Yangi uylar narxi nega qimmat? Moliyaçi va vazir suhbatida arzon uy-joylar masalasi
|13:01 / 17.03.202164 68316 min
Kun.uz’da iqtisodiy xabarlar tahlili loyihasining navbatdagi sonida moliyaçi Otabek Bakirov hamda Özbekiston Respublikasi uy-joy kommunal xizmat körsatiş vaziri Şerzod Hidoyatov aholining uy-joylarga bölgan talabi, kam ta'minlangan qatlamga uy joy xaridi uçun subsidiyalar ajratiş, şaharlarda qurilayotgan uylar va infrastrukturalar haqida suhbatlaşişdi.
Boşlovçi, Alişer Rözioxunov: — Prezident iştirokida bölib ötgan videoselektorda uy-joy masalasi, aholini uy-joy bilan ta'minlaş dasturida belgilangan vazifalarga e'tibor qarataylik. Odamlarning uy-joyga talabi yuqoriligi va uy-joy narxlarining qimmatligini bir söz bilan qanday ta'riflaş mumkin?
Şerzod Hidoyatov: «Hozir uy-joyga talab yuqoriligiga sabablardan biri mentalitetimiz bilan boğliq: serfarzandmiz, ular tez ulğayişadi va ularni uy-joy bilan ta'minlaşni öylaymiz. Bunday öylab qarasak, çet davlatlarda hammaning ham özining şaxsiy uyi yöq. Ular köproq ijarada yaşaşadi. Ijara tizimi ham ularda yaxşi rivojlangan. Bizda ijara tuşunçasi sal boşqaçaroq. Hamma «öz uy-joyim bölsin», deydi. Uy-joy butun dunyoda qimmat. Çet davlatda köpçilik topayotgan mablağiga qarab, ijarada yaşaydi va undan orttirganini uy sotib olib pulni muzlatgandan köra, biznes qiladi yoki bankka qöyib, pulini aylantiradi. Çunki uyga juda katta mablağ ketib qoladi. Ular ijarada yaşaganda ham nimadir töğri kelmay qoldimi, ijara joyini özgartiraveradi».
Şerzod Hidoyatov
— Videoselektorda Samarqand viloyati hokimi Erkin Turdimov viloyat hududida beş yil davomida undan oldingi davrga qaraganda hali qurilmagan uy tempi şunaqa balandladiki, bu karrasiga oşiq böldi, dedi. Umuman , uy-joy narxlarining oşişi sababi uylarning oldingi epoxada kam qurilgani va jadallaşgani bilan ifodalanadimi yoki umuman odamlarda uy sotib oliş uçun daromadlari oşib endilikda köp uy sotib oliş uçun talab ortmoqdami? Yoki aholi soni oşgani bunga sababmi?
Şerzod Hidoyatov: «Bir uyda köp oila yaşaganda mojaro kelib çiqmoqda. Ilgari, bilsangiz, köp oilalar serfarzand, aka-ukalar hozirgidek bir-biri bilan ajrimgaça olib keladigan darajada urişib yoki boşqa köngilsiz voqealar kam sodir bölardi. Hozir, nazarimda, aholi ham iş bilan ta'minlanib, işlab çiqariş rivojlanmoqda. Şundan kelib çiqib, uy-joyga talab oşib bormoqda. Ipoteka söraşmoqda yoki mablaği borlar uy sotib olişmoqda. Toşkent şahri ulkan quriliş maydoniga aylangan. Nafaqat poytaxt balki butun respublika viloyatlari, tuman markazlari ham şunday, köp uylar qurilmoqda. Bunga sabab — uy-joyga talab oşgani va juda köp tadbirkorlar quriliş sohasiga kirib, öz biznesini rivojlantiryapti».
Mavzuga oid
Otabek Bakirov: «Bizda uy-joy qurilişi va ipotekaga iqtisodiy nuqtayi nazardan qaraydigan bölsak, ikkita asosiy muammomiz bor edi. Bu nafaqat bizning balki, bizga öxşagan örta rivojlanişdagi davlatlarning muammosi.
Otabek Bakirov
Birinçisi — ipoteka bozorining va uy-joyga bölgan imkoniyatning paydo bölişi, örta sinfning mavjudligi. Örta sinf paydo bölişi bilan uy-joyga talab ortadi. Uy-joyga bölgan talab ehtiyojlar piramidasidagi ikkinçi poğonadagi talab hisoblanadi. Odam dastlabki fiziologik ehtiyojlarini qondiradi va özining jamiyatdagi örni bilan boğliq ehtiyojlarini qondiradi.
Ikkinçi toifadagi ehtiyojlardan biri — uy hisoblanadi. Örta sinf — uy-joyga nisbatan talab hosil qiladigan qatlam.
Muammolarimizdan bittasi bizda uy-joy qurilişi uçun uzun resurslar, (uzun pullar) bölmagan. Çunki davlat bu sektorga katta mablağ ajratmagan. Taşqaridan tijorat banklari xorijdan bu masalaga resurs jalb qilişdek riskka bormagan. Şu sababli, yirik resurslarning yöqligi bilan boğliq muammo bölgan bölsa, ikkinçi masala aholining turmuş darajasi yuqori bölmagani bilan boğliq. Ipoteka bozori, uy-joyga boğliq talab aholining turmuş darajasi oşib borişi bilan yuzaga keladi.
Agar atrofimizdagi ipoteka bozorini şakllantira olmagan davlatlarni köradigan bölsak, aholi jon boşiga örtaça daromad 450-500 dollarga yetganda özini özi mablağ, resurs va quriliş bilan muvozanatlaşgan ipoteka bozori şakllanib borişiga guvoh bölasiz. Biz şu yöldagi dastlabki qadamlarni qöyyapmiz.
Nima sababdan birdaniga keyingi yillarda uy-joyga bölgan talab oşib ketdi, degan savol qöyilmoqda. Bu birinçi navbatda tuğiliş darajasining oşayotganligi bilan boğliq emas, bu urbanizatsiya darajasining oşayotgani bilan boğliq. Çunki avvalgi davrda odamlarning tuğilib ösgan joyida qolişiga, iş joylarini ham asosan tuğilib ösgan joylarida yaratişiga e'tibor qaratilgan bölsa, keyingi paytda urbanizatsiyaning nisbiy samaradorligi tuşunib yetilmoqda. Urbanizatsiya rağbatlantirilmoqda, şaharlaşuv kengaymoqda. Tuman markazlarining ham kengayişi viloyat markazlarining kengayişi va poytaxtning ham kengayişi kontekstida uy-joyga talab ortişi yuz bermoqda.
Şu sabab, uy-joyga talab oşişining ikkinçi omili bu — urbanizatsiya jarayoni. Agarda urbanizatsiya bizda avvalroq boşlanganda edi, talab ham avvalroq oşgan bölardi. Biz hozir urbanizatsiya bilan boğliq yiğilib borayotgan talabning qondirilişiga duç kelyapmiz, desak töğri böladi».
Alişer Rözioxunov
— Sönggi beş yil içida quriliş sohasida xususiy sektor roli kengaydi, ba'zan bozorga salbiy ma'noda agressiv ravişda kirib kelib, qayerda böş joy bölsa, şu yerda quriliş boşlanyapti. Xususiy sektorning bozorga bunday kirib kelişi rivojlaniş bosqiçida tabiiy holatmi?
Şerzod Hidoyatov: «Xususiy sektor rivojlanişi uçun biz ularni qöllab-quvvatladik. Xususiy sektor rivojlansa, soliq tuşumi, iş bilan ta'minlaş ortadi va korrupsiyaning oldini oliş maqsadida davlat özi uy quriş örniga xususiy sektorga yöl oçib berdi. Bu orqali xususiy sektor yangi imkoniyatlarga va yangi qurilayotgan uylarda loyihaning jozibadorligini oşirişga intila boşladi.
Xususiy sektor bilan bir vaqtda davlatning özi ham uylar qurdi, unga davlat raqobatçi böldi. Buning foydasi şu böldiki, davlat narxlarni nazorat qildi, narxning juda ham keskin oşib ketmasligiga harakat qildi. Şunda bizda asosan ijtimoiy himoyaga muhtoj bölgan oilalar davlat qurgan uylarda kredit asosida uy olişga köproq erişdi.
Endi davlat sekin-asta şuni ham xususiy quruvçilarga yönaltiriş maqsadida ularga imkoniyat yaratyapti. Oldin xususiy quruvçi davlatdan katta miqdorda qarz olib, yuqori foizli kredit olgan. Bu ham uylarning narxiga ötirib, uylar qimmat bölgan.
Hozir subsidiya beriladigan böldi, bunda xususiy quruvçilar ham qatnaşadigan böldi. Tannarxda xususiy quruvçilarning narxini nazorat qiliş mexanizmi paydo bölmoqda. Aholi subsidiya bilan yoki kreditga oladigan uyni nima uçun tadbirkorga yönaltiryapti? Sababi — aholi tanlay olsin, ertaga davlat qurgan uy şu ekan, şuni olişga majburman, demasin. Buning uçun özi xohlagan joydan özi xohlagan uyni tanlab olsin, degan maqsadda bu iş davom etmoqda».
— Şu vaqtgaça qurilgan, kam ta'minlangan oilalarga beriladigan uylar haqiqatan ijtimoiy himoyaga muhtoj oilalarga berilganmi? Köp qavatli uylar hovlisida turgan qimmatbaho maşinalar boşqaça fikrlar keltirib çiqarmoqda…
Otabek Bakirov: «Adaşmasam, siz 2019 yilgaça bölgan holatni gapiryapsiz. 2019 yilgaça buyurtmaçi davlat edi va bu yerda asosiy urğu yangi davr boşlanganda kam ta'minlangan aholini imtiyozli kreditlar orqali uylarni arzonlatişning asosiy vositasi — imtiyozli kredit, deb tuşunilgan. Şu yöl orqali kam ta'minlangan aholiga uylarni taqdim etiş yöli mavjud, deb qaralgan.
Bugungi kunda ijtimoiy tarmoqlarda paydo bölayotgan suratlarda köryapmizki, har qanday imtiyozdan imtiyozga muhtoj qatlam emas imtiyozdan foydalaniş imkoniyatiga ega bölgan qatlam foydalanadi. 2018-19 yilgaça bölgan tizimimiz notöğri ekanligini körsatadi.
2019 yil noyabrdan boşlab imtiyozli ipoteka kreditlari bölmaydi, riskidan kelib çiqib tijorat banklari özlarining foiz stavkalarini mustaqil belgilaydi. Lekin davlat ijtimoiy muhtoj qatlamga subsidiyalar orqali yordam beradi.
Birinçisi, dastlabki bönakni tölaş uçun beriladi, yana oylik tölovlarni qoplaş uçun ham subsidiya beriladi. Ya'ni bu yöl bilan manzilli ijtimoiy yordamga muhtoj bölgan odamlarga köproq kirib borilyapti. Agar avvalgi tizim bölganda yordamga muhtoj qatlamni qamrab olişimiz yanada qiyin bölib ketar edi. Bu imtiyoz masalasi uy-joy bilan boğliq emas.
Hozirgi tizim bu yil ikkinçi mavsum boşlanmoqda. Endi kim uyni qurganining farqi yöq. Uy sotib oliş böyiça şartnoma bankka olib boriladi, tijorat banki moliyalaştiradi. Agar siz kambağal qatlam bölsangiz (dastlabki bönakni tölay olmasangiz, oylik tölovni tölaşga qurbingiz yetmasa) davlat xizmatlari markaziga murojaat qilasiz, sizning haqiqatan subsidiyaga muhtojligingiz bir neçta mezonlar bilan aniqlanadi va subsidiya ajratiladi».
— Kişi aslida kambağal, subsidiyaga muhtoj bölmasa ham, murojaat qilib nohaq ravişda unga egalik qilişi mumkinmi?
Şerzod Hidoyatov: «Prezident şaxsan özi Xalqparvar komissiyani tuziş böyiça özimga topşiriq berdi. Unda jamoatçilik iştiroki bölişini va uning elektron dasturini moliya vazirligi şakllantirib integratsiyalaştirilgan şaklda yaratiş hamda uylarga ega bölgan odamlar şaffof subsidiyani olgani körinib turadigan tizim yaratiladi».
— Bu tizimning mohiyati nimadan iborat böladi?
Şerzod Hidoyatov: «Subsidiya olişi kerak bölgan odamlarning kriteriyalari böladi, hamma talablar bölganda, uni kengaş körib çiqadi. Kengaşda mahalla faollari, deputatlar böladi. Oxirgi beş yil içida hozirgi imtiyozlardan foydalanib uy olgan insonlarning röyxatini şakllantiramiz, maqsad uyini sotib, yana şunday imkoniyatdan foydalanişga qayta urinmasligi uçun».
— Ipoteka bozoridagi asosiy masalalardan biri çindan ham ehtiyojmand oilaning uy sotib ololmayotganligi. Juda ham köp odamlarga uy kerak, uylar bor, lekin ular juda qimmat. Köp uylar qurilmoqda, yangi uylarni sotiş böyiça e'lonlar bor, lekin köpçilikning xarid quvvati yetişmayapti.
Şerzod Hidoyatov: «Bir tomondan şaharlarda bir xil uylar bor ularning narxi qimmat. Ba'zi uy quruvçilar uyning jozibadorligini oşirişi hisobiga narx qimmat bölgan, ba'zilari uyning narxi ustiga kam foiz qöyib köproq sotadi. Ba'zi quruvçi kompaniyalar katta narx qöyib foyda köradi. Joylaşuvidan ham kelib çiqadi. Hozirgi kundagi xaridorlar ham har xil tabaqalangan. Xaridorgir uylar Toşkent şahrining markazida emas çekka qismlarida uy narxlari kvadrat metri örtaça 6-7 million atrofida. Buni oliş uçun aholining hammasining ham qurbi yetmaydi, ammo hozirda qurilayotgan uylarning xaridori bor. Uyning narxini kvadrat metriga 4-5 million söm qilsangiz ham, köpçilik aholining boşlanğiç 20 foiz badalini tölaşga imkoniyati yöq.
Aholi uy-joy olaman deb murojaat qilganda davlat tomonidan beriladigan subsidiyalar, imtiyozlarga ehtiyoj yuqori».
Otabek Bakirov: «Ba'zi bir gaplarni aytişimiz kerak. Birinçisi — hammani uy-joy bilan ta'minlaş vazifasini qöymasligimiz kerak. Bu juda ham xato vazifa. Ikkinçisi — hammani uy-joy bilan ta'minlaş uçun uy-joy narxlarini çegaralaşimiz yoki belgilaşimiz kerak, degan munosabatdan voz keçişimiz kerak. Agar şu ikki munosabatni özimiz uçun qoida qilib oladigan bölsak, oladigan foydamizdan köra zararimiz köproq böladi.
Uy-joy qurilişi bozoridan samaradorlik, ya'ni foyda oliş niyatidagi öyinçilar çiqib ketadi. Uy-joy qurilişi bozoriga mablağ kirmay qöyadi. Ya'ni investorlar (xorijiy, mahalliy, davlat investor) bozorga kirmay qöyadi.
Tasavvur qiling, agar siz ma'lum tovarning narxini belgilab qöysangiz, öşa tovarni işlab çiqarişga bölgan rağbat yöqoladi. Uy-joy narxini aniq belgilab qöyadigan bölsangiz, segmentiga qarab (tuman, şahar) belgilab qöyadigan bölsangiz, öşa hududlardagi uy-joy qurilişiga bölgan rağbat pudratçilar tarafidan öz-özidan susayadi. Boşqa tarafdan narxga ta'sir körsatiş tepadan emas, yondan rağbatlantiriş yöllarini köriş kerak.
Nima sababdan,xususiy uy-joy quruvçilari Toşkent markazlarida uy qurişga intilaveradi? Sababi mavjud mavzelarda tayyor infrastrukturalar bor. Uyni qurib topşiriş nisbatan narxi arzon tuşadi. Şu sababdan şahar aholisida ham har bir viloyat markazi aholisida ham norozilik keltirib çiqarayotgan narsa ham şu.
Davlatning vazifasi — uy-joy quruvçilari uçun zarur infrastrukturani yaratiş. Infrastruktura yaratilgan joyda quriliş narxi boşqa joyga nisbatan xususiy investor ham strukturani öziga qilgandan köra nisbatan arzon tuşaveradi. Çunki heç qaysi xususiy investor barça infrastruktura bilan boğliq xarajatlarni öz böyniga olişda davom etadigan bölsa, uy-joy narxi oşib boraveradi. Bu elektr bilan boğliq, suv, kanalizatsiya, gaz, yöl bilan boğliq xarajatlar xususiy investor böyniga tuşaveradigan bölsa, uy-joyning nisbiy narxi oşaveradi.
Şu sababli, davlat infratuzilma xarajatlarini öz böyniga olişi kerak. Biz yangidan qoida yaratib yangi narsa kaşf qilişimiz kerak emas. Butun dunyoda mavjud rejim şunaqa.
Yana bir taraf: şaharning taşqi ahvolini buzişni, ya'ni daraxtlarni kesişni, şaharda asoslanmagan transport harakati muammolarini yaratiş kabi muammolarni kamaytiramiz. Ya'ni davlat özining uy-joy narxlarini optimallaştiriş degan söz bor, maqbullaştiriş yölidan yuradigan bölsa, infratuzilma orqali yordam beriş yölidan yurişi kerak».
Şerzod Hidoyatov: «Sizning bir gapingizga qöşila olmayman. Şahar markazida infratuzilma bölgani uçun uy-joy quruvçilari kamroq xarajat qiladi dedingiz, ammo şahar çekkalarida ham infratuzilma joylari bor. Biroq şunda ham köpçilik baribir şahar markaziga qiziqadi. Şahar markazi qimmatroq turadi. Siz uy qurganingizdan keyin markazda uning ustiga qöyadigan foydangizni köproq qöyasiz. Sababi siz bilasiz qayerda uy qurayotganingizni. Bu yerda infratuzilma eski bölişi mumkin, lekin şahar taşqarisida yangi infratuzilma qilingan bölsa ham, köpçilik markazga intiladi. Sababi — markazdagi uylar har doim xaridorgir böladi.
Lekin hozirgi kunda töğri aytyapsiz daraxtlarning kesilişi kabi muammolarga yeçim taklif qilinyapti. Quriliş vazirligida şaffof tizim işga tuşganidan keyin arxitektorlar rejalaştiriş topşiriğini yuz foiz elektron amalga oşirmoqda. Bundan buyon har bir arxitektorning qilgan xatti-harakati kompyuterda körinib turadi.
Şahar çekkalarida infratuzilma masalasiga keladigan bölsak, dunyoning köp joylarini kördim, qanaqa infratuzilma qilmoqda va uy-joylar joylaşuvi qanday. Eng yoqqani Ispaniyaning Madrid şahri çekkalarida juda köp «sotso» uylar deyiladi, ijtimoiy aholiga quriladigan va yakka tartibdagi uylari bor. Şu uylarni qurişdan oldin birinçi infratuzilma yaratiladi, keyin yöllarni yakka tartibdagi uy yoki 5-6 qavatli uy qurilişiga qarab ajratadi. Öşa uylar joyini va unga ketgan xarajatlarni belgilab undan keyin sotiladigan yer maydoniga ketgan xarajatlarni qöşib quruvçiga auksion orqali taqdim etadi».
