Янги уйлар нархи нега қиммат? Молиячи ва вазир суҳбатида арзон уй-жойлар масаласи
|13:01 / 17.03.202164 31116 мин
Kun.uz’да иқтисодий хабарлар таҳлили лойиҳасининг навбатдаги сонида молиячи Отабек Бакиров ҳамда Ўзбекистон Республикаси уй-жой коммунал хизмат кўрсатиш вазири Шерзод Ҳидоятов аҳолининг уй-жойларга бўлган талаби, кам таъминланган қатламга уй жой хариди учун субсидиялар ажратиш, шаҳарларда қурилаётган уйлар ва инфраструктуралар ҳақида суҳбатлашишди.
Бошловчи, Алишер Рўзиохунов: — Президент иштирокида бўлиб ўтган видеоселекторда уй-жой масаласи, аҳолини уй-жой билан таъминлаш дастурида белгиланган вазифаларга эътибор қаратайлик. Одамларнинг уй-жойга талаби юқорилиги ва уй-жой нархларининг қимматлигини бир сўз билан қандай таърифлаш мумкин?
Шерзод Ҳидоятов: «Ҳозир уй-жойга талаб юқорилигига сабаблардан бири менталитетимиз билан боғлиқ: серфарзандмиз, улар тез улғайишади ва уларни уй-жой билан таъминлашни ўйлаймиз. Бундай ўйлаб қарасак, чет давлатларда ҳамманинг ҳам ўзининг шахсий уйи йўқ. Улар кўпроқ ижарада яшашади. Ижара тизими ҳам уларда яхши ривожланган. Бизда ижара тушунчаси сал бошқачароқ. Ҳамма «ўз уй-жойим бўлсин», дейди. Уй-жой бутун дунёда қиммат. Чет давлатда кўпчилик топаётган маблағига қараб, ижарада яшайди ва ундан орттирганини уй сотиб олиб пулни музлатгандан кўра, бизнес қилади ёки банкка қўйиб, пулини айлантиради. Чунки уйга жуда катта маблағ кетиб қолади. Улар ижарада яшаганда ҳам нимадир тўғри келмай қолдими, ижара жойини ўзгартираверади».
Шерзод Ҳидоятов
— Видеоселекторда Самарқанд вилояти ҳокими Эркин Турдимов вилоят ҳудудида беш йил давомида ундан олдинги даврга қараганда ҳали қурилмаган уй темпи шунақа баландладики, бу каррасига ошиқ бўлди, деди. Умуман , уй-жой нархларининг ошиши сабаби уйларнинг олдинги эпохада кам қурилгани ва жадаллашгани билан ифодаланадими ёки умуман одамларда уй сотиб олиш учун даромадлари ошиб эндиликда кўп уй сотиб олиш учун талаб ортмоқдами? Ёки аҳоли сони ошгани бунга сабабми?
Шерзод Ҳидоятов: «Бир уйда кўп оила яшаганда можаро келиб чиқмоқда. Илгари, билсангиз, кўп оилалар серфарзанд, ака-укалар ҳозиргидек бир-бири билан ажримгача олиб келадиган даражада уришиб ёки бошқа кўнгилсиз воқеалар кам содир бўларди. Ҳозир, назаримда, аҳоли ҳам иш билан таъминланиб, ишлаб чиқариш ривожланмоқда. Шундан келиб чиқиб, уй-жойга талаб ошиб бормоқда. Ипотека сўрашмоқда ёки маблағи борлар уй сотиб олишмоқда. Тошкент шаҳри улкан қурилиш майдонига айланган. Нафақат пойтахт балки бутун республика вилоятлари, туман марказлари ҳам шундай, кўп уйлар қурилмоқда. Бунга сабаб — уй-жойга талаб ошгани ва жуда кўп тадбиркорлар қурилиш соҳасига кириб, ўз бизнесини ривожлантиряпти».
Мавзуга оид
Отабек Бакиров: «Бизда уй-жой қурилиши ва ипотекага иқтисодий нуқтайи назардан қарайдиган бўлсак, иккита асосий муаммомиз бор эди. Бу нафақат бизнинг балки, бизга ўхшаган ўрта ривожланишдаги давлатларнинг муаммоси.
Отабек Бакиров
Биринчиси — ипотека бозорининг ва уй-жойга бўлган имкониятнинг пайдо бўлиши, ўрта синфнинг мавжудлиги. Ўрта синф пайдо бўлиши билан уй-жойга талаб ортади. Уй-жойга бўлган талаб эҳтиёжлар пирамидасидаги иккинчи поғонадаги талаб ҳисобланади. Одам дастлабки физиологик эҳтиёжларини қондиради ва ўзининг жамиятдаги ўрни билан боғлиқ эҳтиёжларини қондиради.
Иккинчи тоифадаги эҳтиёжлардан бири — уй ҳисобланади. Ўрта синф — уй-жойга нисбатан талаб ҳосил қиладиган қатлам.
Муаммоларимиздан биттаси бизда уй-жой қурилиши учун узун ресурслар, (узун пуллар) бўлмаган. Чунки давлат бу секторга катта маблағ ажратмаган. Ташқаридан тижорат банклари хориждан бу масалага ресурс жалб қилишдек рискка бормаган. Шу сабабли, йирик ресурсларнинг йўқлиги билан боғлиқ муаммо бўлган бўлса, иккинчи масала аҳолининг турмуш даражаси юқори бўлмагани билан боғлиқ. Ипотека бозори, уй-жойга боғлиқ талаб аҳолининг турмуш даражаси ошиб бориши билан юзага келади.
Агар атрофимиздаги ипотека бозорини шакллантира олмаган давлатларни кўрадиган бўлсак, аҳоли жон бошига ўртача даромад 450-500 долларга етганда ўзини ўзи маблағ, ресурс ва қурилиш билан мувозанатлашган ипотека бозори шаклланиб боришига гувоҳ бўласиз. Биз шу йўлдаги дастлабки қадамларни қўйяпмиз.
Нима сабабдан бирданига кейинги йилларда уй-жойга бўлган талаб ошиб кетди, деган савол қўйилмоқда. Бу биринчи навбатда туғилиш даражасининг ошаётганлиги билан боғлиқ эмас, бу урбанизация даражасининг ошаётгани билан боғлиқ. Чунки аввалги даврда одамларнинг туғилиб ўсган жойида қолишига, иш жойларини ҳам асосан туғилиб ўсган жойларида яратишига эътибор қаратилган бўлса, кейинги пайтда урбанизациянинг нисбий самарадорлиги тушуниб етилмоқда. Урбанизация рағбатлантирилмоқда, шаҳарлашув кенгаймоқда. Туман марказларининг ҳам кенгайиши вилоят марказларининг кенгайиши ва пойтахтнинг ҳам кенгайиши контекстида уй-жойга талаб ортиши юз бермоқда.
Шу сабаб, уй-жойга талаб ошишининг иккинчи омили бу — урбанизация жараёни. Aгарда урбанизация бизда аввалроқ бошланганда эди, талаб ҳам аввалроқ ошган бўларди. Биз ҳозир урбанизация билан боғлиқ йиғилиб бораётган талабнинг қондирилишига дуч келяпмиз, десак тўғри бўлади».
Алишер Рўзиохунов
— Сўнгги беш йил ичида қурилиш соҳасида хусусий сектор роли кенгайди, баъзан бозорга салбий маънода агрессив равишда кириб келиб, қаерда бўш жой бўлса, шу ерда қурилиш бошланяпти. Хусусий секторнинг бозорга бундай кириб келиши ривожланиш босқичида табиий ҳолатми?
Шерзод Ҳидоятов: «Хусусий сектор ривожланиши учун биз уларни қўллаб-қувватладик. Хусусий сектор ривожланса, солиқ тушуми, иш билан таъминлаш ортади ва коррупциянинг олдини олиш мақсадида давлат ўзи уй қуриш ўрнига хусусий секторга йўл очиб берди. Бу орқали хусусий сектор янги имкониятларга ва янги қурилаётган уйларда лойиҳанинг жозибадорлигини оширишга интила бошлади.
Хусусий сектор билан бир вақтда давлатнинг ўзи ҳам уйлар қурди, унга давлат рақобатчи бўлди. Бунинг фойдаси шу бўлдики, давлат нархларни назорат қилди, нархнинг жуда ҳам кескин ошиб кетмаслигига ҳаракат қилди. Шунда бизда асосан ижтимоий ҳимояга муҳтож бўлган оилалар давлат қурган уйларда кредит асосида уй олишга кўпроқ эришди.
Энди давлат секин-аста шуни ҳам хусусий қурувчиларга йўналтириш мақсадида уларга имконият яратяпти. Олдин хусусий қурувчи давлатдан катта миқдорда қарз олиб, юқори фоизли кредит олган. Бу ҳам уйларнинг нархига ўтириб, уйлар қиммат бўлган.
Ҳозир субсидия бериладиган бўлди, бунда хусусий қурувчилар ҳам қатнашадиган бўлди. Таннархда хусусий қурувчиларнинг нархини назорат қилиш механизми пайдо бўлмоқда. Aҳоли субсидия билан ёки кредитга оладиган уйни нима учун тадбиркорга йўналтиряпти? Сабаби — аҳоли танлай олсин, эртага давлат қурган уй шу экан, шуни олишга мажбурман, демасин. Бунинг учун ўзи хоҳлаган жойдан ўзи хоҳлаган уйни танлаб олсин, деган мақсадда бу иш давом этмоқда».
— Шу вақтгача қурилган, кам таъминланган оилаларга бериладиган уйлар ҳақиқатан ижтимоий ҳимояга муҳтож оилаларга берилганми? Кўп қаватли уйлар ҳовлисида турган қимматбаҳо машиналар бошқача фикрлар келтириб чиқармоқда…
Отабек Бакиров: «Адашмасам, сиз 2019 йилгача бўлган ҳолатни гапиряпсиз. 2019 йилгача буюртмачи давлат эди ва бу ерда асосий урғу янги давр бошланганда кам таъминланган аҳолини имтиёзли кредитлар орқали уйларни арзонлатишнинг асосий воситаси — имтиёзли кредит, деб тушунилган. Шу йўл орқали кам таъминланган аҳолига уйларни тақдим этиш йўли мавжуд, деб қаралган.
Бугунги кунда ижтимоий тармоқларда пайдо бўлаётган суратларда кўряпмизки, ҳар қандай имтиёздан имтиёзга муҳтож қатлам эмас имтиёздан фойдаланиш имкониятига эга бўлган қатлам фойдаланади. 2018-19 йилгача бўлган тизимимиз нотўғри эканлигини кўрсатади.
2019 йил ноябрдан бошлаб имтиёзли ипотека кредитлари бўлмайди, рискидан келиб чиқиб тижорат банклари ўзларининг фоиз ставкаларини мустақил белгилайди. Лекин давлат ижтимоий муҳтож қатламга субсидиялар орқали ёрдам беради.
Биринчиси, дастлабки бўнакни тўлаш учун берилади, яна ойлик тўловларни қоплаш учун ҳам субсидия берилади. Яъни бу йўл билан манзилли ижтимоий ёрдамга муҳтож бўлган одамларга кўпроқ кириб бориляпти. Aгар аввалги тизим бўлганда ёрдамга муҳтож қатламни қамраб олишимиз янада қийин бўлиб кетар эди. Бу имтиёз масаласи уй-жой билан боғлиқ эмас.
Ҳозирги тизим бу йил иккинчи мавсум бошланмоқда. Энди ким уйни қурганининг фарқи йўқ. Уй сотиб олиш бўйича шартнома банкка олиб борилади, тижорат банки молиялаштиради. Aгар сиз камбағал қатлам бўлсангиз (дастлабки бўнакни тўлай олмасангиз, ойлик тўловни тўлашга қурбингиз етмаса) давлат хизматлари марказига мурожаат қиласиз, сизнинг ҳақиқатан субсидияга муҳтожлигингиз бир нечта мезонлар билан аниқланади ва субсидия ажратилади».
— Киши аслида камбағал, субсидияга муҳтож бўлмаса ҳам, мурожаат қилиб ноҳақ равишда унга эгалик қилиши мумкинми?
Шерзод Ҳидоятов: «Президент шахсан ўзи Халқпарвар комиссияни тузиш бўйича ўзимга топшириқ берди. Унда жамоатчилик иштироки бўлишини ва унинг электрон дастурини молия вазирлиги шакллантириб интеграциялаштирилган шаклда яратиш ҳамда уйларга эга бўлган одамлар шаффоф субсидияни олгани кўриниб турадиган тизим яратилади».
— Бу тизимнинг моҳияти нимадан иборат бўлади?
Шерзод Ҳидоятов: «Субсидия олиши керак бўлган одамларнинг критериялари бўлади, ҳамма талаблар бўлганда, уни кенгаш кўриб чиқади. Кенгашда маҳалла фаоллари, депутатлар бўлади. Охирги беш йил ичида ҳозирги имтиёзлардан фойдаланиб уй олган инсонларнинг рўйхатини шакллантирамиз, мақсад уйини сотиб, яна шундай имкониятдан фойдаланишга қайта уринмаслиги учун».
— Ипотека бозоридаги асосий масалалардан бири чиндан ҳам эҳтиёжманд оиланинг уй сотиб ололмаётганлиги. Жуда ҳам кўп одамларга уй керак, уйлар бор, лекин улар жуда қиммат. Кўп уйлар қурилмоқда, янги уйларни сотиш бўйича эълонлар бор, лекин кўпчиликнинг харид қуввати етишмаяпти.
Шерзод Ҳидоятов: «Бир томондан шаҳарларда бир хил уйлар бор уларнинг нархи қиммат. Баъзи уй қурувчилар уйнинг жозибадорлигини ошириши ҳисобига нарх қиммат бўлган, баъзилари уйнинг нархи устига кам фоиз қўйиб кўпроқ сотади. Баъзи қурувчи компаниялар катта нарх қўйиб фойда кўради. Жойлашувидан ҳам келиб чиқади. Ҳозирги кундаги харидорлар ҳам ҳар хил табақаланган. Харидоргир уйлар Тошкент шаҳрининг марказида эмас чекка қисмларида уй нархлари квадрат метри ўртача 6-7 миллион атрофида. Буни олиш учун аҳолининг ҳаммасининг ҳам қурби етмайди, аммо ҳозирда қурилаётган уйларнинг харидори бор. Уйнинг нархини квадрат метрига 4-5 миллион сўм қилсангиз ҳам, кўпчилик аҳолининг бошланғич 20 фоиз бадалини тўлашга имконияти йўқ.
Aҳоли уй-жой оламан деб мурожаат қилганда давлат томонидан бериладиган субсидиялар, имтиёзларга эҳтиёж юқори».
Отабек Бакиров: «Баъзи бир гапларни айтишимиз керак. Биринчиси — ҳаммани уй-жой билан таъминлаш вазифасини қўймаслигимиз керак. Бу жуда ҳам хато вазифа. Иккинчиси — ҳаммани уй-жой билан таъминлаш учун уй-жой нархларини чегаралашимиз ёки белгилашимиз керак, деган муносабатдан воз кечишимиз керак. Aгар шу икки муносабатни ўзимиз учун қоида қилиб оладиган бўлсак, оладиган фойдамиздан кўра зараримиз кўпроқ бўлади.
Уй-жой қурилиши бозоридан самарадорлик, яъни фойда олиш ниятидаги ўйинчилар чиқиб кетади. Уй-жой қурилиши бозорига маблағ кирмай қўяди. Яъни инвесторлар (хорижий, маҳаллий, давлат инвестор) бозорга кирмай қўяди.
Тасаввур қилинг, агар сиз маълум товарнинг нархини белгилаб қўйсангиз, ўша товарни ишлаб чиқаришга бўлган рағбат йўқолади. Уй-жой нархини аниқ белгилаб қўядиган бўлсангиз, сегментига қараб (туман, шаҳар) белгилаб қўядиган бўлсангиз, ўша ҳудудлардаги уй-жой қурилишига бўлган рағбат пудратчилар тарафидан ўз-ўзидан сусаяди. Бошқа тарафдан нархга таъсир кўрсатиш тепадан эмас, ёндан рағбатлантириш йўлларини кўриш керак.
Нима сабабдан,хусусий уй-жой қурувчилари Тошкент марказларида уй қуришга интилаверади? Сабаби мавжуд мавзеларда тайёр инфраструктуралар бор. Уйни қуриб топшириш нисбатан нархи арзон тушади. Шу сабабдан шаҳар аҳолисида ҳам ҳар бир вилоят маркази аҳолисида ҳам норозилик келтириб чиқараётган нарса ҳам шу.
Давлатнинг вазифаси — уй-жой қурувчилари учун зарур инфраструктурани яратиш. Инфраструктура яратилган жойда қурилиш нархи бошқа жойга нисбатан хусусий инвестор ҳам структурани ўзига қилгандан кўра нисбатан арзон тушаверади. Чунки ҳеч қайси хусусий инвестор барча инфраструктура билан боғлиқ харажатларни ўз бўйнига олишда давом этадиган бўлса, уй-жой нархи ошиб бораверади. Бу электр билан боғлиқ, сув, канализация, газ, йўл билан боғлиқ харажатлар хусусий инвестор бўйнига тушаверадиган бўлса, уй-жойнинг нисбий нархи ошаверади.
Шу сабабли, давлат инфратузилма харажатларини ўз бўйнига олиши керак. Биз янгидан қоида яратиб янги нарса кашф қилишимиз керак эмас. Бутун дунёда мавжуд режим шунақа.
Яна бир тараф: шаҳарнинг ташқи аҳволини бузишни, яъни дарахтларни кесишни, шаҳарда асосланмаган транспорт ҳаракати муаммоларини яратиш каби муаммоларни камайтирамиз. Яъни давлат ўзининг уй-жой нархларини оптималлаштириш деган сўз бор, мақбуллаштириш йўлидан юрадиган бўлса, инфратузилма орқали ёрдам бериш йўлидан юриши керак».
Шерзод Ҳидоятов: «Сизнинг бир гапингизга қўшила олмайман. Шаҳар марказида инфратузилма бўлгани учун уй-жой қурувчилари камроқ харажат қилади дедингиз, аммо шаҳар чеккаларида ҳам инфратузилма жойлари бор. Бироқ шунда ҳам кўпчилик барибир шаҳар марказига қизиқади. Шаҳар маркази қимматроқ туради. Сиз уй қурганингиздан кейин марказда унинг устига қўядиган фойдангизни кўпроқ қўясиз. Сабаби сиз биласиз қаерда уй қураётганингизни. Бу ерда инфратузилма эски бўлиши мумкин, лекин шаҳар ташқарисида янги инфратузилма қилинган бўлса ҳам, кўпчилик марказга интилади. Сабаби — марказдаги уйлар ҳар доим харидоргир бўлади.
Лекин ҳозирги кунда тўғри айтяпсиз дарахтларнинг кесилиши каби муаммоларга ечим таклиф қилиняпти. Қурилиш вазирлигида шаффоф тизим ишга тушганидан кейин архитекторлар режалаштириш топшириғини юз фоиз электрон амалга оширмоқда. Бундан буён ҳар бир архитекторнинг қилган хатти-ҳаракати компьютерда кўриниб туради.
Шаҳар чеккаларида инфратузилма масаласига келадиган бўлсак, дунёнинг кўп жойларини кўрдим, қанақа инфратузилма қилмоқда ва уй-жойлар жойлашуви қандай. Энг ёққани Испаниянинг Мадрид шаҳри чеккаларида жуда кўп «сотсо» уйлар дейилади, ижтимоий аҳолига қуриладиган ва якка тартибдаги уйлари бор. Шу уйларни қуришдан олдин биринчи инфратузилма яратилади, кейин йўлларни якка тартибдаги уй ёки 5-6 қаватли уй қурилишига қараб ажратади. Ўша уйлар жойини ва унга кетган харажатларни белгилаб ундан кейин сотиладиган ер майдонига кетган харажатларни қўшиб қурувчига аукцион орқали тақдим этади».
