Мнение эксперта: при сносе жилья компенсация полагается только собственнику

В последнее время активно обсуждаются изменения, внесенные в статьи 27 и 28 Жилищного кодекса, согласно которым при сносе жилого дома (квартиры) в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, компенсация будет предоставляться только собственнику.

Ранее данные статьи предусматривали предоставление жилья и выплату компенсаций не только собственникам жилья, но и членам их семей, а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах.

Немного непонятно почему столько разговоров и недовольств вокруг данных изменений. С юридической точки зрения путем внесения данных изменений не ущемляются права лиц, постоянно проживающих с собственником жилья, но конкретизируется и гарантируется законное право собственника на компенсацию. Поясню свою позицию следующими доводами.

Во-первых, до внесения изменений в Жилищный кодекс, в законодательстве уже были установлены нормы, предусматривающие компенсацию за сносимое жилье только собственнику. В частности, в Гражданском кодексе (статья 206), который является главным законодательным актом, регулирующим все сферы гражданских правоотношений, установлено, что при изъятии земельного участка собственнику (а не другим лицам) предоставляется равноценное имущество
с возмещением иных понесенных убытков. Аналогичная норма предусмотрена также в статье 19 Закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников».

Кроме того, ещё до внесения изменений в статью 27 Жилищного кодекса, этой же статьей было предусмотрено, что разница стоимости между сносимым домом (квартирой) и предоставленным жильем подлежит компенсации собственнику (или собственником при превышении стоимости предоставляемого жилья).

Исходя из этого, можно сделать вывод, что путем внесения изменений в Жилищный кодекс система законодательных актов приведены в соответствие между собой. Следует иметь в виду, что в зарубежном законодательстве выплата компенсаций и возмещение убытков в связи с изъятием земельных участков также полагается только собственнику (например, РФ, Азербайджан, Казахстан).

Во-вторых, понятия, использованные в статьях 27 и 28 Жилищного кодекса, приводили к неясностям и разночтению в правоприменительной практике. В предыдущих редакциях измененной статьи использовалось понятие «а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах (квартирах)». В данной статье не было установлено, по каким критериям определяется постоянно проживающие в этих домах лица, по наличию постоянной прописки либо по факту фактического проживания. На практике во время сноса учитывались граждане, имеющие постоянную прописку и проживающие в нем лица.

При этом, наличие прописки не означает, что они являются собственниками жилья. Прописка – это способ учета граждан, который дает право лицу проживать в соответствующем месте. Кроме того, непонятно как лицо, постоянно проживающее в доме, подлежащим сносу, будет получать компенсацию за снос данного дома, будучи не являясь собственником жилья?!

В-третьих, предыдущая редакция создавала условия для злоупотреблений. Отсутствовал законодательно установленный механизм расчета выплаты компенсаций между собственником и лицами, проживающими в доме (квартире). Не было ясно, каким образом необходимо разделить сумму компенсации: пропорционально всем лицам, постоянно проживающим в этих домах или одному только собственнику. В результате этого собственник мог не получить полную сумму полагающейся компенсации.

Теперь, порядок выплаты компенсации за изъятие земельного участка конкретизирован и нацелен на предотвращение нарушений, как со стороны собственников, так и со стороны хокимиятов. Отныне переговоры по выплате компенсации в связи со сносом жилья будут вестись только с собственником, за которым остается выбор вида компенсации.

Следует отметить, что данные изменения не ущемляют права членов семей собственников сносимого дома, а также граждан, постоянно проживающих в этих домах (квартирах), в части дальнейшего совместного проживания. Например, при предоставлении в собственность другого равноценного жилья будут учтены права граждан, постоянно проживающих в этих домах, т.е. площадь предоставляемого жилого дома должна быть не ниже социальной нормы площади жилья.

В случае соответствия площади предоставляемого жилья, социальным нормам площади жилья, но при этом, сносимый дом дешевле предоставляемого дома, то собственник должен доплатить разницу в течение 5-ти лет. Если сносимый дом дороже предоставляемого дома, разница подлежит компенсации собственнику.

Немаловажный факт, что законодательством установлен справедливый порядок компенсации, т.е. за сносимый жилой дом выплачивается его рыночная стоимость. Кроме того, собственнику возмещаются убытки, причиненные изъятием земельного участка (например, расходы, связанные с переселением и др.).

В завершении хочу отметить, что на сегодняшний день в случае сноса жилья в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, права собственников и членов их семей защищены законодательством.

Независимый эксперт
Комил Кахрамонов