в работе риелторских организаций.
— Но это же рискованная ситуация. Как можно допустить, чтобы человек, владеющий огромным массивом данных о гражданах, никем не контролировался?
— Это действительно большая проблема. И она выходит даже за пределы интересов рынка недвижимости. Нет никакой гарантии, что за определенную плату в какую-то квартиру не будет вписан сомнительный элемент. Справку заверяет печатью руководитель ТЧСЖ, который не знает абсолютно всех прописанных жильцов дома. Таким образом, можно легализировать кого угодно.
— Вы сделали акцент на том, что право на сбор информации, то есть документов, имеет только риелторская организация. То есть сам риелтор этого делать не может?
—Хочу обратить на это особое внимание. Осуществлять сбор информации имеют право только риелторские организации, поскольку и договор на оказание услуг заключается именно с ними. Однако этот пункт закона можно легко обойти, чем пользуются в том числе и те, кто вообще не имеет каких-либо разрешительных документов на данный вид деятельности. Просто составляется нотариальная доверенность на право сбора информации. Такая ситуация как раз и способствует тому, что основная часть рынка недвижимости охвачена «черными риелторами», а это колоссальные деньги.
Например, согласно аналитической информации, по состоянию на 1 октября 2016 года на продажу было выставлено на различных сайтах порядка 10 тысяч квартир по средней цене около 40 тыс. долларов. Тем самым общая цена приблизительно 400 млн. долларов. Расходы на услуги посредников составляют порядка 3%, то есть 12 млн. долларов. Из них на нелегальный рынок придется 9,6 млн. долларов. Мало того, что с этой суммы не будут уплачены налоги, неизвестно, на какие цели вообще могут быть направлены эти средства, поскольку они вне государственного контроля.
Понижение «черными маклерами» цен на услуги до минимального уровня отрицательно сказывается на деятельности лицензированных риелторских организаций, которые заключают договоры с клиентами и оплачивают все расходы, вязанные с содержанием организации, получением лицензии, обучением сотрудников. Таким образом, убивается жизнедеятельность законопослушных лицензированных риелторских организаций. В настоящее время количество риелторских организаций и так недостаточно для полноценного обслуживания рынка, особенно в регионах. Так, по состоянию на 1 июня 2016 года на Республику Каракалпакстан, Джизакскую, Навоийскую, Хорезмскую области приходилось всего по 4 выданных лицензии, на Сурхандарьинскую — 3, Сырдарьинскую — 2
Данная ситуация ни к чему хорошему привести не может, так как собственники объектов недвижимости становятся уязвимыми для различного рода мошенников. Это касается как продавцов, так и покупателей. Они слепо передают свою документацию в руки человека, о котором не знают практически нечего. И если он завтра исчезнет или с ним что-то случится, то документы на недвижимость невозможно будет вернуть. Если клиент будет обманут, сложно будет найти виновного. В отличие от «черных маклеров», риелторская организация заключает официальный договор и несет полную ответственность за совершаемые действия.
— Какие меры принимает Ассоциация в борьбе с нелегалами?
— Мы сотрудничаем со всеми заинтересованными государственными структурами. И хотя работа по пресечению нелегальной деятельности на рынке недвижимости ведется, пока результаты достаточно скромные. Так, в 2014 году
были выявлены всего 12 лиц, осуществляющих незаконную деятельность. Ассоциация через риелторские организации собирает сведения о «черных маклерах», которые имеют в социальных сетях группы, где обмениваются информацией
о существующих объектах недвижимости. Безнаказанно используя современные средства коммуникации, они осуществляют рассылку предложений о сотрудничестве. Их очень легко выявить. Однако эти данные остаются невостребованными.
— Можно сделать вывод, что сегодня официальный рынок недвижимости переживает достаточно сложный период. Какой Вы видите выход из этой ситуации?
— В настоящее время Нижняя Законодательная палата Олий Мажлиса РУз, наряду с другими законами, проводит мониторинг Закона «О риелторской деятельности». Ассоциацией подготовлены предложения по внесению изменений в некоторые статьи Закона «О риелторской деятельности». Предложенные изменения учитывают реалии сегодняшнего положения на рынке недвижимости. Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что назрела острая
необходимость принятия на государственном уровне соответствующих документов по упорядочению рынка недвижимости и повышения роли лицензированных риелторских организаций, осуществляющих свою деятельность в целях развития и совершенствования рынка профессиональных риелторских услуг.
Ольга Непомнящая
