Закон о реновации: определены порядок получения согласия и компенсации

Президент Шавкат Мирзиёев 10 июня подписал закон «О градостроительной реновации». Закон устанавливает правила реализации проектов по сносу ветхих зданий и строительству новых на их месте.

Согласно определению в документе, градостроительная реновация — это улучшение территории в архитектурном, социальном, экономическом и экологическом плане, приведение зданий и сооружений на территории в комфортное для проживания и энергоэффективное состояние.

Закон вступает в силу через шесть месяцев — 12 декабря 2026 года.

Основания для реновации

Согласно закону, основаниями для проведения градостроительной реновации являются:

· ветхость жилых и нежилых помещений на территории, их непригодность для проживания и использования, достижение аварийного состояния;

· наличие обстоятельств, серьёзно влияющих на социальную жизнь населения территории.

В рамках реновации существующие объекты могут быть реконструированы без изменения основных конструкций и/или снесены с возведением на их месте новых объектов того же назначения. Также допускается создание зелёных зон и других территориальных зон на основе реновации.

Получение согласия от правообладателей

Закон объединяет под термином «правообладатели» физических или юридических лиц, владеющих объектами недвижимости в зоне реновации на праве собственности, наследуемого пожизненного владения, постоянного пользования, аренды (кроме субаренды) или ином праве.

Для принятия территориальным хокимиятом к рассмотрению проекта реновации требуется нотариально заверенное письменное согласие не менее четырёх пятых правообладателей.

Если многоквартирный дом в зоне реновации признан уполномоченным органом аварийным или проживание в нём опасным для жизни и безопасности граждан, предложение о включении дома в программу градостроительной реновации может быть внесено даже без согласия четырёх пятых правообладателей.

В остальных случаях инициатор проекта обязан провести общее собрание правообладателей по каждому объекту и получить нотариально заверенное предварительное согласие не менее четырёх пятых из них. В этом соглашении в обязательном порядке указываются согласованные форма и размер компенсации.

При получении письменного согласия также берётся согласие на неотчуждение объекта недвижимости третьим лицам на определённый срок.

После утверждения проекта в случае недостижения соглашения с остальными правообладателями или при неопределённости личности правообладателя вопрос решается в судебном порядке.

Запрещается принуждать несогласного правообладателя к сделке во внесудебном порядке, создавать условия, препятствующие свободному распоряжению его имуществом, включая отключение от коммуникаций (электричество, газ и другие) или блокировку доступа к его имуществу.

Размер и формы компенсации

Правообладатель по своему желанию может получить компенсацию или участвовать в проекте реновации в качестве соинвестора.

Правообладателю компенсируются:

· рыночная стоимость объекта недвижимости и земельного участка;

· рыночная стоимость многолетних насаждений на земельном участке;

· расходы, связанные с переездом и временной арендой другого объекта;

· упущенная выгода за два года, которая могла быть получена от использования земельного участка и расположенных на нём объектов;

· другие расходы и убытки, предусмотренные соглашением.

Стандарты оценки перечисленных компенсаций устанавливаются Агентством по управлению государственными активами.

Приватизированные земельные участки могут быть включены в программу реновации путём их выкупа по соглашению с собственниками.

Размеры компенсаций определяются взаимным соглашением. При недостижении соглашения размеры компенсаций устанавливаются судом.

За причинённые в связи с реновацией неудобства правообладателю дополнительно выплачивается единовременная денежная выплата в размере 12 процентов от установленной суммы компенсации.

Компенсация может быть в следующих формах:

· предоставление в собственность жилого или нежилого помещения во вновь построенном объекте на территории реновации;

· предоставление в собственность жилого или нежилого помещения в другом месте;

· денежные средства;

· другие формы, предусмотренные соглашением.

Форма компенсации выбирается добровольно по взаимному согласию сторон.

При предоставлении жилого или нежилого помещения в качестве компенсации его площадь не должна быть меньше площади реновируемого жилья, оно должно быть передано готовым к проживанию и предлагаться в первую очередь с нижних этажей.

Другие обязательные условия реновации

Расходы на компенсацию дополнительной нагрузки на социальные и инфраструктурные объекты предусматриваются в проекте реновации и включаются в стоимость его реализации.

Не менее одной четверти территории, охваченной проектом реновации, должны составлять зелёные зоны.

Запрещается наносить ущерб деревьям и кустарникам, включённым в перечень ценных пород, а также месту их произрастания.

Не допускается нанесение ущерба объектам материального культурного наследия и их охранным зонам в результате градостроительной реновации.

Также не должен наноситься ущерб местам и объектам, не включённым в национальный реестр объектов недвижимости материального культурного наследия, но имеющим историческое, социальное, экономическое значение для соответствующей территории и её населения.

Процесс реновации не должен причинять ущерб жилым и нежилым помещениям, не включённым в проект реновации.