Pandemiyadan keyin O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori qanday bo‘ladi?

COVID-19 pandemiyasi dunyo iqtisodiy konyukturasini jiddiy o‘zgartirdi. BMT jahon iqtisodiyoti uchun og‘ir oqibatlar keltiruvchi retsessiyani prognoz qilmoqda.

PwC O‘zbekiston direktori COVID-19 pandemiyasi chaqirgan inqiroz ko‘chmas mulk bozoriga qanday ta'sir qilishi, xaridorlar qanday yo‘l tutishi va qanday vaziyatni kutish mumkinligi uchun haqida so‘zlab berdi.

Talab pasayishi qay darajada davomli bo‘ladi va segmentlarning tiklanishi qanday tartibda kechadi?

Umuman olganda, biz COVID-19 kasaligining hozirda kutilayotgan ikkinchi to‘lqini o‘tguniga qadar talab pasayishini kuzatishimiz mumkin. Bu holda talab pasayishi ancha sezilarli bo‘lishi tabiiy. Mamlakatdagi yirik developer kompaniyalari bilan suhbatlarimizdagi ma'lumotlarga suyanadigan bo‘lsak, bugungi kunda ko‘chmas mulk bozori u qadar katta yo‘qotishlarga uchramagan, sotuvlar bahor oylarida, ko‘p tashkilotlar, jumladan notarial idoralar yopilgani tufayli to‘xtab qolgan.

Biroq karantin cheklovlari yumshatilishi bilan bozor tezda jonlandi va sotuvlar tiklandi. Hozir yirik developerlarda uy-joy sotuvi bo‘yicha pasayish kuzatilmayapti.

O‘zbekistonda ikki toifa bunyodkorlar faoliyat yuritadilar: yirik va kichik quruvchilar. Tahlillar shuni ko‘rsatadiki, turar-joy va tijorat maqsadlaridagi ko‘chmas mulklar quruvchilarning asosiy qismi Toshkent shahriga to‘g‘ri keladi va bu yerdagi umumiy sondan foiz hisobida olinganda o‘rtacha 70 foizi bu katta tajribaga ega bo‘lmagan “kichik”, bu sektorda katta tajribaga ega bo‘lmagan quruvchilardir. Inqiroz paytida xaridor barcha tavakkalchiliklarni hisobga oladi va katta ehtimol bilan vaqt sinovidan o‘tgan yirik quruvchilarni tanlashga moyil bo‘ladi.

Tijoriy ko‘chmas mulk haqida gap ketganda, bu hanuz nisbatan kichik sektorligini e'tirof etish zarur. A va V klassdagi biznes markazlar ofis maydonlari nisbati o‘rganilsa, Toshkentda bu ko‘rsatkich MDHning boshqa yirik shaharlariga nisbatan sezilarli darajada pastligi ma'lum bo‘ladi.

Savdo-ko‘ngilochar markazlar segmentidagi manzara ham aytarli o‘zgarmaydi. Bugungi kunda tijoriy ko‘chmas mulkka bo‘lgan talab saqlanib turibdi va bu o‘z navbatida talabning sezilarli darajada oshishini ta'minlayapti. Qachongi taklif talabdan oshsa va karantin cheklovlari yanada uzaytirilsa, vaziyat yomon tomonga o‘zgarishi mumkin, bunday holda talab va taklif o‘rtasidagi farq yirikligicha saqlanib qolish ehtimoli bor.

Shuningdek, kuzatilmoqdaki, ko‘pchilik kompaniyalar o‘z ofislari hajmini qayta ko‘rib chiqmoqdalar. Ayniqsa qator bo‘limlar uchun masofaviy ishlash amaliyoti keng qo‘llanilgani sari an'anaviy “ofis ishi” degan tushuncha o‘zgarib borayapti. Bu esa tabiiyki ijara beruvchining biznes-modeli kelajagiga va tijoriy ko‘chmas mulk bozori hajmiga ta'sir qiladi.

Karantindan so‘ng O‘zbekiston (birlamchi va ikkilamchi) ko‘chmas mulk bozorida narxlar shakllanishi

Tushuntirishimga ruxsat bering: Toshkent shahridagi narxlar oshgani yo‘q. Balki buning sababi qurilishlar tufayli talab va taklif o‘rtasidagi balansga aniq baho berish qiyinligidir. Bozor tartibga solinmagani ortidan taklif talabdan ortiq bo‘lgan.

Natijada bozorga katta hajmda turar-joylar chiqarildi va buning ortidan yangi davr – “xaridor bozori” davri paydo bo‘ldi. Endi mijoz “dollarga eng yaxshisi” tamoyili asosida o‘z talablarini ilgani surmoqda. Shundan kelib chiqib aytish mumkinki, pandemiyadan so‘ng ko‘chmas mulk bahosi oshmasligi kerak. Makroiqtisodiy ko‘rsatkichlar ham bu bozorga yon bosmaydi. Masalan, qator xalqaro banklar prognozlariga ko‘ra 2020 yilda O‘zbekiston YaIM 1,8 foizga o‘sadi, ammo keyingi yilda o‘sish birdaniga 7,8 foizga ko‘tarilishi mumkin. Bu esa savdolarda o‘z aksini topib, mutanosib ravishda talab oshishiga sabab bo‘ladi.

Bunday paytda quruvchilar sotuv hajmini oshirish uchun katta ehtimol bilan xaridorni yanada qulay usullarda jalb qilishga urinishadi. Masalan, xuddi shu valutaning o‘ziga yana uzoq muddatli to‘lov va boshqa yumshatishlar qo‘llanilishi mumkin.

Inqiroz davrida savdo umuman bo‘lmasligi mumkinmi?

Savdolar bo‘ladi albatta, faqat oldi-sotdilar hajmi kamayadi. Chunki pandemiya ortidan xarid qobiliyati pasaydi. Masalan, kichik va o‘rta biznes, restoran, turistik va mehmonxona bizneslari inqiroz tufali katta yo‘qotishlarga duch kelishdi.

Oddiy xaridorni qanday takliflar qiziqtiradi (maydon, joylashuv, nufuz)?

Ayni paytda biz ko‘chmas mulk tanlovida pandemiya bilan bog‘liq mutlaqo yangi trend – xavfsizlikka e'tiborni kuzatayapmiz. Ya'ni, turar joy hududi qay darajada qo‘riqlanadi va necha marta dezinfeksiya qilinadi?

Yirik shaharlar atrofidagi xususiy hovlilar narxi oshdi. Chunki juda ko‘pchilik kompaniyalar masofadan ishlashga o‘tdi. Ko‘p kvartirali uylarda biror xonadonda kasallik aniqlansa, butun pod'yezd xavf ostida qolishi va kuzatuv ostida bo‘lishi ehtimoli hovlilarga nisbatan balandligi tufayli shu holat kuzatildi. Alohida hovlilarda bu xavf darajasi past. 

Shu bois xaridorni har doim ham markazdagi ko‘p kvartirali uylar qiziqtiravermayapti. Agar bu trend saqlanib qolsa, biz shahar tashqarisidagi “kottej shaharchalar” paydo bo‘lishi va taklif oshishini, u joylar shu jumladan tijoriy ko‘chmas mulk uchun ham “chaqiruv nuqtasi”ga aylanishini ko‘rishimiz mumkin.

Xonadonlar va ofislar ijarasi bo‘yicha prognozlar

Kvartiralar ijarasi bozorini katta ehtimol bilan pasayish kutmoqda. Ayniqsa premial toifadagi qimmat kvartiralar bo‘yicha takliflar ko‘payadi. Chunki ular asosan xorijliklarga mo‘ljallangan bo‘lib, pandemiya davrida bunday mehmonlar kelishi keskin kamaygan. Bu borada faqat parvozlar tiklanganidan keyingina aniq manzarani ko‘rish mumkin.

Yaqin vayt ichida biz yangi tendensiyani kuzatishim mumkin: endi mamlakatga keluvchilar mamlakatda uzoqroq muddatga qolmoqchi bo‘lsalar mehmonxonalarni tanlashlari ehtimoli oshadi. Bu harakatlanish erkinligini anglatadi, qolaversa, uy egasi bilan ijara shartnomasi va boshqa qator hujjatlar kabi majburiyatlar muammosidan xalos etadi.

Developerlar yangi narxlar va ipoteka siyosatini o‘zgartirishga, jumladan, MB bazaviy stavkasi pasayishini hisobga olishga tayyormilar?

Develeperlar uchun aholiga ipoteka imkoniyatlarining ko‘pligi muhim ahamiyatga ega, sababi, bu sotuvlar hajmiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri ta'sir qiladi. Davlat ipoteka kreditlari bo‘yicha dasturlar qabul qilmoqda, ammo foiz stavkalari hanuz yuqori. Shuningdek, ipoteka dasturlari haqiqiy daromadlari rasmiy bo‘lmagan ko‘pchilik mijozlar uchun to‘g‘ri kelmaydi. Bunday xaridorlarning ulushi esa juda katta.

Xorijiy ko‘chmas mulkka bo‘lgan talab pasayadimi?

Talab pasaydi. COVID-19 pandemiyasi tufayli kelib chiqqan vaziyatda xorijdan ko‘chmas mulk sotib olish uchun tranzaksiyalarni amalga oshirish, kerakli hujjatlarni rasmiylashtirish murakkablashdi. O‘zbekistonliklar asosan ko‘chmas mulk xarid qiladigan mamlakatlar chegaralari yopildi.

Behzod Ortiqov
PwC Uzbekistan kompaniyasining konsultatsion xizmatlar bo‘yicha direktori