Новый порядок в жилищном строительстве: как работает система эскроу?

С 1 июля 2025 года в строительстве на основе долевого участия изменится порядок расчетов между застройщиками и покупателями. А с 1 января 2026 года система эскроу будет полностью внедрена, что обеспечит дополнительную защиту прав дольщиков. Корреспондент Kun.uz обратился за разъяснениями по этим изменениям к начальнику управления Министерства строительства Даврону Милиеву.

27 января президент Узбекистана подписал указ о переводе строительства с долевым участием на систему эскроу.

Согласно этому документу, с 1 июля 2025 года все договоры о долевом участии между застройщиками и клиентами должны в обязательном порядке заверяться у нотариуса и регистрироваться в кадастровом учете.

С этой же даты начнется внедрение системы эскроу. Согласно новому механизму, граждане, желающие приобрести квартиру в недостроенном доме, будут вносить оплату не напрямую застройщику, а на банковский счет. Для этого застройщики и банки заключат соглашение и откроют эскроу-счет, на котором будут аккумулироваться средства дольщиков. До завершения строительства компании-застройщики не смогут пользоваться этими средствами. В период с 1 июля по 31 декабря эта система будет действовать на добровольной основе, а с 1 января 2026 года, при своевременном принятии необходимых законов, станет обязательной.

Kun.uz получил разъяснения по нововведениям от начальника управления Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Даврона Милиева.

«В указе отмечается, что на базе национальной информационной системы «Шаффоф курилиш» будет создана платформа. Без регистрации жилых объектов на этой платформе девелоперам не будет разрешено привлекать средства населения на основе долевого участия», – сообщил он.

По словам Милиева, в системе будет собрана вся информация о застройщике и объекте, включая точный адрес по проекту, этажность, подъездные пути, а также проектную документацию компании, положительное экспертное заключение, дату начала строительства и срок ввода в эксплуатацию.

Покупатели смогут самостоятельно отслеживать информацию на платформе, проверять наличие разрешений у застройщика, его рейтинг и предыдущие проекты.

Застройщики, прошедшие регистрацию на платформе, на следующем этапе должны будут заключить с покупателями и банком трехсторонний договор долевого участия.

«Согласно указу, договор долевого участия теперь будет трехсторонним, то есть его подпишут банк, дольщик (гражданин) и девелопер. Дольщик вкладывает свои средства в строительство дома, девелопер обязуется завершить строительство и сдать объект в срок, а банк контролирует, чтобы средства дольщика хранились в безопасности на эскроу-счете. Кроме того, банк осуществляет проектное финансирование строительства», – пояснил начальник управления министерства.

После нотариальной регистрации договора долевого участия и его внесения в кадастр он получит статус имущественного права. Это означает, что долю можно будет продать еще до завершения строительства. При этом обязательства застройщика и банка перед новым дольщиком сохранятся.

По словам Милиева, средства на эскроу-счете не будут направляться на строительство. Объект будет возводиться за счет средств застройщика и кредитов банка. Однако, поскольку на эскроу-счете аккумулируются средства дольщиков, риски банка будут ниже, а процентная ставка по кредиту – более выгодной.

«После завершения строительства и передачи жилья дольщикам средства с эскроу-счета направляются на погашение кредита, если девелопер его привлекал. Однако это возможно только после того, как дольщик примет свое жилье», – отметил Милиев.

Согласно указу, средства, переведенные на эскроу-счет, нельзя заморозить или списать. Это дополнительно защищает деньги граждан. Например, если у дольщика возникнет задолженность перед судебными приставами, средства на его эскроу-счете останутся неприкосновенными.

В ходе интервью Даврон Милиев также рассказал о возможных мерах в отношении застройщиков, не завершивших строительство в срок, и о том, повлияет ли новый механизм на рост цен на жилье. Полную видеоверсию можно посмотреть по указанной ссылке.

Материал подготовила Дилшода Шомирзаева.