Yangi uylar narxi nega qimmat? Moliyachi va vazir suhbatida arzon uy-joylar masalasi
|13:01 / 17.03.202164 30518 min
Kun.uz’da iqtisodiy xabarlar tahlili loyihasining navbatdagi sonida moliyachi Otabek Bakirov hamda O‘zbekiston Respublikasi uy-joy kommunal xizmat ko‘rsatish vaziri Sherzod Hidoyatov aholining uy-joylarga bo‘lgan talabi, kam ta'minlangan qatlamga uy joy xaridi uchun subsidiyalar ajratish, shaharlarda qurilayotgan uylar va infrastrukturalar haqida suhbatlashishdi.
Boshlovchi, Alisher Ro‘zioxunov: — Prezident ishtirokida bo‘lib o‘tgan videoselektorda uy-joy masalasi, aholini uy-joy bilan ta'minlash dasturida belgilangan vazifalarga e'tibor qarataylik. Odamlarning uy-joyga talabi yuqoriligi va uy-joy narxlarining qimmatligini bir so‘z bilan qanday ta'riflash mumkin?
Sherzod Hidoyatov: «Hozir uy-joyga talab yuqoriligiga sabablardan biri mentalitetimiz bilan bog‘liq: serfarzandmiz, ular tez ulg‘ayishadi va ularni uy-joy bilan ta'minlashni o‘ylaymiz. Bunday o‘ylab qarasak, chet davlatlarda hammaning ham o‘zining shaxsiy uyi yo‘q. Ular ko‘proq ijarada yashashadi. Ijara tizimi ham ularda yaxshi rivojlangan. Bizda ijara tushunchasi sal boshqacharoq. Hamma «o‘z uy-joyim bo‘lsin», deydi. Uy-joy butun dunyoda qimmat. Chet davlatda ko‘pchilik topayotgan mablag‘iga qarab, ijarada yashaydi va undan orttirganini uy sotib olib pulni muzlatgandan ko‘ra, biznes qiladi yoki bankka qo‘yib, pulini aylantiradi. Chunki uyga juda katta mablag‘ ketib qoladi. Ular ijarada yashaganda ham nimadir to‘g‘ri kelmay qoldimi, ijara joyini o‘zgartiraveradi».
Sherzod Hidoyatov
— Videoselektorda Samarqand viloyati hokimi Erkin Turdimov viloyat hududida besh yil davomida undan oldingi davrga qaraganda hali qurilmagan uy tempi shunaqa balandladiki, bu karrasiga oshiq bo‘ldi, dedi. Umuman , uy-joy narxlarining oshishi sababi uylarning oldingi epoxada kam qurilgani va jadallashgani bilan ifodalanadimi yoki umuman odamlarda uy sotib olish uchun daromadlari oshib endilikda ko‘p uy sotib olish uchun talab ortmoqdami? Yoki aholi soni oshgani bunga sababmi?
Sherzod Hidoyatov: «Bir uyda ko‘p oila yashaganda mojaro kelib chiqmoqda. Ilgari, bilsangiz, ko‘p oilalar serfarzand, aka-ukalar hozirgidek bir-biri bilan ajrimgacha olib keladigan darajada urishib yoki boshqa ko‘ngilsiz voqealar kam sodir bo‘lardi. Hozir, nazarimda, aholi ham ish bilan ta'minlanib, ishlab chiqarish rivojlanmoqda. Shundan kelib chiqib, uy-joyga talab oshib bormoqda. Ipoteka so‘rashmoqda yoki mablag‘i borlar uy sotib olishmoqda. Toshkent shahri ulkan qurilish maydoniga aylangan. Nafaqat poytaxt balki butun respublika viloyatlari, tuman markazlari ham shunday, ko‘p uylar qurilmoqda. Bunga sabab — uy-joyga talab oshgani va juda ko‘p tadbirkorlar qurilish sohasiga kirib, o‘z biznesini rivojlantiryapti».
Mavzuga oid
Otabek Bakirov: «Bizda uy-joy qurilishi va ipotekaga iqtisodiy nuqtayi nazardan qaraydigan bo‘lsak, ikkita asosiy muammomiz bor edi. Bu nafaqat bizning balki, bizga o‘xshagan o‘rta rivojlanishdagi davlatlarning muammosi.
Otabek Bakirov
Birinchisi — ipoteka bozorining va uy-joyga bo‘lgan imkoniyatning paydo bo‘lishi, o‘rta sinfning mavjudligi. O‘rta sinf paydo bo‘lishi bilan uy-joyga talab ortadi. Uy-joyga bo‘lgan talab ehtiyojlar piramidasidagi ikkinchi pog‘onadagi talab hisoblanadi. Odam dastlabki fiziologik ehtiyojlarini qondiradi va o‘zining jamiyatdagi o‘rni bilan bog‘liq ehtiyojlarini qondiradi.
Ikkinchi toifadagi ehtiyojlardan biri — uy hisoblanadi. O‘rta sinf — uy-joyga nisbatan talab hosil qiladigan qatlam.
Muammolarimizdan bittasi bizda uy-joy qurilishi uchun uzun resurslar, (uzun pullar) bo‘lmagan. Chunki davlat bu sektorga katta mablag‘ ajratmagan. Tashqaridan tijorat banklari xorijdan bu masalaga resurs jalb qilishdek riskka bormagan. Shu sababli, yirik resurslarning yo‘qligi bilan bog‘liq muammo bo‘lgan bo‘lsa, ikkinchi masala aholining turmush darajasi yuqori bo‘lmagani bilan bog‘liq. Ipoteka bozori, uy-joyga bog‘liq talab aholining turmush darajasi oshib borishi bilan yuzaga keladi.
Agar atrofimizdagi ipoteka bozorini shakllantira olmagan davlatlarni ko‘radigan bo‘lsak, aholi jon boshiga o‘rtacha daromad 450-500 dollarga yetganda o‘zini o‘zi mablag‘, resurs va qurilish bilan muvozanatlashgan ipoteka bozori shakllanib borishiga guvoh bo‘lasiz. Biz shu yo‘ldagi dastlabki qadamlarni qo‘yyapmiz.
Nima sababdan birdaniga keyingi yillarda uy-joyga bo‘lgan talab oshib ketdi, degan savol qo‘yilmoqda. Bu birinchi navbatda tug‘ilish darajasining oshayotganligi bilan bog‘liq emas, bu urbanizatsiya darajasining oshayotgani bilan bog‘liq. Chunki avvalgi davrda odamlarning tug‘ilib o‘sgan joyida qolishiga, ish joylarini ham asosan tug‘ilib o‘sgan joylarida yaratishiga e'tibor qaratilgan bo‘lsa, keyingi paytda urbanizatsiyaning nisbiy samaradorligi tushunib yetilmoqda. Urbanizatsiya rag‘batlantirilmoqda, shaharlashuv kengaymoqda. Tuman markazlarining ham kengayishi viloyat markazlarining kengayishi va poytaxtning ham kengayishi kontekstida uy-joyga talab ortishi yuz bermoqda.
Shu sabab, uy-joyga talab oshishining ikkinchi omili bu — urbanizatsiya jarayoni. Agarda urbanizatsiya bizda avvalroq boshlanganda edi, talab ham avvalroq oshgan bo‘lardi. Biz hozir urbanizatsiya bilan bog‘liq yig‘ilib borayotgan talabning qondirilishiga duch kelyapmiz, desak to‘g‘ri bo‘ladi».
Alisher Ro‘zioxunov
— So‘nggi besh yil ichida qurilish sohasida xususiy sektor roli kengaydi, ba'zan bozorga salbiy ma'noda agressiv ravishda kirib kelib, qayerda bo‘sh joy bo‘lsa, shu yerda qurilish boshlanyapti. Xususiy sektorning bozorga bunday kirib kelishi rivojlanish bosqichida tabiiy holatmi?
Sherzod Hidoyatov: «Xususiy sektor rivojlanishi uchun biz ularni qo‘llab-quvvatladik. Xususiy sektor rivojlansa, soliq tushumi, ish bilan ta'minlash ortadi va korrupsiyaning oldini olish maqsadida davlat o‘zi uy qurish o‘rniga xususiy sektorga yo‘l ochib berdi. Bu orqali xususiy sektor yangi imkoniyatlarga va yangi qurilayotgan uylarda loyihaning jozibadorligini oshirishga intila boshladi.
Xususiy sektor bilan bir vaqtda davlatning o‘zi ham uylar qurdi, unga davlat raqobatchi bo‘ldi. Buning foydasi shu bo‘ldiki, davlat narxlarni nazorat qildi, narxning juda ham keskin oshib ketmasligiga harakat qildi. Shunda bizda asosan ijtimoiy himoyaga muhtoj bo‘lgan oilalar davlat qurgan uylarda kredit asosida uy olishga ko‘proq erishdi.
Endi davlat sekin-asta shuni ham xususiy quruvchilarga yo‘naltirish maqsadida ularga imkoniyat yaratyapti. Oldin xususiy quruvchi davlatdan katta miqdorda qarz olib, yuqori foizli kredit olgan. Bu ham uylarning narxiga o‘tirib, uylar qimmat bo‘lgan.
Hozir subsidiya beriladigan bo‘ldi, bunda xususiy quruvchilar ham qatnashadigan bo‘ldi. Tannarxda xususiy quruvchilarning narxini nazorat qilish mexanizmi paydo bo‘lmoqda. Aholi subsidiya bilan yoki kreditga oladigan uyni nima uchun tadbirkorga yo‘naltiryapti? Sababi — aholi tanlay olsin, ertaga davlat qurgan uy shu ekan, shuni olishga majburman, demasin. Buning uchun o‘zi xohlagan joydan o‘zi xohlagan uyni tanlab olsin, degan maqsadda bu ish davom etmoqda».
— Shu vaqtgacha qurilgan, kam ta'minlangan oilalarga beriladigan uylar haqiqatan ijtimoiy himoyaga muhtoj oilalarga berilganmi? Ko‘p qavatli uylar hovlisida turgan qimmatbaho mashinalar boshqacha fikrlar keltirib chiqarmoqda…
Otabek Bakirov: «Adashmasam, siz 2019 yilgacha bo‘lgan holatni gapiryapsiz. 2019 yilgacha buyurtmachi davlat edi va bu yerda asosiy urg‘u yangi davr boshlanganda kam ta'minlangan aholini imtiyozli kreditlar orqali uylarni arzonlatishning asosiy vositasi — imtiyozli kredit, deb tushunilgan. Shu yo‘l orqali kam ta'minlangan aholiga uylarni taqdim etish yo‘li mavjud, deb qaralgan.
Bugungi kunda ijtimoiy tarmoqlarda paydo bo‘layotgan suratlarda ko‘ryapmizki, har qanday imtiyozdan imtiyozga muhtoj qatlam emas imtiyozdan foydalanish imkoniyatiga ega bo‘lgan qatlam foydalanadi. 2018-19 yilgacha bo‘lgan tizimimiz noto‘g‘ri ekanligini ko‘rsatadi.
2019 yil noyabrdan boshlab imtiyozli ipoteka kreditlari bo‘lmaydi, riskidan kelib chiqib tijorat banklari o‘zlarining foiz stavkalarini mustaqil belgilaydi. Lekin davlat ijtimoiy muhtoj qatlamga subsidiyalar orqali yordam beradi.
Birinchisi, dastlabki bo‘nakni to‘lash uchun beriladi, yana oylik to‘lovlarni qoplash uchun ham subsidiya beriladi. Ya'ni bu yo‘l bilan manzilli ijtimoiy yordamga muhtoj bo‘lgan odamlarga ko‘proq kirib borilyapti. Agar avvalgi tizim bo‘lganda yordamga muhtoj qatlamni qamrab olishimiz yanada qiyin bo‘lib ketar edi. Bu imtiyoz masalasi uy-joy bilan bog‘liq emas.
Hozirgi tizim bu yil ikkinchi mavsum boshlanmoqda. Endi kim uyni qurganining farqi yo‘q. Uy sotib olish bo‘yicha shartnoma bankka olib boriladi, tijorat banki moliyalashtiradi. Agar siz kambag‘al qatlam bo‘lsangiz (dastlabki bo‘nakni to‘lay olmasangiz, oylik to‘lovni to‘lashga qurbingiz yetmasa) davlat xizmatlari markaziga murojaat qilasiz, sizning haqiqatan subsidiyaga muhtojligingiz bir nechta mezonlar bilan aniqlanadi va subsidiya ajratiladi».
— Kishi aslida kambag‘al, subsidiyaga muhtoj bo‘lmasa ham, murojaat qilib nohaq ravishda unga egalik qilishi mumkinmi?
Sherzod Hidoyatov: «Prezident shaxsan o‘zi Xalqparvar komissiyani tuzish bo‘yicha o‘zimga topshiriq berdi. Unda jamoatchilik ishtiroki bo‘lishini va uning elektron dasturini moliya vazirligi shakllantirib integratsiyalashtirilgan shaklda yaratish hamda uylarga ega bo‘lgan odamlar shaffof subsidiyani olgani ko‘rinib turadigan tizim yaratiladi».
— Bu tizimning mohiyati nimadan iborat bo‘ladi?
Sherzod Hidoyatov: «Subsidiya olishi kerak bo‘lgan odamlarning kriteriyalari bo‘ladi, hamma talablar bo‘lganda, uni kengash ko‘rib chiqadi. Kengashda mahalla faollari, deputatlar bo‘ladi. Oxirgi besh yil ichida hozirgi imtiyozlardan foydalanib uy olgan insonlarning ro‘yxatini shakllantiramiz, maqsad uyini sotib, yana shunday imkoniyatdan foydalanishga qayta urinmasligi uchun».
— Ipoteka bozoridagi asosiy masalalardan biri chindan ham ehtiyojmand oilaning uy sotib ololmayotganligi. Juda ham ko‘p odamlarga uy kerak, uylar bor, lekin ular juda qimmat. Ko‘p uylar qurilmoqda, yangi uylarni sotish bo‘yicha e'lonlar bor, lekin ko‘pchilikning xarid quvvati yetishmayapti.
Sherzod Hidoyatov: «Bir tomondan shaharlarda bir xil uylar bor ularning narxi qimmat. Ba'zi uy quruvchilar uyning jozibadorligini oshirishi hisobiga narx qimmat bo‘lgan, ba'zilari uyning narxi ustiga kam foiz qo‘yib ko‘proq sotadi. Ba'zi quruvchi kompaniyalar katta narx qo‘yib foyda ko‘radi. Joylashuvidan ham kelib chiqadi. Hozirgi kundagi xaridorlar ham har xil tabaqalangan. Xaridorgir uylar Toshkent shahrining markazida emas chekka qismlarida uy narxlari kvadrat metri o‘rtacha 6-7 million atrofida. Buni olish uchun aholining hammasining ham qurbi yetmaydi, ammo hozirda qurilayotgan uylarning xaridori bor. Uyning narxini kvadrat metriga 4-5 million so‘m qilsangiz ham, ko‘pchilik aholining boshlang‘ich 20 foiz badalini to‘lashga imkoniyati yo‘q.
Aholi uy-joy olaman deb murojaat qilganda davlat tomonidan beriladigan subsidiyalar, imtiyozlarga ehtiyoj yuqori».
Otabek Bakirov: «Ba'zi bir gaplarni aytishimiz kerak. Birinchisi — hammani uy-joy bilan ta'minlash vazifasini qo‘ymasligimiz kerak. Bu juda ham xato vazifa. Ikkinchisi — hammani uy-joy bilan ta'minlash uchun uy-joy narxlarini chegaralashimiz yoki belgilashimiz kerak, degan munosabatdan voz kechishimiz kerak. Agar shu ikki munosabatni o‘zimiz uchun qoida qilib oladigan bo‘lsak, oladigan foydamizdan ko‘ra zararimiz ko‘proq bo‘ladi.
Uy-joy qurilishi bozoridan samaradorlik, ya'ni foyda olish niyatidagi o‘yinchilar chiqib ketadi. Uy-joy qurilishi bozoriga mablag‘ kirmay qo‘yadi. Ya'ni investorlar (xorijiy, mahalliy, davlat investor) bozorga kirmay qo‘yadi.
Tasavvur qiling, agar siz ma'lum tovarning narxini belgilab qo‘ysangiz, o‘sha tovarni ishlab chiqarishga bo‘lgan rag‘bat yo‘qoladi. Uy-joy narxini aniq belgilab qo‘yadigan bo‘lsangiz, segmentiga qarab (tuman, shahar) belgilab qo‘yadigan bo‘lsangiz, o‘sha hududlardagi uy-joy qurilishiga bo‘lgan rag‘bat pudratchilar tarafidan o‘z-o‘zidan susayadi. Boshqa tarafdan narxga ta'sir ko‘rsatish tepadan emas, yondan rag‘batlantirish yo‘llarini ko‘rish kerak.
Nima sababdan,xususiy uy-joy quruvchilari Toshkent markazlarida uy qurishga intilaveradi? Sababi mavjud mavzelarda tayyor infrastrukturalar bor. Uyni qurib topshirish nisbatan narxi arzon tushadi. Shu sababdan shahar aholisida ham har bir viloyat markazi aholisida ham norozilik keltirib chiqarayotgan narsa ham shu.
Davlatning vazifasi — uy-joy quruvchilari uchun zarur infrastrukturani yaratish. Infrastruktura yaratilgan joyda qurilish narxi boshqa joyga nisbatan xususiy investor ham strukturani o‘ziga qilgandan ko‘ra nisbatan arzon tushaveradi. Chunki hech qaysi xususiy investor barcha infrastruktura bilan bog‘liq xarajatlarni o‘z bo‘yniga olishda davom etadigan bo‘lsa, uy-joy narxi oshib boraveradi. Bu elektr bilan bog‘liq, suv, kanalizatsiya, gaz, yo‘l bilan bog‘liq xarajatlar xususiy investor bo‘yniga tushaveradigan bo‘lsa, uy-joyning nisbiy narxi oshaveradi.
Shu sababli, davlat infratuzilma xarajatlarini o‘z bo‘yniga olishi kerak. Biz yangidan qoida yaratib yangi narsa kashf qilishimiz kerak emas. Butun dunyoda mavjud rejim shunaqa.
Yana bir taraf: shaharning tashqi ahvolini buzishni, ya'ni daraxtlarni kesishni, shaharda asoslanmagan transport harakati muammolarini yaratish kabi muammolarni kamaytiramiz. Ya'ni davlat o‘zining uy-joy narxlarini optimallashtirish degan so‘z bor, maqbullashtirish yo‘lidan yuradigan bo‘lsa, infratuzilma orqali yordam berish yo‘lidan yurishi kerak».
Sherzod Hidoyatov: «Sizning bir gapingizga qo‘shila olmayman. Shahar markazida infratuzilma bo‘lgani uchun uy-joy quruvchilari kamroq xarajat qiladi dedingiz, ammo shahar chekkalarida ham infratuzilma joylari bor. Biroq shunda ham ko‘pchilik baribir shahar markaziga qiziqadi. Shahar markazi qimmatroq turadi. Siz uy qurganingizdan keyin markazda uning ustiga qo‘yadigan foydangizni ko‘proq qo‘yasiz. Sababi siz bilasiz qayerda uy qurayotganingizni. Bu yerda infratuzilma eski bo‘lishi mumkin, lekin shahar tashqarisida yangi infratuzilma qilingan bo‘lsa ham, ko‘pchilik markazga intiladi. Sababi — markazdagi uylar har doim xaridorgir bo‘ladi.
Lekin hozirgi kunda to‘g‘ri aytyapsiz daraxtlarning kesilishi kabi muammolarga yechim taklif qilinyapti. Qurilish vazirligida shaffof tizim ishga tushganidan keyin arxitektorlar rejalashtirish topshirig‘ini yuz foiz elektron amalga oshirmoqda. Bundan buyon har bir arxitektorning qilgan xatti-harakati kompyuterda ko‘rinib turadi.
Shahar chekkalarida infratuzilma masalasiga keladigan bo‘lsak, dunyoning ko‘p joylarini ko‘rdim, qanaqa infratuzilma qilmoqda va uy-joylar joylashuvi qanday. Eng yoqqani Ispaniyaning Madrid shahri chekkalarida juda ko‘p «sotso» uylar deyiladi, ijtimoiy aholiga quriladigan va yakka tartibdagi uylari bor. Shu uylarni qurishdan oldin birinchi infratuzilma yaratiladi, keyin yo‘llarni yakka tartibdagi uy yoki 5-6 qavatli uy qurilishiga qarab ajratadi. O‘sha uylar joyini va unga ketgan xarajatlarni belgilab undan keyin sotiladigan yer maydoniga ketgan xarajatlarni qo‘shib quruvchiga auksion orqali taqdim etadi».
