После перехода аукционов на систему онлайн, приобретение имущества стало более прозрачным. Однако, инциденты после приобретения бросают тень на авторитет «E-Ijro Auksion».
Очередное обращение поступило к нам из города Джизака. Гюнель Алиева, предприниматель, решившая расширить свой бизнес, 22 ноября 2019 года приобрела на онлайн-аукционе производственное здание в малой промышленной зоне.
Очередной добросовестный владелец, Гюнель Алиева, как и сотни (а может и тысячи) людей, которые, купив имущество на онлайн-аукционе, вместо дохода и прибыли получают только дополнительную головную боль, сегодня может расстаться со своим имуществом, и теперь вынуждена ходить по судам.
Единственная её «провинность» заключается в том, что она, как добросовестный владелец, участвовала в государственном онлайн-аукционе и приобрела там имущество.
Данное нежилое помещение на участке, площадью 9,33 соток, принадлежащее ООО «UZ KAMOL TEKS», в 2019 году было поставлено в залог для кредита, ранее полученного в Джизакском филиале «Алокабанка». Кредит не был выплачен своевременно, и, согласно решению Галляаральского межрайонного экономического суда, взыскание было направлено на имущество под залогом, и, в связи с исполнением, здание было выставлено на онлайн-аукцион.
По словам Гюнель Алиевой, победившей на аукционе и купившей имущество за 302 млн сумов, когда она приобрела здание, оно было одноэтажным. Только у входа был возведён второй этаж, а на крыше были установлены фермы. Она покрыла крышу второго этажа профнастилом, отштукатурила здание, установила пластиковые рамы на окнах, провела канализацию.
Юрист Джизакского филиала АК «Алокабанк» Акбарали Мелибоев отметил, что при изменении одноэтажного здания, поставленного под залог, или возведении дополнительных строений на его территории, следует получить разрешение банка. Однако руководитель ООО этого не сделал.
В конечном итоге, решение Галляаральского межрайонного экономического суда вступило в законную силу. Объект залога был выставлен на аукцион. Имущество, оцененное в 325 млн, выставлялось на торги несколько раз, и, в результате снижения цены, 22 ноября 2019 года было продано за 302 млн сумов. 205 миллионов из этих денег ушли на погашение задолженности по кредиту.
Тогда в чём вообще проблема?
Дело в том, что руководитель ООО «UZ KAMOL TEKS» Косимжон Хусанов поставил это здание под залог в качестве кредитного обеспечения не для себя, а для другой организации, на основе договора поручительства. Как говорится, своя рубашка ближе к телу. Он не захотел так просто расставаться с имуществом в результате невыполнения другими своих обязательств, и его тоже можно понять. Поэтому он измышляет разные уловки, чтобы вернуть свою недвижимость.
По этой причине он подал иск в суд о признании недействительным протокола аукциона. 14 сентября 2020 года дело было рассмотрено в Джизакском межрайонном суде по гражданским делам. В судебном заседании отмечалось, что в здании был построен второй этаж после того, как оно было поставлено под залог. До выставления на аукцион, представители БПИ, осматривая здание, записали его как «двухэтажное», и допустили ошибку. Поэтому протокол онлайн-аукциона был признан недействительным.
Суд постановил взыскать с отдела БПИ города Джизака и Гюнель Алиевой государственную пошлину в размере 11 млн 600 тысяч сумов в пользу государства.
То есть, Гюнель Алиева, не имеющая никакого отношения ко всем этим делам, а просто участвовавшая на аукционе, ещё и должна платить 11,6 млн сумов государственной пошлины. Как это можно понять?
Почему Гюнель Алиева должна платить деньги?! Причина? Суд вынес решение в пользу стороны, наплевавшей на обязательства, наплевав тем самым на часть 4 статьи 229 Кодекса об административной ответственности, и решив наказать добросовестного покупателя?
Настоящее судебное решение было опротестовано прокуратурой города Джизака.
Однако, на апелляционной стадии протест не был принят во внимание, и первичное судебное решение оставлено без изменений.
Согласно судебному решению, которое сейчас находится в силе, ГУП «Центр организации электронных онлайн-аукционов» должен вернуть Г.Алиевой 3,025 млн сумов, Джизакский филиал АК «Алокабанк» - 203,277 млн сумов, Джизакский отдел БПИ – 4,145 млн сумов, ООО «UZ KAMOL TEKS» - 88,037 млн сумов, а здание следует вернуть ООО «UZ KAMOL TEKS».
Дабы принять участие в аукционе и приобрести это имущество, Гюнель Алиева была вынуждена срочно и задёшево продать свои материальные ценности, магазин на рынке, автомобиль, золото. Но это теперь никого не интересует: «Твоя вина в том, что ты участвовала в аукционе, организованном государственным предприятием».
Мы поинтересовались мнением Гайрата Рахмонкулова, государственного исполнителя отдела БПИ города Джизака, оформлявшего имущество на аукционе.
Исполнитель БПИ рассказал, что после поступления судебного исполнительного листа в городской БПИ, был составлен акт осмотра здания с участием свидетелей и задолжника Косимжона Хусанова. Отмечалось наличие в здании незавершённого второго этажа. Все остальные показатели по зданию не соответствовали договору залога и кадастровым документам здания. А кадастровых документов на второй этаж - не было. При заполнении электронной таблицы для выставления на аукцион, в здании отмечалось наличие незаконного строения.
Сведения, внесённые исполнителем для проведения онлайн-аукциона
Г.Рахмонкулов рассказал, что в сведениях, внесённых на аукцион, отмечалось, что здание является двухэтажным, поскольку он видел это своими глазами, а остальные сведения, в соответствии с кадастровыми документами, были внесены по площади первого этажа.
Записи из протокола победителя на аукционе
По данному казусу была назначена служебная проверка, в ходе которой признали, что серьёзной ошибки не допущено, и он отделался предупреждением.
Как видите, здание записано двухэтажным, но в аукционные данные внесена площадь первого этажа на момент, когда его поставили под залог. Но площадь 300 квадратных метров, которая появилась потом, не была указана.
По этому запутанному вопросу имеется другой необычный аспект: здание в какой-то момент было продано третьему лицу. То есть, здание, поставленное под залог в банке, и проданное впоследствии Гюнель Алиевой на аукционе, 30 декабря 2019 года было реализовано под другим кадастровым номером третьей стороне, некоему Рустаму Ахатову, согласно договору купли-продажи, заверенному нотариусом, всего за 500 тысяч сумов (!).
Известно, что на здание, поставленное под залог, кадастровым ведомством был наложен запрет. Каким же образом здание, проданное на аукционе, после возмещения банковского кредита и оформления на имя Гюнель Алиевой, было реализовано другому лицу?
Для получения ответа на эти вопросы мы побывали в Джизакском городском отделе Государственного агентства кадастра. Специалист отдела «Единого окна» данного ведомства Шерзод Алламуродов рассказал, что по вине сотрудников отдела кадастра, после продажи здания и снятия запрета на него, ему был присвоен второй кадастровый номер.
Однако, Ш.Аллмуродов упомянул, что кадастровый номер был отменён, недвижимость не оформлялась на нового владельца Рустама Ахатова, который приобрёл здание согласно договору купли-продажи, а кадастровые документы до сих пор оформлены на имя Гюнель Алиевой.
Гюнель Алиева обратилась по данному вопросу в Джизакский городской административный суд. Её иск был удовлетворён. 30 июля 2020 года суд признал недействительной выписку из государственного реестра, выданную Джизакским филиалом ГП «Ермулккадастр» 22 мая 2020 года.
Апелляционная жалоба ООО «UZ KAMOL TEKS», поданная в Джизакский областной административный суд, не была удовлетворена.
Обратите внимание: человек, чётко знающий, что недвижимость уплывает из его рук, воспользовавшись ошибкой молодых парней из кадастрового ведомства, продаёт её другому лицу. Эта ошибка была устранена постановлением административного суда, но он ещё и подал апелляцию.
Конечно, в данном случае заведомая реализация не принадлежащего владельцу имущества, на самом деле, является мошенничеством. Если Рустам Ахатов обратится с заявлением, то может быть возбуждено уголовное дело.
Но, с большой вероятностью, он не чужой человек для Косимжона Хусанова. Ничего страшного, стороны много не потеряют от соглашения стоимостью хорошего обеда (500 тысяч сумов), уж как-нибудь договорятся…
Как видите, все ведомства, имеющие отношение к событию – банк, кадастр, БПИ, даже прокуратура, утверждают, что Гюнель Алиева оказалась без вины виноватой. Однако, понимаете ли вы, кого защищают Джизакские суды по гражданским делам, выступая против добросовестного покупателя?..
Обратимся к законодательству. В соответствии с частью 2 статьи 229 Гражданского кодекса, истребование имущества по основаниям, указанным в части первой настоящей статьи, не допускается, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.
В первой части статьи 229 перечислено, при каких обстоятельствах собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя.
- Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать – владелец приобрёл его на открытом государственном аукционе;
- Если приобретатель не знал и не должен был знать об этом – он знал;
- В случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли – оно не было утеряно, и собственник поставил его под залог добровольно.
Конечно, подобные инциденты снижают доверие к онлайн-аукциону. У предпринимателей отпадает охота приобретать на них недвижимость.
Возникает справедливый вопрос: а что же стало с вторым этажом площадью почти 300 кв.м., если бывший владелец поставил под залог только первый этаж.
Решение очень простое: Гюнель Алиева должна оплатить руководителю ООО «UZ KAMOL TEKS» Косимжону Хусанову шлакоблоки и фермы, израсходованные для строительства второго этажа, а Косимжон Хусанов должен уплатить 500 тысяч сумов из этих денег Рустаму Ахатову, купившему здание во второй раз – и всё будет в полном порядке. Почему из-за дополнительно пристроенного здания под залогом ведутся действия по возврату всего здания? Разве это справедливо?
Гюнель Алиева, предприниматель, занимающаяся производством лёгких пеноблоков, намеревавшаяся расширить свой бизнес производством качественной одежды из джинсовой ткани, уже не верит в справедливость. Она сейчас только ходит по судам.
Теперь она ждёт справедливости от Генеральной прокуратуры и Верховного суда. Сейчас она готовится к рассмотрению дела Верховным судом в надзорном порядке.
Ну а мы продолжаем наблюдать за развитием событий.
Шухрат Шокиржонов, специальный корреспондент Kun.uz,
оператор – Джахонгир Алибоев
перевод: Вадим Султанов,
Анастасия Ткачёва
