Пандемиядан кейин Ўзбекистон кўчмас мулк бозори қандай бўлади?

COVID-19 пандемияси дунё иқтисодий коньюктурасини жиддий ўзгартирди. БМТ жаҳон иқтисодиёти учун оғир оқибатлар келтирувчи рецессияни прогноз қилмоқда.

PwC Ўзбекистон директори COVID-19 пандемияси чақирган инқироз кўчмас мулк бозорига қандай таъсир қилиши, харидорлар қандай йўл тутиши ва қандай вазиятни кутиш мумкинлиги учун ҳақида сўзлаб берди.

Талаб пасайиши қай даражада давомли бўлади ва сегментларнинг тикланиши қандай тартибда кечади?

Умуман олганда, биз COVID-19 касалигининг ҳозирда кутилаётган иккинчи тўлқини ўтгунига қадар талаб пасайишини кузатишимиз мумкин. Бу ҳолда талаб пасайиши анча сезиларли бўлиши табиий. Мамлакатдаги йирик девелопер компаниялари билан суҳбатларимиздаги маълумотларга суянадиган бўлсак, бугунги кунда кўчмас мулк бозори у қадар катта йўқотишларга учрамаган, сотувлар баҳор ойларида, кўп ташкилотлар, жумладан нотариал идоралар ёпилгани туфайли тўхтаб қолган.

Бироқ карантин чекловлари юмшатилиши билан бозор тезда жонланди ва сотувлар тикланди. Ҳозир йирик девелоперларда уй-жой сотуви бўйича пасайиш кузатилмаяпти.

Ўзбекистонда икки тоифа бунёдкорлар фаолият юритадилар: йирик ва кичик қурувчилар. Таҳлиллар шуни кўрсатадики, турар-жой ва тижорат мақсадларидаги кўчмас мулклар қурувчиларнинг асосий қисми Тошкент шаҳрига тўғри келади ва бу ердаги умумий сондан фоиз ҳисобида олинганда ўртача 70 фоизи бу катта тажрибага эга бўлмаган “кичик”, бу секторда катта тажрибага эга бўлмаган қурувчилардир. Инқироз пайтида харидор барча таваккалчиликларни ҳисобга олади ва катта эҳтимол билан вақт синовидан ўтган йирик қурувчиларни танлашга мойил бўлади.

Тижорий кўчмас мулк ҳақида гап кетганда, бу ҳануз нисбатан кичик секторлигини эътироф этиш зарур. А ва В классдаги бизнес марказлар офис майдонлари нисбати ўрганилса, Тошкентда бу кўрсаткич МДҲнинг бошқа йирик шаҳарларига нисбатан сезиларли даражада пастлиги маълум бўлади.

Савдо-кўнгилочар марказлар сегментидаги манзара ҳам айтарли ўзгармайди. Бугунги кунда тижорий кўчмас мулкка бўлган талаб сақланиб турибди ва бу ўз навбатида талабнинг сезиларли даражада ошишини таъминлаяпти. Қачонги таклиф талабдан ошса ва карантин чекловлари янада узайтирилса, вазият ёмон томонга ўзгариши мумкин, бундай ҳолда талаб ва таклиф ўртасидаги фарқ йириклигича сақланиб қолиш эҳтимоли бор.

Шунингдек, кузатилмоқдаки, кўпчилик компаниялар ўз офислари ҳажмини қайта кўриб чиқмоқдалар. Айниқса қатор бўлимлар учун масофавий ишлаш амалиёти кенг қўлланилгани сари анъанавий “офис иши” деган тушунча ўзгариб бораяпти. Бу эса табиийки ижара берувчининг бизнес-модели келажагига ва тижорий кўчмас мулк бозори ҳажмига таъсир қилади.

Карантиндан сўнг Ўзбекистон (бирламчи ва иккиламчи) кўчмас мулк бозорида нархлар шаклланиши

Тушунтиришимга рухсат беринг: Тошкент шаҳридаги нархлар ошгани йўқ. Балки бунинг сабаби қурилишлар туфайли талаб ва таклиф ўртасидаги балансга аниқ баҳо бериш қийинлигидир. Бозор тартибга солинмагани ортидан таклиф талабдан ортиқ бўлган.

Натижада бозорга катта ҳажмда турар-жойлар чиқарилди ва бунинг ортидан янги давр – “харидор бозори” даври пайдо бўлди. Энди мижоз “долларга энг яхшиси” тамойили асосида ўз талабларини илгани сурмоқда. Шундан келиб чиқиб айтиш мумкинки, пандемиядан сўнг кўчмас мулк баҳоси ошмаслиги керак. Макроиқтисодий кўрсаткичлар ҳам бу бозорга ён босмайди. Масалан, қатор халқаро банклар прогнозларига кўра 2020 йилда Ўзбекистон ЯИМ 1,8 фоизга ўсади, аммо кейинги йилда ўсиш бирданига 7,8 фоизга кўтарилиши мумкин. Бу эса савдоларда ўз аксини топиб, мутаносиб равишда талаб ошишига сабаб бўлади.

Бундай пайтда қурувчилар сотув ҳажмини ошириш учун катта эҳтимол билан харидорни янада қулай усулларда жалб қилишга уринишади. Масалан, худди шу валютанинг ўзига яна узоқ муддатли тўлов ва бошқа юмшатишлар қўлланилиши мумкин.

Инқироз даврида савдо умуман бўлмаслиги мумкинми?

Савдолар бўлади албатта, фақат олди-сотдилар ҳажми камаяди. Чунки пандемия ортидан харид қобилияти пасайди. Масалан, кичик ва ўрта бизнес, ресторан, туристик ва меҳмонхона бизнеслари инқироз туфали катта йўқотишларга дуч келишди.

Оддий харидорни қандай таклифлар қизиқтиради (майдон, жойлашув, нуфуз)?

Айни пайтда биз кўчмас мулк танловида пандемия билан боғлиқ мутлақо янги тренд – хавфсизликка эътиборни кузатаяпмиз. Яъни, турар жой ҳудуди қай даражада қўриқланади ва неча марта дезинфекция қилинади?

Йирик шаҳарлар атрофидаги хусусий ҳовлилар нархи ошди. Чунки жуда кўпчилик компаниялар масофадан ишлашга ўтди. Кўп квартирали уйларда бирор хонадонда касаллик аниқланса, бутун подъезд хавф остида қолиши ва кузатув остида бўлиши эҳтимоли ҳовлиларга нисбатан баландлиги туфайли шу ҳолат кузатилди. Алоҳида ҳовлиларда бу хавф даражаси паст. 

Шу боис харидорни ҳар доим ҳам марказдаги кўп квартирали уйлар қизиқтиравермаяпти. Агар бу тренд сақланиб қолса, биз шаҳар ташқарисидаги “коттеж шаҳарчалар” пайдо бўлиши ва таклиф ошишини, у жойлар шу жумладан тижорий кўчмас мулк учун ҳам “чақирув нуқтаси”га айланишини кўришимиз мумкин.

Хонадонлар ва офислар ижараси бўйича прогнозлар

Квартиралар ижараси бозорини катта эҳтимол билан пасайиш кутмоқда. Айниқса премиал тоифадаги қиммат квартиралар бўйича таклифлар кўпаяди. Чунки улар асосан хорижликларга мўлжалланган бўлиб, пандемия даврида бундай меҳмонлар келиши кескин камайган. Бу борада фақат парвозлар тикланганидан кейингина аниқ манзарани кўриш мумкин.

Яқин вайт ичида биз янги тенденцияни кузатишим мумкин: энди мамлакатга келувчилар мамлакатда узоқроқ муддатга қолмоқчи бўлсалар меҳмонхоналарни танлашлари эҳтимоли ошади. Бу ҳаракатланиш эркинлигини англатади, қолаверса, уй эгаси билан ижара шартномаси ва бошқа қатор ҳужжатлар каби мажбуриятлар муаммосидан халос этади.

Девелоперлар янги нархлар ва ипотека сиёсатини ўзгартиришга, жумладан, МБ базавий ставкаси пасайишини ҳисобга олишга тайёрмилар?

Девелеперлар учун аҳолига ипотека имкониятларининг кўплиги муҳим аҳамиятга эга, сабаби, бу сотувлар ҳажмига тўғридан-тўғри таъсир қилади. Давлат ипотека кредитлари бўйича дастурлар қабул қилмоқда, аммо фоиз ставкалари ҳануз юқори. Шунингдек, ипотека дастурлари ҳақиқий даромадлари расмий бўлмаган кўпчилик мижозлар учун тўғри келмайди. Бундай харидорларнинг улуши эса жуда катта.

Хорижий кўчмас мулкка бўлган талаб пасаядими?

Талаб пасайди. COVID-19 пандемияси туфайли келиб чиққан вазиятда хориждан кўчмас мулк сотиб олиш учун транзакцияларни амалга ошириш, керакли ҳужжатларни расмийлаштириш мураккаблашди. Ўзбекистонликлар асосан кўчмас мулк харид қиладиган мамлакатлар чегаралари ёпилди.

Беҳзод Ортиқов
PwC Uzbekistan компаниясининг консультацион хизматлар бўйича директори