Kun.uz на примере событий вокруг Imarat Development побеседовал с правозащитником Абдурахманом Ташановым и блогером Умидом Гафуровым об отсутствии контроля на строительном рынке, неработающей системе эскроу, защите покупателей, ответственности госорганов и ответственности известных лиц, рекламирующих компании.
«Министерство строительства не справляется со своими задачами»
Абдурахман Ташанов:
— Болезнь новая, но ее причины старые. В составе правительства есть большая организация — Министерство строительства, на ее обеспечение выделяются большие средства. Однако ни министерство, ни структуры Кабинета министров, ответственные за эту сферу, не справляются со своими задачами.
Этот вопрос поднимался и три-четыре года назад, тогда вмешался президент и был издан отдельный указ. Указом от 27 января 2025 года было установлено, что с 1 июля 2025 года переход на эскроу-систему в строительстве на долевой основе является добровольным, а с 1 января 2026 года — обязательным. Уже наступает 2027 год, а вопрос до сих пор полностью не решен.
Министерство строительства и другие ведомства, ответственные за исполнение указа, не справляются с этой задачей. В результате рынок остается без контроля. Появляются и мошенники, и их жертвы.
Проблемами прав потребителей почти никто не обеспокоен. Если в сети попадается более крупная рыба вроде Imarat, в обществе поднимается шум, а затем мы переключаемся на погоду или обсуждение личной жизни артистов. Хотя правовая основа для перехода на эскроу-систему есть — указ подписан, но ответственность и работа уполномоченного органа, который должен его реализовывать, четко не видны.
«Деньги покупателя не должны попадать напрямую в карман застройщика»
Умид Гафуров:
— Одна из главных проблем — продажа недостроенных домов и незащищенность денег покупателей. Это видно и на примере Imarat, и в других случаях. Я говорю об этом, если не ошибаюсь, уже шесть лет. Во многих случаях строительство не соответствует техническим требованиям. Рекламу делают настолько красивой, что кажется, будто вы живете в Дубае. После завершения строительства смотришь на рекламу и на готовый дом — одно не соответствует другому. Например, строительный проект должен прилагаться к договору. Дом должен строиться строго по этому проекту.
Я несколько раз обращался по этому вопросу и в Строительную инспекцию. Знаете, что они сказали? По закону внешний вид зданий может меняться до 30 процентов. Якобы это нормально. Как так? Тогда пусть вернут 30 процентов моих денег. Значит, до 30 процентов может быть менее качественным, более уродливым, недостроенным?
Застройщик дает обещания насчет подземных и надземных парковок, детских площадок, открытых территорий. Посмотрите на рекламу Imarat — сколько обещаний. Люди в это верят. Но контролировать это — задача государства. И прежде всего нужно начать с договоров.
На сайте Министерства строительства есть типовые рекомендации по договору. Но поскольку они рекомендательные, никто их не соблюдает. Государство должно установить минимальные требования: какие условия должны быть в договоре, каким должен быть размер пени — это должно быть четко определено.
Самое главное, деньги покупателя не должны переходить напрямую из его кармана в карман застройщика. Оплата частями или целиком — разницы нет. Деньги должны находиться на защищенном счете. Потому что застройщик, получив деньги, может рассчитывать исходя из своих интересов. Например, если сейчас он не вернет покупателю деньги и немного затянет завершение дома, а затем, вернув деньги, продаст этот дом по более высокой цене, он может получить больше выгоды. На практике есть и такие схемы. То есть даже при наличии возможности построить дом вовремя могут встречаться случаи затягивания процесса ради повышения цены.
Здесь у государства есть возможность контролировать. Сколько людей работает в Министерстве строительства? Разве не их задача контролировать такие процессы? Об эскроу-счетах много говорят, но на практике не применяют. Эскроу-счета работают и при простой покупке машины, и на вторичном рынке жилья, но не работают на первичном рынке.
«Проблема не только в застройщике, а во всей системе»
Абдурахман Ташанов:
— Здесь речь идет о недостатках в политике государства в строительной сфере. Сейчас мы обходим проблему. На самом деле главный вопрос — отсутствие самой системы целостного исполнения законов. Например, кто должен вести политику в этой сфере? Это само по себе запутано.
Второй вопрос — при отсутствии контроля сверху создаются условия для коррупции снизу. Коррупция — это не только получение взяток. Это и состояние организованного нарушения закона. Сейчас мы больше направляем свой гнев на застройщиков. Но на самом деле они сами могут быть жертвами этой системы. Например, некоторые компании, только вышедшие на рынок, по четыре-пять лет мыкаются в попытках выправить документы. Дома построены, люди живут, но нужные документы не выходят. В то же время на рынке есть известные застройщики с большими возможностями — ни у кого будто не хватает сил остановить их работу или аннулировать лицензию.
Некоторые сейчас советуют людям не покупать жилье. Но это не решение. Людям нужен дом. Кто-то хочет женить сына, кто-то выдать дочь замуж, кто-то хочет жить отдельно с семьей. Население растет, идет процесс урбанизации. Пока есть потребность в жилье, государство должно работать в этой сфере. А чтобы заставить государство работать, есть парламент. Руководители фракций в парламенте тоже получают зарплату, они должны не просто подписывать документы, а поднимать эти проблемы. Нужно вызвать Министерство строительства и спросить: «Почему ситуация в этой сфере дошла до такого состояния? Почему вы не проконтролировали?»
Ходят разговоры, что есть такие застройщики, к которым даже сам министр строительства не может войти, не может постучать в дверь его офиса. Это тоже свидетельствует о проблемах в системе.
«Есть и те, кто считает тюрьму издержками бизнеса»
Умид Гафуров:
— Для некоторых застройщиков уголовная ответственность тоже перестала быть преградой. Потому что они могут еще до начала строительства рассчитать, сколько денег соберут, сколько потратят на различные расходы и даже сколько средств останется у них после отбывания тюремного наказания. Есть и вероятность уйти от ответственности, оформив имущество не на себя, а на близких.
Представьте, предприниматель начинает строительство, собирает с людей миллионы долларов. Затем проект не выполняется, покупатели остаются без жилья и без денег. А предприниматель заранее рассматривает отбывание наказания как часть своего расчета. Это печально, даже кажется смешным. Но на самом деле это очень серьезная проблема: если выгода от нарушения закона превышает риск наказания, само наказание не сможет остановить такие случаи.
Поэтому нельзя ограничиваться наказанием отдельных застройщиков. Система, позволяющая обогащаться через нарушение закона и уходить от ответственности, должна измениться. Иначе один предприниматель будет наказан, на его место придет другой, а покупатели снова столкнутся с той же проблемой.
В беседе также обсуждались подключение новых построек к старым коммуникациям, независимый контроль за сейсмостойкостью зданий, ответственность блогеров в рекламе строительных компаний и надзорная роль парламента в этом вопросе. Полную версию программы можно посмотреть на YouTube-канале Kun.uz.
