Ўзбекистонда риэлторларни лицензиялаш бекор қилиниши мумкин. Малака ошириш курсларида ўқиш талабини ҳам бекор қилиш, малака сертификатининг амал қилиш муддатини 5 йилдан 10 йилга узайтириш, адвокатларга ушбу сертификатни олмай туриб риэлторлик билан шуғулланиш ҳуқуқини бериш режалаштирилган.
Адлия вазирлиги «Лицензиялаш ва рухсат бериш тартиб-таомилларини тубдан такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги президент фармони лойиҳасини жамоатчилик муҳокамасига чиқарди.
Лойиҳада инсон соғлиғига ва жамиятга зиён етказмайдиган фаолият турларини лицензиялашдан чиқариб ташлаш ҳамда хавфлилик даражаси паст бўлган фаолиятларни тартибга солишнинг муқобил усулларига ўтказиш таклиф қилинмоқда. Мазкур йўналишда риэлторлик, яъни халқимиз тилида «маклерлик» фаолиятини лицензиялашни ҳам бекор қилиш назарда тутилмоқда.
Фармон лойиҳасида бу соҳани такомиллаштириш борасида қуйидагилар таклиф этилмоқда:
- риэлторлик фаолияти турини лицензиялашдан чиқариш;
- кўчмас мулк билан боғлиқ барча риэлторлик хизматларини амалга ошириш имкониятини берувчи ягона ахборот тизими жорий қилиш ва риэлторлик хизматларини ушбу тизим орқали бажариш тартибини белгилаш;
- риэлторлик ташкилотларнинг жамоат бирлашмаларини Ўзбекистон Республикаси Давлат активларини бошқариш агентлигидан аккредитациядан ўтказиш ва ўзини-ўзи бошқариш механизмини жорий этиш.
Бугунги кунда риэлторлик фаолияти қайси қонун ҳужжатлари билан тартибга солинади?
Риэлторлик фаолияти соҳасидаги муносабатлар Ўзбекистон Республикасининг «Риэлторлик фаолияти тўғрисида»ги Қонуни, Вазирлар Маҳкамасининг 2011 йил 10 майдаги 129-сон қарори билан тасдиқланган Риэлторлик фаолиятини лицензиялаш тўғрисида Низом
ва бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар билан тартибга солинади.
Муаммолар ва ечим
Мазкур фаолият турини лицензиялаш масаласида қуйидаги жиддий муаммолар мавжуд:
1. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2018 йил 11 апрелдаги ПФ–5409-сон Фармони билан, 2018 йил 1 июндан кўчмас мулк бозорида ахборот ва маслаҳат хизматлари кўрсатиш фаолияти учун лицензиянинг бекор қилиниши, риэлторлик фаолиятининг бошқа йўналишлари учун лицензиялаш ваколати эса Қорақалпоғистон Республикаси Вазирлар Кенгаши, вилоятлар ва Тошкент шаҳри ҳокимликларига берилиши белгиланган бўлса-да, бугунги кунгача «Риэлторлик фаолияти тўғрисида»ги Қонун ва бошқа тегишли қонун ҳужатларига ушбу Фармон талабларидан келиб чиқадиган ўзгартириш ва қўшимчалар киритилмаган.
Шунингдек, Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2019 йил 14 январдаги ПФ–5630-сон Фармонида Давлат рақобат қўмитаси тугатилиши муносабати билан риэлторларни сертификатлаш бўйича ваколатлар Давлат активларини бошқариш агентлигига ўтказилиши белгиланган бўлса-да, бугунги кунгача риэлторларнинг малака сертификатини бериш тартибини белгилайдиган асосий ҳужжатга (Адлия вазирлигида 10.06.2011й. 2236-сон билан рўйхатдан ўтказилган Низом) мазкур Фармон талабларидан келиб чиқадиган ўзгартириш ва қўшимчалар киритилмаган.
Оқибатда, ҳозирги кунда риэлторлик фаолиятини лицензиялаш ва риэлторларга малака сертификатини бериш ҳокимликлар томонидан ҳам, Давлат активларини бошқариш агентлиги томонидан ҳам амалга оширилмаяпти.
2. Амалдаги қонун ҳужжатларига мувофиқ, риэлторлик фаолиятини қуйидаги шахслар амалга ошириши мумкин:
- лицензияга эга тижорат ташкилотлари;
- малака сертификатига ва лицензияга эга, якка тартибдаги тадбиркорлик фаолиятини амалга оширувчи жисмоний шахслар.
Риэлторлик фаолияти билан шуғулланадиган ҳар бир жисмоний шахс, лицензия ва малака сертификатини олишдан ташқари, ҳар уч йилда камида бир марта малака ошириш курсларида ўқиши шарт.
Яъни, риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун ҳам малака сертификати, ҳам лицензия олиш ва кейинчалик ҳар уч йилда малака ошириш курсларида ўқиш талаб қилинади.
Таъкидлаш лозимки, Ўзбекистон Республикасининг «Фаолиятнинг айрим турларини лицензиялаш тўғрисида»ги Қонуни 7-моддасига мувофиқ, амалга оширилиши фуқароларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларига, соғлиғига, жамоат хавфсизлигига зарар етказиши мумкин бўлган ҳамда тартибга солиб турилиши лицензиялашдан ташқари усуллар билан амалга оширилиши мумкин бўлмаган фаолият турлари учунгина лицензиялаш назарда тутилган.
Ушбу Қонундан келиб чиққан ҳолда риэлторлик фаолиятини лицензияланиши шарт бўлмаган фаолият деб ҳисобласа бўлади, чунки риэлторлик фаолияти лицензиялашдан ташқари усуллар билан ҳам тартибга солиб турилиши мумкин ва кўпгина ривожланган мамлакатларда риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун хабардор қилиш тартиби жорий этилган.
Лицензия олган риэлторлар ва «ноқонуний маклерлар» ўртасидаги носоғлом рақобат
2019 йил 14 январь ҳолатига мавжуд маълумотларга кўра, Ўзбекистонда 2 068 нафар шахсга риэлторлик малака сертификати берилган, 272та юридик ва жисмоний шахс риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун лицензия асосида фаолият юритган.
Бу рақамлар жуда кам. Таққослаш учун, 2018 йилда Қозоғистоннинг биргина Олма-ота шаҳрида 1500дан ортиқ кўчмас мулк агентликлари ва 17 000 нафардан ортиқ риэлторлар фаолият юритган. Бугунги кунда Россия Федерациясида Россия Риэлторлар Гильдияси аъзолари сафига кирувчи 1 776 та агентлик ва 16 290 нафар аттестациядан ўтказилган риэлторлар фаолият олиб бормоқда.
Демак, мамлакатимиз кўчмас мулк бозорида фолият олиб бораётган риэлторларнинг катта қисми лицензиясиз фаолият кўрсатмоқда (ноқонуний маклерлар). Бу эса ўз навбатида лицензия олган риэлторлар ва «ноқонуний маклерлар» ўртасида носоғлом рақобат бўлишига шароит яратади.
Хорижий давлатлар тажрибаси
Буюк Британияда «Кўчмас мулк агентлари тўғрисида»ги ва «Мулкчилик тўғрисида»ги қонунларга мувофиқ, риэлторлик фаолияти билан кўчмас мулк агентликлари ва якка тадбиркорлар шуғулланиши мумкин ҳамда лицензия талаб этилмайди. Кўчмас мулк агентлиги фаолиятини амалга ошириш учун талабгорлар Кўчмас мулк департаменти (ёки унинг шаҳарлардаги офислари) томонидан юритиладиган кўчмас мулк агентлари реестрига киритилиши лозим.
Испания Қироллигининг «Кўчмас мулк ва транспорт секторидаги шошилинч либерализация чора-тадбирлари тўғрисида»ги Қонунига мувофиқ, юридик ва жисмоний шахслар риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун муниципал ҳокимиятлар томонидан юритиладиган кўчмас мулк агентлари реестрига киритилиши лозим, лицензия ёки бошқа рухсатнома ҳужжат талаб этилмайди.
Дания Қироллигида «Кўчмас мулкни сотиш тўғрисида»ги Қонунга кўра, риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун жисмоний ва юридик шахслар Дания тижорат ва компаниялар агентлигининг кўчмас мулк агентлари реестрига киритилиши етарли ва лицензия ёки бошқа рухсатнома тусидаги ҳужжат талаб этилмайди. Шунингдек, ушбу мамлакатда риэлторлик фаолияти адвокатлар, банклар ҳамда суғурта компаниялари томонидан ҳам амалга оширилиши мумкин.
Фармон лойиҳасидаги таклифларни қўллаб-қувватлаган ҳолда, ривожланган хорижий мамлакатларнинг илғор тажрибасидан келиб чиқиб, амалдаги қонун ҳужжатларига қуйидагиларни назарда тутувчи ўзгартиришларни ҳам киритиш таклиф этилади:
1. Риэлторлик фаолиятини амалга оширувчи жисмоний ва юридик шахсларнинг давлат реестрини яратиш, риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун мажбурий тартибда ушбу реестрга кириш тартибини ҳамда реестрга киришнинг хабардор қилиш шаклини жорий қилиш;
2. Риэлторлик фаолияти билан шуғулланадиган шахсларнинг малака ошириш курсларида ўқиши талабини бекор қилиш. Бунда риэлторларнинг малака сертификатини олиш тартиби сақлаб қолинади;
3. Малака сертификатининг амал қилиш муддатини 5 йил муддатдан 10 йил муддатга узайтириш;
4. Адвокатларга риэлторнинг малака сертификати олмаган ҳолда риэлторлик фаолиятини амалга ошириш ҳуқуқини бериш орқали риэлторлик фаолияти субъектлари доирасини кенгайтириш;
5. Қорақалпоғистон Республикаси, вилоятлар ва республика бўйсунувидаги шаҳарларда (Тошкент шаҳридан ташқари) риэлторлик фаолиятини амалга оширувчи ЯТТлар учун унча катта бўлмаган, мисол учун, ойига БҲМнинг бир бараваридан ошмайдиган миқдорда қатъий белгиланган солиқ жорий этиш. (Маълумот учун: республика бўйича расмий фаолият юритувчи риэлторлик ташкилотларининг 50 фоизидан ортиғи Тошкент шаҳрида фаолият юритади, яъни ҳудудларда бу фаолият тури ривожланмаяпти).
Сардор Авезов,
Адлия вазирлиги ҳузуридаги
Ҳуқуқий сиёсат тадқиқот институти бўлим бошлиғи
