Uy-joy oldi-sotdisi bilan ro‘baro‘ kelmagan odamni topish qiyin bo‘lsa kerak. Mutaxassislarning fikricha, xaridor 5-10 daqiqa ichidayoq uyni olish-olmasligi haqidagi qarorni chiqarar ekan, uning e'tiborini birinchi navbatda uyning ahvoli va shipning balandligi tortarkan. Bu haqda Norma.uz yozmoqda.
Uyga xaridor topildi, deylik. Hujjatlarni rasmiylashtirish sanasini kelishib oldingiz, mana, shu bosqichda ko‘pchilik sotuvchilar bir xatoga yo‘l qo‘yishadi. Ular telefonni o‘chirib qo‘yishadi: qo‘ng‘iroq qilayotganlarga uy sotilganini aytishadi, har qanday reklamani olib tashlashadi. Chunki ular xaridor o‘zi uchun yanada foydaliroq bo‘lgan variantlarni izlayotgan bo‘lishi mumkinligini xayollariga keltirishmaydi.
Kelishilgan kunda xaridordan darak topolmagan sotuvchi xavotirga tusha boshlaydi. Qo‘ng‘iroqlarga javoban xaridor hammasi joyida ekani, mablag‘ni to‘playotganini ma'lum qiladi (ertaga qarzni qaytarishadi, uch kundan keyin mashinaning pulini olib kelishadi, ertaga qarindoshim qarz berib turadi, xullas, bahonalar ko‘p). Bir oy o‘tar-o‘tmas esa u boshqa uyni sotib olgani va hujjatlarni ham rasmiylashtirib ulgurganini bildiradi...
Shu bois sotuvchi xaridor to‘liq hisob-kitob qilmaguniga qadar, oldi-sotdi shartnomasi notarius tomonidan tasdiqlanmagunicha uy sotilishi haqidagi e'lonni olib tashlamasligi kerak. Bundan tashqari, xaridor bilan uy oldi-sotdisi bo‘yicha to‘liq kelishuvga kelingandan keyin dastlabki to‘lov masalasini darhol ko‘tarish zarar qilmaydi.
Deylik, xaridor uyni olishi aniq ekanini tasdiqlovchi dastlabki to‘lovni kiritishga rozi bo‘ldi va uning summasi ham kelishib olindi. Bu jarayonni qanday qilib to‘g‘ri hujjatlashtirish kerak, keyin nizolar kelib chiqmasligi uchun pulni qanday qilib olish/berish kerak.
Zakalatmi yoki avans (bo‘nak)
Fuqarolik kodeksining 311-moddasida shunday deyilgan: «Shartnoma tuzayotgan taraflardan biri shartnoma tuzilganligini isbotlash va uning ijrosini ta'minlash yuzasidan beradigan pul summasi zakalat hisoblanadi. Zakalat to‘g‘risidagi kelishuv zakalatning summasidan qat'i nazar, yozma ravishda tuzilishi kerak. Shartnomadagi taraf amalga oshipishi kerak bo‘lgan to‘lovlap hisobidan to‘langan summa zakalat ekanligiga, xususan ushbu moddaning ikkinchi qismida belgilangan qoidaga rioya qilinmasligi oqibatida, shubha tug‘ilgan taqdirda, bu summa, agar boshqa hol isbotlangan bo‘lmasa, bo‘nak sifatida to‘langan deb hisoblanadi».
Fuqarolik kodeksining 312-moddasida esa zakalat bilan ta'minlangan majburiyatni bekor qilish va bajarmaslik oqibatlari keltirilgan: «Majburiyat uni bajarishdan oldin taraflarning kelishuviga muvofiq yoki bajarishning imkoni yo‘qligi oqibatida bekor qilingan taqdirda zakalat puli qaytarib berilishi kerak. Agar shartnomaning bajarilmasligi uchun zakalat puli bergan taraf javobgar bo‘lsa, zakalat ikkinchi tarafda qoladi. Agar shartnomaning bajarilmasligi uchun zakalat olgan taraf javobgar bo‘lsa, u ikkinchi tarafga zakalatni ikki baravar qilib qaytarishi shart. Bundan tashqari, shartnomaning bajarilmasligi uchun javobgar bo‘lgan taraf, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, zakalat summasini hisobga olgan holda ikkinchi tarafga zararlarni to‘lashi shart».
Zakalat bilan avans o‘rtasidagi asosiy farq – tomonlarning majburiyatida. Agar siz uy sotuvchisi sifatida zakalat kelishuviga imzo chekkan bo‘lsangiz, uni bekor qilish javobgarlikka tortilishingizga sabab bo‘lishi mumkinligini bilishingiz kerak.
Yuridik jihatdan bu majburiyatlarni bajarmaslikka kiradi: «shartnomaning bajarilmasligi uchun javobgar bo‘lgan tomon, ikkinchi tarafga zakalatni ikki baravar qilib qaytarishi shart». Demak, agar xaridor uy olishni istamay qolsa, zakalat sotuvchida qoladi.
Avans esa – bir tomonning kelgusida ish bajarish, xizmat ko‘rsatish yoki mol-mulkni yetkazib berish uchun kelishilgan mablag‘ning bir qismini boshqa tomonga berilishidir. Avans puli umumiy to‘lov summasiga qo‘shib hisoblanadi.
Majburiyatlar bajarilmagan holatda u bergan tomonga qaytariladi. Shu tariqa, avans, ya'ni bo‘nak na sotuvchi va na xaridor tomonidan majburiyatni nazarda tutadi. Zakalatdan farqli o‘laroq avans majburiyatlarni bajarish ta'minotining bir usuli rolini bajarmaydi.
Aynan shu bois ham uy-joy oldi-sotdisi zakalat shaklida tuziladi. U kelishuv shartlarini buzganlik uchun tomonlarning jiddiy javobgarligini ko‘zda tutadi. Kelishuv tuzilayotganda zakalat miqdori milliy valyuta — so‘mda ko‘rsatilishi kerak.
Notarial idoraga hujjatlar
Zakalat kelishuvi tuzilib, uy uchun dastlabki to‘lov olinganidan keyin kelishuvni tayyorlash ishlari boshlanadi. Sotuvchiga notarial idoraga taqdim etish uchun hujjatlarni to‘plash vazifasi yuklanadi. Bu uy oldi-sotdisidagi eng murakkab jarayon.
Eslatib o‘tamiz, Vazirlar Mahkamasining 27.02.2017 yildagi 106-son qarori bilan Ko‘chmas mulkning oldi-sotdi, ayirboshlash va hadya qilish bitimlarini idoralararo elektron hamkorlikni qo‘llagan holda notarial tasdiqlash tartibi to‘g‘risidagi nizom tasdiqlangan edi.
Sotuvchi quyidagi hujjatlarni to‘laydi:
1. Xatlov ishi va ko‘chmas mulk egaligini tasdiqlovchi yuridik hujjat, hokim qarori, sud ajrimi yoki boshqa huquqni ta'minlovchi hujjatlar.
2. Yer resurslari, geodeziya, kartografiya va davlat kadastri hududiy bo‘limlarining mulkdorlikni tasdiqlovchi hujjati.
3. Arxitektura va qurilish boshqarmasidan mazkur bino yaqin 5 yil ichida buzilmasligi to‘g‘risidagi ma'lumotnoma.
4. Turar joydan oila a'zolar va propiska qilingan boshqa shaxslar to‘g‘risida ma'lumotnoma (ko‘chmas mulk ro‘yxatdan o‘tkazilgan joydagi pasport stoli tomonidan beriladi (17-shakl) va XUMShning propiska qilingan shaxslarni tasdiqlovchi ma'lumotnomasi (17-shaklga ilova).
5. Oila kodeksining 23, 24-moddalariga muvofiq, mulkdor turmush o‘rtog‘ining notarial tasdiqlangan uyni sotishga roziligi to‘g‘risida ma'lumot (agar ko‘chmas mulk nikoh tuzligan davrda olingan bo‘lsa).
6. Sotilayotgan uy manzili bo‘yicha doimiy yashayotgan oilaning barcha balog‘at yoshiga yetgan a'zolarining uy sotilishiga yozma roziligi.
7. Tomonlarning pasportlari, doimiy propiskasi bilan.
8. Quyidagi tashkilotlardan qarzi yo‘qligi to‘g‘risida ma'lumot:
• mol-mulk solig‘i (tuman DSI);
• ekspluatatsiya xarajatlari (XUMSh);
• elektr energiyasidan foydalanganlik uchun;
• tabiiy gazdan foydalanganlik uchun;
• telefonga abonent to‘lovi;
• issiq suv va isitish;
• sovuq suv va kanalizatsiya;
• qattiq va suyuq maishiy chiqindilarni to‘lash va olib ketish.
Barcha hujjatlar to‘plandi, deylik. Oldi-sotdi shartnomasini tasdiqlatish qoldi. Shartnomada sotilayotgan kvartirada bo‘lgan barcha propiska qilingan kishilarning propiskadan chiqarilish muddatlarini ko‘rsatib o‘tish darkor (odatda, bir oy muddat ichida). Bu kvartirani yuridik jihatdan bo‘shatish sanasi. Ammo uni jismoniy bo‘shatish muddati ham mavjud. Ushbu muddat ko‘pincha tomonlarning og‘zaki kelishuvi bilan hal etiladi.
