Проблемы аренды жилья. Причины и предложения по их решению

В экономике есть непреложный закон - есть спрос, возникает и предложение. То есть, если на какой-либо товар есть высокий спрос, должен сформироваться класс тех, кто его предлагает, и получает от этого прибыль. Но, простой на первый взгляд закон, не справляется в Узбекистане с такой социальной проблемой, как аренда жилья - она и по сей день не решена.

Почему же люди не могут спокойно жить, заплатив за это? В конце концов, практически в любых экономических отношениях продукт или услуга покупается за деньги!

По нашим субъективным выводам, тому есть несколько причин:

1. В Узбекистане по-прежнему существует серьезная жилищная проблема, а это означает, что количество людей без отдельного жилья очень велико. Это создает естественный спрос.

2. Вторая причина напрямую связана с первой - еще не сформировался класс собственников, зарабатывающих, сдавая свободное жилье, которое имеется у очень немногих.

3. Хотя на первый взгляд это может показаться очень прибыльным бизнесом, на самом деле для собственников сдача в аренду квартир таковым не является. Вот несколько простых примеров: Средняя цена двухкомнатной квартиры в нижнем ценовом сегменте в Ташкенте составляет около 30 000 долларов. Это - самая низкая цена, то есть недвижимость без ремонта и обстановки. Снимая такую квартиру, можно зарабатывать 200-250 долларов в месяц. Следовательно, не окупится даже 1% вложений. Кроме того, необходимо вычесть из этих денег стоимость содержания квартиры.

Согласно данным, в успешной системе общественного питания доход составляет 25-30 процентов, на транспорте - 20-25 процентов, а в торговле - в среднем 10-15 процентов. А раз так, то дальновидный предприниматель сегодня не вкладывает средства в бизнес, который не приносит даже одного процента в месяц.

4. В Узбекистане, в отличие от зарубежных стран, бизнес «доходных домов» не сформировался. Но именно такие дома служат для удовлетворения высокого спроса на дешевую аренду. У нас тоже есть опытные предприниматели, мастера-строители. Некоторые наверняка думали об этом. Но наши бизнесмены не любят вкладывать деньги в долгосрочные проекты. Для них в разы предпочтительнее построить дом и продать. Построил, продал, получил прибыль - вот и все!
Поэтому мы до сих пор не встречали полностью сдающихся в аренду многоквартирных домов, особенно в Ташкенте.

Да и бизнес пока не особенно защищен от опасностей. Те, кто начинает долгосрочный проект, боятся потерять свою собственность из-за сноса или «неправильно принятого решения». Если бы не эти аспекты, например, строительство 50-квартирного дома с минимальными условиями и средней арендной платой в 100 долларов в месяц, безусловно приносило бы стабильный доход.

5. И, наконец, арендатор, то бишь квартиросъемщик, у нас воспринимается как человек, не имеющий постоянного дохода и более того, как не успешный. Поэтому особого интереса зарабатывать на такой категории людей нет. Однако в развитых странах большинство населения живет снимая жилье, заводит детей и даже умирает снимая жилье. В этом нет ничего постыдного. Но мы, как всегда, не можем отказаться от закостенелых стереотипов.

Где решение проблемы?

1. Простой пример - охват детей дошкольным образованием до недавнего времени был весьма болезненной темой. Сейчас он вырос с 27 до 60 процентов. Причина очевидна - бизнесу предоставляются широкие возможности, субсидии, выделяется земля. Естественно, возник интерес, сформировался отдельный класс предпринимателей, даже появилась конкуренция в частном секторе по привлечению детей.

Тот же метод можно легко применить к системе аренды. Такая же ситуация и со студентами - всего лишь около 30 процентов из них обеспечены общежитиями. Остальные тратят свои деньги, а при случае - и за деньги не могут найти себе крышу над головой. Достаточно будет, если государство выделит землю и предоставит субсидии, бизнес, конечно, придет и в эту сферу.

2. Тем, кто реализует такие проекты, должна предоставляться гарантия государства. Должны быть гарантированы права собственности при условии предоставления жилья в аренду именно в бюджетном сегменте (вообще-то, права собственности должны быть гарантированы в любом случае, но наш горький опыт учит осторожности).

3. Сейчас государство выделяет средства на аренду студентам, которые находятся в наиболее трудном положении. Это хорошо, как оперативная мера. Но, со временем, приток дополнительных средств на рынок приведет к дальнейшему росту цен. Кроме того, существует риск коррупции при распределении денег. Финансовую помощь следует рассматривать в качестве первого шага, основное внимание нужно уделить расширению предложения. Это может быть сделано такими путями, как создание кампусов на территории каждого вуза, принятие одним из условий при открытии новых учебных заведений создание определенного количества жилых помещений.

Ясно, что бизнес аренды жилья в Узбекистане еще не развит. На улицах, в окнах квартир вы не найдете объявлений «Сдается внаем». Однако, если будут сформированы простые и понятные правила игры, которые будут регулироваться законом, аренда жилья неизбежно станет источником честного, значительного и, что самое главное, устойчивого дохода, а также источником налогообложения.

Аброр Зохидов
перевод: Вадим Султанов