Уй-жой сотиб олиш учун қурувчи билан шартнома тузиб, якунда уйсиз ва пулсиз қолаётган одамлар ҳақида эшитганмисиз? Қурувчига берган пулини қайтариб олиш илинжида судма-суд юриб, сарсон бўлаётганлар ҳақида-чи? Кўчмас мулк бозоридаги муносабатлар қонунчилик даражасида ислоҳотга муҳтож бўлиб қолди. Эскроу тизимини жорий қилиш, бу билан мижозлар ҳуқуқини ҳимоя қилиш даври келди.
Ўзбекистонда қурилиш соҳаси шиддат билан ривожланиб бормоқда.
Давлат статистика қўмитаси маълумотларига кўра, сўнгги 10 йил ичида қурилиш ишлари ҳажми 11 баробар кўпайган. 2011 йилда 9,5 трлн сўмлик қурилиш ишлари бажарилган бўлса, 2021 йилда бу кўрсаткич 107 трлн сўмдан ошди.
Шунингдек, қурилиш корхоналари сони ҳам йилдан йилга кўпайиб бормоқда. 2022 йил 1 январ ҳолатига Ўзбекистонда 43695 та қурилиш корхонаси фаолият кўрсатган. Бу аввалги даврга нисбатан 2745 тага кўп. 2021 йил давомида 6341 та қурилиш корхонаси янгидан ташкил этилгани эътиборга лойиқ.
Рақамлар ҳайратга солади, аммо сифат қандай?
Ҳозирги вақтда кўчмас мулк бозоридан уй-жой харид қилишнинг бир неча усули бор. Улар орасида ҳали қурилиши бошланмаган ёки тугалланмаган уй-жойлар учун қурилиш корхонаси билан тўғридан тўғри шартнома тузиш, бир дона ҳам ғишти қўйилмаган уй учун олдиндан пул тўлаш ҳолатлари ҳам учрайди. Аксарият ҳолларда бундай битимлар умуман суғурталанмаяпти. Мижозлар қурилиш корхонаси раҳбарининг «чин сўзига» ишониб, катта миқдордаги маблағларни унинг қўлига топшириб қўймоқда.
Мижоз учун катта таваккалчилик билан боғлиқ бўлса-да, бундай шартномалар халқ орасида оммалашган. Афсуски, бу билан боғлиқ нохуш ҳодисалар, яъни пулларни мақсадсиз сарфлаш, талон-торож қилиш, қурилиш корхонасининг банкротга учраши, истеъмолчилар эса жуда катта маблағларидан ажралиб қолаётгани, бу пулларни қайтариш ҳам сўроқ остида қолаётгани каби ҳолатлар учрамоқда.
Бир мисол келтирамиз. Хоразм вилоятида A.K.S корхонаси раҳбари О.Қ. ва унинг ўғли Д.Қ. қурилаётган кўп қаватли уйнинг 36 та хонадонини 67 фуқарога олдиндан сотган. Қурилиш охирига етказилмай қолган, тўпланган маблағлар талон-торож қилиб юборилган. Охир-оқибат, «фирибгар қурувчилар» судланиб, тегишли жазосини олган. Суд қарорида уларнинг қилмишидан жабрланганлар сони 114 нафар экани, етказилган зарар миқдори 17 миллиард сўмдан ошгани кўрсатилган. Айбдорларга жазо тайинланган бўлса-да, жабрланувчиларнинг пулларини қайтариш масаласи мавҳум бўлиб турибди. Қонунга кўра, чала битган бино аукцион орқали сотилиб, маблағлар жабрланувчиларга қайтарилиши керак. Албатта, бу жараён тезда амалга ошмайди. Бундан ташқари, алданган одамлар пулларини тўлиқ миқдорда қайтариб олиши масаласи ҳам сўроқ остида.
Мижозлар энди ўз муаммоси билан юзма-юз қолмоқда. Улар «қурувчи-тадбиркор»нинг қуруқ ваъдасига ишониб, фириб қурбони бўлишди.
Ўзбекистонда қарийб 44 мингта қурилиш корхонаси фаолият юритаётган бўлса, уларнинг мижозлар олдидаги мажбуриятларини бажаришни ўз «виждонига» ҳавола қилиб қўйиш – нотўғри тизим. Бу борада метин қонуний дастаклар керак.
Сўнгги йилларда тадбиркорларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш соҳасида мисли кўрилмаган ижобий ислоҳотлар ўтказилди. Бироқ истеъмолчиларнинг ҳуқуқлари соҳасида-чи?
Қурилиш, кўчмас мулк соҳасидаги фирибгарлик билан боғлиқ ҳолатлардан мижозларни ҳимоя қилиш усули бор – эскроу тизими. Бу дунё амалиётида синовдан ўтган яхши тажриба.
Масалан, 2019 йил ёзидан бошлаб Россияда қурилиш соҳасида янги ислоҳот жорий этилди. Қурилиш корхоналари улуш асосидаги қурилишдан эскроу ҳисобрақами асосидаги молиялаштиришга ўтдилар. Бу янгилик фуқароларнинг маблағлари хавфсизлиги ва ишончлилигини таъминлашга қаратилган бўлиб, уларнинг алданиб қолиш эҳтимолини йўққа чиқаради.
Бу ислоҳотни амалга оширгунга қадар, Россияда ҳам қурувчи билан тўғридан-тўғри шартнома имзолаб, кейинчалик, унинг турли сабабларга кўра ўз мажбуриятини бажармаслиги оқибатида минглаб одамлар пулига куйиб қолаётган ҳолатлар фалокатли даражада кўпайиб бораётган эди. Бироқ эскроу тизими жорий этилгач, бу ҳолатларга барҳам берилди.
Эскроу тизими нима ва у мижозни қандай ҳимоя қилади
Эскроу ҳисобрақами - бу маълум шартлар бажарилгунга қадар пул сақланадиган банкдаги махсус ҳисобварақ.
Бу тизим кўплаб соҳаларда йўлга қўйилиши мумкин. Қурилиш соҳасини оладиган бўлсак, уйнинг харидори пулини эскроу ҳисобрақамига қўяди ва сотувчи (қурилиш корхонаси) фақат шартномадаги мажбуриятларини бажарганидан сўнг уни олиши мумкин. Яъни қурувчи уй-жой қурилишини тугатиб, уй калитини мижозга топширмагунча эскроу ҳисобрақамидаги пулни ололмайди. Агар қурувчи қандайдир сабабга кўра қурилишни якунлай олмаса, ўз мажбуриятини бажармаса, эскроу ҳисобрақамидаги пуллар мижозга қайтарилади. Бу тизим биринчи навбатда уй харидорлари ҳуқуқини ҳимоя қилишга қаратилган.
Бундай ҳисобварақларни очиш хизмати банклар томонидан тақдим этилади, улар «эскроу агентлари» деб аталади - улар мустақил воситачилар сифатида ишлайди ва битим шартларининг бажарилишини назорат қилади.
Эскроу тизими – истеъмолчининг ҳуқуқларини тўла кафолатлайди ва маблағлари сақланишини таъминлайди. Уларнинг уйсиз ёки пулсиз қолишини имконсиз қилади. Яна бир қулайлиги – агар қурувчи уй-жойни қуриш муддатини чўзиб юборса, мижоз пулини эскроу ҳисобрақамидан қайтариб олиш ҳуқуқига ҳам эга бўлади.
Бу тизим қурилиш соҳасидаги фирибгарлик ҳолатларини камайтиради ёки бутунлай йўққа чиқаради деб айта олмаймиз. Аммо вазиятда энг ожиз бўлган томон – мижоз ҳуқуқини тўла кафолатлайди.
Албатта, эскроу ҳисоб тизимини соддароқ тарзда тушунтиришга ҳаракат қилдик. Унинг нозик жиҳатлари ҳам бор, бироқ улар катта аҳамиятга эга эмас. Муҳим жиҳати шуки, эскроу тизими жорий қилинса, одамлар алданиб қолишининг олди олинади.
Ўзбекистон қонунчилигида эскроу тизими кўзда тутилганми?
Ўзбекистон қонунчилигида эскроу шартномаси тилга олинган иккита жойни топдик. Биринчиси, президентнинг «Шартномавий муносабатларни тубдан такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги фармони бўлиб, 2021 йил сентябрда кучга кирган. Иккинчиси, «Электрон тижорат тўғрисида»ги қонун (ЎРҚ-792) бўлиб, 2023 йилдан кучга кириши кутилмоқда.
Аммо ушбу ҳужжатлардаги эскроу тизими биринчи навбатда электрон тижорат соҳасини тартибга солмоқда.
Эскроу (шартли депонентлаш) шартномаси тўғрисида янги Фуқаролик кодекси лойиҳасига ҳам алоҳида банд киритилди. Бу Кодекснинг лойиҳаси Норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар лойиҳалари муҳокамаси порталида ҳозир ҳам турибди. Унинг муҳокамаси 2021 йил феврал ойида тугаган. Бироқ янги Фуқаролик кодексининг қачон қабул қилиниши номаълум.
Таклиф шуки, қурилиши бошланмаган, тугалланмаган уй-жой учун қурилиш корхоналари билан тўғридан тўғри икки томонлама шартнома тузиш амалиёти бекор қилиниши, унинг ўрнига эскроу тизими зудлик билан жорий қилиниши керак. Бунинг учун қонунчиликда янги меъёрлар қабул қилиниши лозим. Мижозлар алданиб қолиши олдини олишнинг самарали йўли шу.
Нурмуҳаммад Саид
