Мифы об инвестициях в недвижимость Дубая, которые стоит забыть в 2026 году

2025 год стал рекордным для рынка Дубая: в третьем квартале объем сделок вырос почти на 20%, а всего за девять месяцев продажи достигли 498,8 млрд дирхамов. Но парадокс в том, что на рекордном рынке сотни инвесторов оказались в минусе. Причина – слепая вера в мифы: «любая новостройка вырастет», «флиппинг выгоднее аренды». В 2026-м цена таких ошибок станет ещё выше. Разобрать, какие стратегии работают на самом деле, можно будет 30 октября и 1 ноября в Ташкенте – на закрытой выставке недвижимости Dubai Property Expo от Mira Estate. В рамках мероприятия эксперты рынка ОАЭ покажут реальные кейсы и модели под новый цикл, который позволят нарастить капитал, сохранить доход в валюте и защитить инвестиции от инфляции.

Пять мифов, которые подвели инвесторов

Миф 1. Любая новостройка растёт в цене

В 2022–2023 годах многие инвесторы рассчитывали на быстрый рост стоимости новостроек. Но в январе 2025 года индекс цен Property Monitor впервые за два с половиной года показал снижение на –0,57 % по сравнению с декабрём 2024-го. Это сигнал: автоматического роста больше не будет. Сегодня важны не просто факты стройки, а локация, степень готовности проекта и платежеспособный спрос арендаторов.

Миф 2. Перепродажа эффективнее аренды

Флиппинг перестал быть универсальной стратегией. Срок экспозиции вырос, и в массовом сегменте всё чаще приходится продавать с дисконтом. Аренда, напротив, дает предсказуемый результат. По данным Engel & Völkers и Chestertons, в середине 2025 года средняя доходность составляла около 6,9% годовых: квартиры показывали 7,1–7,3%, виллы – около 5%. При грамотном управлении именно аренда сегодня обеспечивает инвестору стабильный поток в валюте, чего перепродажа больше не гарантирует.

Миф 3. Рынок перегрет, достойных проектов нет

Перегрев есть, но он точечный – в однотипных башнях и районах, куда инвесторы заходили без отбора. Сильные возможности остаются там, где предложение ограничено: прибрежные кластеры, первые фазы мастер-районов, малотиражные клубные дома. Надежный ориентир – брендовые проекты. Так, запуск второй фазы Trussardi Residences в Дубае показал: коллаборация девелопера с международным брендом помогает сохранять ликвидность даже в условиях перегретого рынка.

Миф 4. Застройщик и брокер роли не играют

На деле именно они определяют три вещи, от которых зависит доход: сроки сдачи, стоимость содержания и цена входа/выхода. Надежный девелопер снижает риск задержек и неожиданных расходов на обслуживание; сильный брокер даёт лучшую цену и помогает выбрать ликвидный юнит (вид, этаж, планировка), который быстрее сдается и продается без скидок.

Миф 5. Дубай не для семьи: релоцироваться долго и сложно

Сделка идет по понятной схеме: бронь, проверка документов, оплата через эскроу-счет, подписанный договор – большую часть этапов можно пройти дистанционно. Покупка на установленный порог даёт Golden Visa, распространяющуюся на супругов и детей (банк, медстраховка, водительские права – по упрощённой процедуре). В городе 227 частных школ и развитая медицина, поэтому в семейных районах договоры аренды длиннее, а простой ниже – такие объекты сдаются быстрее и лучше держат цену при продаже.

Рабочие стратегии инвестиций в 2026

В новом цикле простых решений больше нет. Если раньше можно было купить любую новостройку и ждать роста, то теперь стратегия работает только тогда, когда она подогнана под конкретную цель. Именно об этом будут говорить на Dubai Property Expo – но уже сегодня можно выделить три основных направления.

1. В новом цикле решает точная привязка к цели. Если ваша задача – доход в валюте, ставьте на городские локации с устойчивым спросом и понятным управлением: выбирайте планировки, которые быстро сдаются, считайте чистую доходность (аренда минус обслуживание, простой, управление) и закладывайте запас по ставке.

2. Если приоритет – рост капитала, ищите ранние очереди крупных мастер-районов и адреса у воды с ограниченным предложением: здесь апсайд появляется по мере ввода инфраструктуры и соседних фаз, но критичны дисциплина входа и контроль графика платежей.

3. Если цель – второй дом/релокация, фокус смещается на качество жизни и предсказуемость: семейные кластеры дают более длинные договоры и стабильный спрос, что снижает риск простоя и поддерживает цену на выходе.

На выставке покажут примеры проектов под разные цели и бюджеты: для стартового входа – Butterfly Tower (Arjan) с редкой для Дубая рассрочкой почти на девять лет и потенциалом благодаря развитию района и будущим станциям метро; для среднего бюджета – Nuvana by Wadan (Dubai Islands): всего 56 полностью меблированных резиденций примерно в 200 м от пляжа, что ускоряет вывод на аренду и даёт апсайд на ранней стадии развития локации; для высокого бюджета – Solaya by Meraas (La Mer, Jumeirah), премиальный клубный проект совместно с Foster + Partners, с низкоэтажной застройкой и прямым доступом к пляжу.

Выводы

Многие уверены: «в Дубай входить уже поздно», «всё перегрето», «хороших проектов не осталось». Но рынок отвечает цифрами – рекордные 180 900 сделок в 2024 году и стабильные 6–7% доходности от аренды. На мероприятии от Mira Estate можно будет увидеть лучшие проекты Дубая и в формате персональных консультаций с экспертами обсудить личную стратегию инвестиций или релокации. Регистрация на мероприятие по ссылке, количество мест ограничено.