09:21 / 19.03.2021
4453
Почему так высока стоимость жилья в новостройках? Проблема дешёвого жилья в беседе финансиста и министра

В очередном выпуске проекта анализа экономических новостей Kun.uz финансист Отабек Бакиров и министр жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан Шерзод Хидоятов рассказали о спросе на жильё, о выделении субсидий для приобретения жилья малообеспеченным слоям населения, о домах, строящихся в городах, и инфраструктуре.

Ведущий, Алишер Рузиохунов: На видеоселекторном совещании с участием президента обсуждался вопрос жилья. Обратим внимание на задачи, установленные программой обеспечения населения жильём. Как можно охарактеризовать высокий спрос людей на жильё и высокую стоимость жилья?

Шерзод Хидоятов: Высокий спрос на жильё связан с нашим менталитетом: в семьях много детей, они быстро растут, и мы задумываемся об их обеспечении жильём. В принципе, в зарубежных государствах не у всех есть своё жильё. Они, в основном, живут на съёмных квартирах. Там хорошо развита система аренды. А у нас вопрос аренды поставлен немного иначе. Все считают, что нужно иметь своё жильё. Во всём мире жильё стоит дорого. За рубежом многие, исходя из своего заработка, живут на квартирах. Свободные средства они вкладывают не в недвижимость, а в бизнес, или кладут деньги в банк и получают проценты. Потому что на покупку жилья требуются очень большие средства. Если их что-то не устраивает на съёмном жилье, они подыскивают другое.

Шерзод Хидоятов

- На видеоселекторном совещании хоким Самаркандской области Эркин Турдимов заявил, что в течение пяти лет, на территории области темп строительства жилья настолько возрос, что превысил в разы предыдущий период. В целом, повышение стоимости жилья зависит от отсутствия строительства в прежние годы и интенсификации в настоящее время, или это связано с повышением доходов населения, и возможностью приобрести жильё? Или причиной является рост количества населения?

Шерзод Хидоятов: Когда в одном доме живёт несколько семей, возникают конфликты. Раньше, в больших семьях, братья могли до такой степени повздорить друг с другом, что доходило до трагических случаев. Сейчас, на мой взгляд, люди трудоустроены, развивается производство. Исходя из этого, повышается спрос на жильё. Граждане часто берут ипотеку, или те, у кого есть средства, вкладывают их в жильё. Город Ташкент превратился в огромную строительную площадку. Не только столица, но и все области республики, районные центры. Строится много высотных домов. Причина – увеличение спроса на жильё. Многие предприниматели занимаются сферой строительства, развивают свой бизнес.

Отабек Бакиров: Если посмотреть с экономической точки зрения на строительство жилья и ипотеку, у нас есть две основные проблемы. Это касается не только нас, но и других среднеразвитых государств, таких, как мы.

Отабек Бакиров

Во-первых, появление ипотечного рынка и возможностей приобретения жилья, наличие среднего класса. С появлением среднего класса повышается спрос на жильё. Потребность в жилье находится на втором уровне пирамиды потребностей. Человек сначала удовлетворяет свои физиологические потребности, а затем – потребности, связанные с его местом в обществе.

Второй категорией потребностей является жильё. Средний класс – это слой, образующий спрос на жильё.

Одной из наших проблем является отсутствие больших ресурсов на строительство жилья. Потому что государство не выделяло больших средств на этот сектор. А зарубежные коммерческие банки не рисковали вложением своих ресурсов в данную сферу. Второй вопрос – невысокий уровень жизни населения. Ипотечный рынок, спрос на жильё возникает с повышением уровня жизни населения.

Возьмём соседние государства, не сумевшие сформировать ипотечный рынок. Когда средний доход на душу населения достигает 450-500 долларов, формируется ипотечный рынок, уравновешиваемый средствами, ресурсами и строительством. Мы делаем первые шаги на этом пути.

Возникает вопрос: почему в последние годы у нас вдруг резко возрос спрос на жильё? Это связано не с увеличением уровня рождаемости, это в первую очередь, зависит от уровня урбанизации. Поскольку, в предыдущий период, люди жили и работали там, где они родились, а в последнее время урбанизация стала относительно выше. Когда поощряется урбанизация, расширяется градостроительство. Расширение районных центров приводит к расширению областных центров и столицы. В этом контексте и возникает спрос на жильё.

Поэтому, вторым фактором увеличения спроса на жильё является процесс урбанизации. Если бы у нас раньше началась урбанизация, спрос также увеличился бы раньше. Мы сталкиваемся с этим сейчас.

Алишер Рузиохунов

- В течение последних пяти лет в сфере строительства увеличилась роль частного сектора, иногда он проникает на рынок очень агрессивно. Там, где есть пустой клочок земли, сразу начинается стройка. Естественно ли такое проникновение частного сектора на рынок на стадии развития?

Шерзод Хидоятов: Мы поддерживаем развитие частного сектора. С развитием частного сектора увеличатся налоговые поступления, обеспеченность рабочими местами. В целях предотвращения коррупции, государство открывает дорогу частному сектору вместо строительства государственного жилья. Так у частного сектора появляются новые, возможности и он стремится к повышению привлекательности проекта новостроек.

Одновременно с частным сектором, государство также строит дома, и является для него конкурентом. Польза от этого заключается в следующем. Государство контролирует цены, старается не допустить их резкого роста. Так семьи, нуждающиеся в социальной защите, смогли получить жильё на кредитной основе в домах, построенных государством.

Теперь государство постепенно создаёт возможности для частных застройщиков. Раньше частные застройщики получали заём у государства в большом количестве, брали кредиты под высокие проценты. Это также сказывалось на стоимости жилья, цены были высокими.

Сейчас стали выдавать субсидии для частных застройщиков. Появляется механизм контроля цен частных застройщиков в себестоимости. Почему эти субсидии направляются предпринимателям? Потому что, у населения должен быть выбор. Поэтому, пусть выбирают любое жильё, которое хотят.

- Действительно ли дома для малообеспеченных семей предоставили семьям, нуждающимся в социальной защите. При виде дорогих машин во дворе многоэтажных домов, возникает сомнение….

Отабек Бакиров: Если не ошибаюсь, вы говорите о состоянии до 2019 года. В тот период заказчиком было государство, и главный акцент делался на льготный кредит – основное средство удешевления жилья для малообеспеченных граждан. Считалось, что таким образом можно обеспечить жильём уязвимые слои населения.

Сегодня на фотографиях из социальных сетей мы видим, что льготами воспользовался не слой, нуждающийся в этих льготах, а слой, который имел возможность ими воспользоваться. Это показывает, что система до 2018-2019 года была неверной.

С ноября 2019 года нет льготных ипотечных кредитов, коммерческие банки самостоятельно устанавливают процентные ставки, исходя из собственного риска. Но государство помогает слоям населения, нуждающимся в социальной защите, предоставляет им субсидии.

Теперь будет другая система. Неважно, кто застройщик. Договор по приобретению жилья приносится в банк. Затем коммерческий банк финансирует. Если вы относитесь к бедному слою населения (не сможете заплатить начальный взнос, а вашей зарплаты не хватит на ежемесячные выплаты), вы обращаетесь в центр государственных услуг, они проверяют, действительно ли вы нуждаетесь в субсидии, по нескольким критериям, и вам выделяется субсидия.

- Может ли возникнуть несправедливость, если человек на самом деле не бедный, и не нуждается в субсидии?

Шерзод Хидоятов: Президент лично поручил мне создать комиссию с участием общественности. Будет создана система, отображающая прозрачное получение субсидий людьми, не имеющими своего жилья. Министерство финансов создаст интеграционную электронную программу.

- В чём заключается суть этой системы?

Шерзод Хидоятов: Будут разработаны критерии для людей, которые могут получить субсидию. При наличии всех требований, этот вопрос будет рассматривать Кенгаш. Там будут присутствовать активисты махалли, депутаты. Мы составим список людей, нечестно воспользовавшихся льготами за пять лет, чтобы они, продав дом, больше не пытались искать такие пути.

- Одним из основных вопросов ипотечного рынка является тот факт, что действительно нуждающиеся семьи не могут приобрести жильё. Многим людям нужно жильё, и оно есть, но стоит очень дорого. Строится много домов, висят объявления о продаже квартир, но у людей не хватает покупательной способности.

Шерзод Хидоятов: С одной стороны, в городах дома – одинаковые, и стоят дорого. Иногда застройщики повышают цены за увеличение привлекательности дома, некоторые добавляют к цене небольшой процент. Местонахождение также играет большую роль. Сейчас покупатели бывают разными. Стоимость квадратного метра жилья не в центре Ташкента, а на окраинах составляет в среднем 6-7 млн. Не все в состоянии приобрести жильё по такой цене, но на дома, которые сейчас строятся, находятся свои покупатели. Даже если снизить стоимость жилья до 4-5 млн за квадратный метр, у многих все равно нет возможности заплатить 20-процентный начальный взнос.

Отабек Бакиров: Следует отметить следующее. Во-первых, мы не должны ставить перед собой задачу по обеспечению жильём всех. Это – неправильно. Во-вторых, нужно отказаться от того, чтобы ограничивать или устанавливать цены на жильё. Если мы не усвоим эти два правила, то будем получать больше убытка, чем прибыли.

Потому что тогда из рынка уйдут игроки, намеревающиеся получить прибыль. Они не будут вкладывать средства в рынок строительства жилья. То есть, инвесторы (иностранные, местные, государственные) не пойдут на рынок.

Представьте, если вы установите цену на определённый товар, утратится стимул для производства этого товара. Если установить конкретную цену на жильё по сегментам (район, город), у подрядчиков снизится стимул для строительства жилья на этой территории. С другой стороны, нужно искать пути поощрения воздействия на цены не сверху, а со стороны.

Почему частные застройщики жилья стремятся строить дома в центре Ташкента? Потому что там есть готовая инфраструктура. Поэтому сдача дома в эксплуатацию обойдётся дешевле. Отсюда и возникает недовольство населения городов.

Задача государства заключается в создании необходимой инфраструктуры для застройщиков жилья. Строительство в районе с инфраструктурой обойдётся частному инвестору дешевле. Если все расходы по электричеству, водопроводу, канализации, газу, дорогам, оплатит частный инвестор, стоимость жилья увеличится.

Поэтому, государство должно взять на себя расходы по инфраструктуре. В этом нет ничего нового. Во всём мире существует такой режим.

Другая сторона: мы сократим проблемы с нарушением внешнего вида города, то есть, вырубкой деревьев, созданием проблем с необоснованным транспортным движением. Есть такое понятие, как оптимизация цен на жильё государством. Если мы пойдём по пути оптимизации, нужно помогать застройщикам в плане инфраструктуры.

Шерзод Хидоятов: Я с вами не согласен. Вы сказали, что застройщики жилья имеют меньше расходов, потому что в центре города уже есть инфраструктура, но на окраинах города она также присутствует. Многие, всё же, интересуются центром города. Там жильё дороже. Застройщик, построивший дом в центре города, добавляет больше процентов к цене, чтобы получить больше прибыли. Потому что он знает, где ему строить жильё. Инфраструктура там может быть старой, но даже если на окраине создать новую инфраструктуру, всё равно многие будут стремиться в центр. Поскольку дома в центре города всегда будут иметь спрос.

Но вы правы в своём предложении о решении проблем, таких, как вырубка деревьев. После запуска прозрачной системы в министерстве строительства, задания по архитектурному планированию на сто процентов осуществляются в электронном формате. Теперь действия каждого архитектора будут видны на компьютере.

Что касается вопроса об инфраструктуре на окраине города, я бывал во многих странах, и видел, какова там инфраструктура, и как расположены дома. Больше всего мне понравилось в Мадриде. Там, на окраинах города, расположены индивидуальные дома. До строительства домов вначале создаётся инфраструктура, строятся дороги в зависимости от расположения индивидуального жилья или 5-6-этажных домов. Намечают местонахождение этих домов, расходы на них, потом прибавляют к ним расходы на реализуемую земельную площадь, и предоставляют застройщику на аукционе.

перевод: Анастасия Ткачёва,

Диана Султанова

 

 

Top