Уй-жой олди-сотдиси билан рўбарў келмаган одамни топиш қийин бўлса керак. Мутахассисларнинг фикрича, харидор 5-10 дақиқа ичидаёқ уйни олиш-олмаслиги ҳақидаги қарорни чиқарар экан, унинг эътиборини биринчи навбатда уйнинг аҳволи ва шипнинг баландлиги тортаркан. Бу ҳақда Norma.uz ёзмоқда.

Уйга харидор топилди, дейлик. Ҳужжатларни расмийлаштириш санасини келишиб олдингиз, мана, шу босқичда кўпчилик сотувчилар бир хатога йўл қўйишади. Улар телефонни ўчириб қўйишади: қўнғироқ қилаётганларга уй сотилганини айтишади, ҳар қандай рекламани олиб ташлашади. Чунки улар харидор ўзи учун янада фойдалироқ бўлган вариантларни излаётган бўлиши мумкинлигини хаёлларига келтиришмайди.

Келишилган кунда харидордан дарак тополмаган сотувчи хавотирга туша бошлайди. Қўнғироқларга  жавобан харидор ҳаммаси жойида экани, маблағни тўплаётганини маълум қилади (эртага қарзни қайтаришади, уч кундан кейин машинанинг пулини олиб келишади, эртага қариндошим қарз бериб туради, хуллас, баҳоналар кўп). Бир ой ўтар-ўтмас эса у бошқа уйни сотиб олгани ва ҳужжатларни ҳам расмийлаштириб улгурганини билдиради...

Шу боис сотувчи харидор тўлиқ ҳисоб-китоб қилмагунига қадар, олди-сотди шартномаси нотариус томонидан тасдиқланмагунича уй сотилиши ҳақидаги эълонни олиб ташламаслиги керак. Бундан ташқари, харидор билан уй олди-сотдиси бўйича тўлиқ келишувга келингандан кейин дастлабки тўлов масаласини дарҳол кўтариш зарар қилмайди.

Дейлик, харидор уйни олиши аниқ эканини тасдиқловчи дастлабки тўловни киритишга рози бўлди ва унинг суммаси ҳам келишиб олинди. Бу жараённи қандай қилиб тўғри ҳужжатлаштириш керак, кейин низолар келиб чиқмаслиги учун пулни қандай қилиб олиш/бериш керак.

Закалатми ёки аванс (бўнак)

Фуқаролик кодексининг 311-моддасида шундай дейилган: «Шартнома тузаётган тарафлардан бири шартнома тузилганлигини исботлаш ва унинг ижросини таъминлаш юзасидан берадиган пул суммаси закалат ҳисобланади. Закалат тўғрисидаги келишув закалатнинг суммасидан қатъи назар, ёзма равишда тузилиши керак. Шартномадаги тараф амалга ошиpиши керак бўлган тўловлаp ҳисобидан тўланган сумма закалат эканлигига, хусусан ушбу модданинг иккинчи қисмида белгиланган қоидага риоя қилинмаслиги оқибатида, шубҳа туғилган тақдирда, бу сумма, агар бошқа ҳол исботланган бўлмаса, бўнак сифатида тўланган деб ҳисобланади».

Фуқаролик кодексининг 312-моддасида эса закалат билан таъминланган мажбуриятни бекор қилиш ва бажармаслик оқибатлари келтирилган: «Мажбурият уни бажаришдан олдин тарафларнинг келишувига мувофиқ ёки бажаришнинг имкони йўқлиги оқибатида бекор қилинган тақдирда закалат пули қайтариб берилиши керак. Агар шартноманинг бажарилмаслиги учун закалат пули берган тараф жавобгар бўлса, закалат иккинчи тарафда қолади. Агар шартноманинг бажарилмаслиги учун закалат олган тараф жавобгар бўлса, у иккинчи тарафга закалатни икки баравар қилиб қайтариши шарт. Бундан ташқари, шартноманинг бажарилмаслиги учун жавобгар бўлган тараф, агар шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, закалат суммасини ҳисобга олган ҳолда иккинчи тарафга зарарларни тўлаши шарт».

Закалат билан аванс ўртасидаги асосий фарқ – томонларнинг мажбуриятида. Агар сиз уй сотувчиси сифатида  закалат келишувига имзо чеккан бўлсангиз, уни бекор қилиш жавобгарликка тортилишингизга сабаб бўлиши мумкинлигини билишингиз керак.

Юридик жиҳатдан бу мажбуриятларни бажармасликка киради: «шартноманинг бажарилмаслиги учун жавобгар бўлган томон, иккинчи тарафга закалатни икки баравар қилиб қайтариши шарт». Демак, агар харидор уй олишни истамай қолса, закалат сотувчида қолади.

Аванс эса – бир томоннинг келгусида иш бажариш, хизмат кўрсатиш ёки мол-мулкни етказиб бериш учун келишилган маблағнинг бир қисмини бошқа томонга берилишидир. Аванс пули умумий тўлов суммасига қўшиб ҳисобланади.

Мажбуриятлар бажарилмаган ҳолатда у берган томонга қайтарилади. Шу тариқа, аванс, яъни бўнак на сотувчи ва на харидор томонидан мажбуриятни назарда тутади. Закалатдан фарқли ўлароқ аванс мажбуриятларни бажариш таъминотининг бир усули ролини бажармайди.

Айнан шу боис ҳам уй-жой олди-сотдиси закалат шаклида тузилади. У келишув шартларини бузганлик учун томонларнинг жиддий жавобгарлигини кўзда тутади. Келишув тузилаётганда закалат миқдори миллий валюта — сўмда кўрсатилиши керак.

Нотариал идорага ҳужжатлар

Закалат келишуви тузилиб, уй учун дастлабки тўлов олинганидан кейин келишувни тайёрлаш ишлари бошланади. Сотувчига нотариал идорага тақдим этиш учун ҳужжатларни тўплаш вазифаси юкланади. Бу уй олди-сотдисидаги энг мураккаб жараён.

Эслатиб ўтамиз, Вазирлар Маҳкамасининг 27.02.2017 йилдаги 106-сон қарори билан Кўчмас мулкнинг олди-сотди, айирбошлаш ва ҳадя қилиш битимларини идоралараро электрон ҳамкорликни қўллаган ҳолда нотариал тасдиқлаш тартиби тўғрисидаги низом тасдиқланган эди. 
 
Сотувчи қуйидаги ҳужжатларни тўлайди:

1. Хатлов иши ва кўчмас мулк эгалигини тасдиқловчи юридик ҳужжат, ҳоким қарори, суд ажрими ёки бошқа ҳуқуқни таъминловчи ҳужжатлар.
2. Ер ресурслари, геодезия, картография ва давлат кадастри ҳудудий бўлимларининг мулкдорликни тасдиқловчи ҳужжати.
3. Архитектура ва қурилиш бошқармасидан мазкур бино яқин 5 йил ичида бузилмаслиги тўғрисидаги маълумотнома.
4. Турар жойдан оила аъзолар ва прописка қилинган бошқа шахслар тўғрисида маълумотнома (кўчмас мулк рўйхатдан ўтказилган жойдаги паспорт столи томонидан берилади (17-шакл) ва ХУМШнинг прописка қилинган шахсларни тасдиқловчи маълумотномаси (17-шаклга илова).
5. Оила кодексининг 23, 24-моддаларига мувофиқ, мулкдор турмуш ўртоғининг нотариал тасдиқланган уйни сотишга розилиги тўғрисида маълумот (агар кўчмас мулк никоҳ тузлиган даврда олинган бўлса).
6. Сотилаётган уй манзили бўйича доимий яшаётган оиланинг барча балоғат ёшига етган аъзоларининг уй сотилишига ёзма розилиги.
7. Томонларнинг паспортлари, доимий пропискаси билан.
8. Қуйидаги ташкилотлардан қарзи йўқлиги тўғрисида маълумот:
•  мол-мулк солиғи (туман ДСИ);
•  эксплуатация харажатлари (ХУМШ);
•  электр энергиясидан фойдаланганлик учун;
•  табиий газдан фойдаланганлик учун;
•  телефонга абонент тўлови;
•  иссиқ сув ва иситиш;
•  совуқ сув ва канализация;
•  қаттиқ ва суюқ маиший чиқиндиларни тўлаш ва олиб кетиш.

Барча ҳужжатлар тўпланди, дейлик. Олди-сотди шартномасини тасдиқлатиш қолди. Шартномада сотилаётган квартирада бўлган барча прописка қилинган кишиларнинг пропискадан чиқарилиш муддатларини кўрсатиб ўтиш даркор (одатда, бир ой муддат ичида). Бу квартирани юридик жиҳатдан бўшатиш санаси. Аммо уни жисмоний бўшатиш муддати ҳам мавжуд. Ушбу муддат кўпинча томонларнинг оғзаки келишуви билан ҳал этилади.