В городе Ташкенте стоимость многоквартирных домов и домов с приусадебными участками была пересчитана, сформирована цена, близкая к рыночной. В течение 2 месяцев собственники могут выразить свои мнения и возражения по результатам. Kun.uz получил ответы на возникающие у населения вопросы по массовой оценке от официальных лиц Национального центра массовой оценки недвижимости.
В столице проведена массовая оценка недвижимости. Теперь предварительные результаты оценки открыты для собственников. Граждане могут посмотреть, по какой стоимости оценено их жильё, и выразить свои мнения и возражения по результатам (через my.gov.uz). Этот процесс касается не только узбекистанцев, имеющих квартиры в многоэтажных домах, но и домов с приусадебными участками. То есть каждый гражданин, владеющий недвижимостью в Ташкенте, может ознакомиться с результатом массовой оценки своего имущества и обратиться по поводу содержащихся в нём данных или установленной стоимости. Обсуждения начались 5 сентября и продлятся ещё 2 месяца.
Итак, почему была проведена переоценка недвижимости? Как определяется стоимость домов? Если при оценке допущены ошибки, как собственник может их исправить? И один из самых важных вопросов, волнующих многих, — вырастет ли налог на имущество по результатам переоценки? С целью обсуждения этих вопросов Kun.uz организовал интервью с директором Национального центра массовой оценки недвижимости Мухиддином Холмуродовым и заместителем директора Ферузом Султоновым.
— Одна из объявленных главных цифр — то, что действующая кадастровая стоимость почти 600 тысяч квартир в Ташкенте составила 57,18 трлн сумов, а стоимость после массовой оценки — 426,17 трлн сумов. Было сказано, что это в 7,4 раза отличается от действующей стоимости. Прежде чем дать информацию о том, почему была проведена оценка, давайте разберёмся в этом расхождении. Как возникло такое расхождение и в чём его основная причина?
— В городе Ташкенте на сегодняшний день массово оценено почти 605 тысяч квартир, то есть многоквартирных жилых помещений, и, как вы сказали, их стоимость выросла в 7,4 раза. Из чего сложился этот результат? В 2018 году были приняты меры по первоначальному приближению к рынку. То есть с 2018 года был осуществлён переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой. Кадастровая стоимость отличалась от инвентаризационной в четыре-пять раз. Но она не отражала сегодняшнюю рыночную динамику, ускорение процессов урбанизации, изменения конъюнктуры на строительном рынке и рост объёма экономики. В соответствии с порядком определения действующей кадастровой стоимости учитывались только год постройки объекта недвижимости, материал стен, этажность, но не учитывалось местоположение. То есть постановлением Кабинета министров была установлена фиксированная сумма за один квадратный метр. Максимальная сумма — 1 900 000 за один квадратный метр. Мы видим, что сегодня в городе Ташкенте за 1 900 000 сумов квадратный метр жилья не купишь. По нашей новой методике мы определили стоимость, близкую к рыночной. То есть при анализе фактических договоров купли-продажи или данных риелторов сложилась такая цена. Поэтому и возникло упомянутое вами расхождение в 7,4 раза.
— Здесь самый главный вопрос: по какой причине была проведена массовая оценка?
— Между действующей кадастровой стоимостью и рыночной ценой существует резкое расхождение. Кроме того, сегодня стоимость объектов трактуется по-разному в каждом направлении. Например, при залоге, ипотеке, сносе, изъятии для общественных и государственных нужд устанавливаются разные суммы компенсационных выплат и для других целей. То есть не было единой стоимости, рассчитанной государством, когда речь шла о том, сколько же стоит один объект недвижимости. У населения не было достаточных сведений о имеющемся у него экономическом активе — недвижимости. Если в 2018 году был осуществлён переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой, то с того времени и до сегодняшнего дня стоимость квартиры за 1 900 000 сумов за квадратный метр оставалась неизменной. Стремительное развитие рынка недвижимости в этом процессе не учитывалось. То есть для обеспечения соразмерности расхождения и возникла необходимость в этих работах по массовой оценке.
Наша основная цель — мы должны знать стоимость основного экономического актива гражданина, собственника, имеющихся в республике 9 миллионов объектов недвижимости, 8 миллионов земельных участков. Что это даёт нам в первую очередь? Прежде всего, расходы, производимые государством на инфраструктуру, определяются исходя из стоимости недвижимости и данного участка. Например, в Сергелийском районе в 2017 году построена станция метро. До осуществления этого строительства стоимость земли там была в три раза ниже нынешней. После создания одной этой инфраструктуры стоимость выросла, и в результате этого роста государство поняло, куда нужно вкладывать больше инвестиций в инфраструктуру. Кроме того, для частных предпринимателей, девелоперов будет создана точная и надёжная база о объектах недвижимости, земельных участках. Поэтому массовая оценка важна не только при залоге или компенсации при изъятии для государственных или общественных нужд, но и при расчёте страховой компенсации.
— Собственно, возникающий у общественности вопрос связан с налогом на имущество. Официальные лица с момента начала массовой оценки неоднократно обещают: результаты массовой оценки не повысят налоговую нагрузку. То есть говорится, что правительству дано поручение о снижении налоговых ставок. Сколько налога на имущество будет платить узбекистанец, сегодня условно платящий 200 тысяч сумов в год, после массовой оценки?
— После объявления 5 сентября текущего года результатов массовой оценки мы попросили каждого гражданина выразить своё отношение. После этого от многих наших соотечественников поступили подобные вопросы. Могу сказать, что только 8 сентября мы приняли 287 звонков. 80 % вопросов были именно такими. Приводятся доводы: «Со стоимостью согласен, но я не буду платить с этого налог». По этому поводу я отвечу следующим образом. Прежде всего, цель объявления результатов массовой оценки — в первую очередь узнать мнение наших граждан, владельцев недвижимости. Это сегодня не влечёт никаких юридических, правовых последствий. Никакая ответственность за уплату налога или куплю-продажу на гражданина не возлагается. Во-вторых, для внедрения этого в практику мы получим согласие всех собственников, договоримся с ними, а затем утвердим. После этого разработан законопроект о массовой оценке недвижимости. На сегодняшний день он размещён на общественное обсуждение. После его принятия правительством, соответствующими министерствами и ведомствами будет отдельно рассмотрен вопрос о признании или непризнании этого налоговой базой.
Ещё раз особо отмечу: эта реформа не направлена на увеличение налоговой нагрузки, налоговых поступлений. Её основная цель — не только определить стоимость как экономический актив, но и справедливо, правильно перераспределить стоимости. Скажем, по действующей стоимости дома, расположенные на окраине города, и дома в центре города имеют почти одинаковую стоимость. Эти меры направлены на исправление именно этого недостатка. Это не значит, что налог вырастет. Вы верно сказали, соответствующими ответственными лицами, представителями Министерства экономики и финансов было сказано, что налоги не будут повышены. Указом № 43 предусмотрено, что в случае внедрения результатов массовой оценки в практику будут внесены предложения о снижении налоговых ставок по налогам на имущество и землю. То есть не допускается повышение налоговой нагрузки граждан. Кроме того, могу сказать ещё одно. Теперь прежде всего мне было бы несколько неправильно отвечать по налоговой политике. Вы спросили моё личное мнение: в конце каждого года подписывается постановление президента о реализации налогово-бюджетной политики на следующий год. Согласно ему устанавливается коэффициент, то есть повышение не более чем на 1,2 или 1,3 процента по сравнению с прошлым годом. Я думаю, соответствующие министерства и ведомства внесут аналогичное предложение по этому вопросу. Возложение дополнительной налоговой нагрузки на наших граждан не является целью никого и не предусмотрено в планах.
— В результате массовой оценки квартиры подорожали в 7–15 раз. Это характерно для всех объектов или резкий рост наблюдался только в отдельных районах или категориях жилья? Например, каково расхождение в разрезе районов? Если говорить о самом большом и самом маленьком расхождении. Например, в Чиланзарском, Юнусабадском, Мирзо-Улугбекском или Шайхантахурском районах насколько велика разница?
— Конечно, эти темпы роста неодинаковы во всех районах или во всех квартирах. Это зависит от расположения квартиры, данного объекта, причём не только квартиры, но и дома с приусадебным участком, индивидуального жилья. Например, стоимость, близкая к рыночной цене квартиры, то есть предоставленный нами результат, предварительный результат, на окраине города меньше по сравнению с центром. Если говорить цифрами, наибольшее расхождение — в Мирабадском и Мирзо-Улугбекском районах. По представленным нами предварительным результатам разница почти девятикратная. В Мирабадском и Мирзо-Улугбекском — 8,8, если не ошибаюсь. В Янгихаётском — пятикратная, самый низкий показатель. То есть окраинный район города ближе к рыночной стоимости по сравнению с центром. В Бектемирском, Яшнабадском и Сергелийском районах — шестикратная, в Чиланзарском, как вы сказали, 8,3 раза и в Юнусабадском, Шайхантахурском — 8–8,2 раза. То есть, как я сказал в начале, разница возникла в зависимости от расположения объекта.
— Как тогда получилось расхождение до 15 раз?
— То есть, если привести в пример, добавим: расхождение до 15 раз — это разница по индивидуальным жилым домам выросла в 15 раз. Если наибольший рост, расхождение по отношению к кадастровой стоимости — в Мирзо-Улугбекском и Мирабадском районах, это не значит, что все объекты в Мирзо-Улугбекском районе такие. То есть в зависимости от расположенной махалли, потенциала в Мирзо-Улугбекском районе в какой-то территории выявлено более низкое расхождение, в какой-то территории — до этих восьми раз. Также неправильно делать вывод, что всё в Мирзо-Улугбекском или Мирабадском районе выросло в восемь раз. При зонировании по цене в разрезе махаллей, если смотреть их совокупность в масштабе района, наибольшее расхождение проявляется именно в этих территориях.
В домах с приусадебными участками разница составила 15 раз, а это очень заметная разница. Основная причина этого — при расчёте кадастровой стоимости таких домов не учитывается стоимость земли. То есть если сегодня самым дорогим активом на рынке является земля, то при расчёте кадастровой стоимости учитывается только стоимость строения. В процессе массовой оценки недвижимости, то есть при определении стоимости, близкой к рыночной цене, при расчёте вместе с земельным участком выявлено значительное расхождение.
