Как решает жилищные проблемы самая густонаселённая страна Ближнего Востока – Бахрейн?

Следует отметить, что достижения Бахрейна, связанные с программами в области градостроительства и жилищного строительства, были признаны также на международном уровне. К примеру, в 2006 году премия ООН UN-Habitat по развитию жилищного строительства была вручена принцу Бахрейна Халифа ибн-Салман Аль-Халифа. Правительство Бахрейна с 1960-х годов возводит жилые комплексы.

Необходимо особо подчеркнуть, что правительство Бахрейна старается обеспечить своё население жильём. Население с ограниченным доходом также не осталось в стороне. Для такой категории граждан разработана специальная программа Mazaya.

Что представляет собой программа Mazaya?

Mazaya - это система финансирования жилья в рамках сотрудничества министерства жилья Бахрейна и Бахрейнского филиала Kuwait Finance House (одно из крупнейших исламских финансовых учреждений государства Кувейт), а также в соответствии с договором, заключённым между Национальным банком Бахрейна и Эскан-банком. Согласно данной программе, правительство Бахрейна обеспечивает предоставление определённой категории граждан финансовой помощи/льгот.

Основной целью программы обеспечения социальным жильём, начатой в 2014 году (далее именуется Mazaya) является помощь заявителям в получении средств в финансовых учреждениях для покупки социального жилья, а также, выделение финансовой помощи государством на покупку жилья.

Кто может воспользоваться программой?

Клиенты, имеющие право воспользоваться программой Mazaya, должны быть гражданами Бахрейна, быть в возрасте от 21 до 35 лет, а их месячный доход должен составлять от 600 до 1200 Бахрейнских динаров (средняя заработная плата в Бахрейне составляет 1480 Бахрейнских динаров). Представители населения, подходящие под эти категории, получают возможность приобретения жилья на срок до 25 лет.

Согласно недавним изменениям, возрастная граница была поднята до 50 лет. У людей такого возраста срок оплаты рассматривается в период до 60 лет. То есть, 40-летний гражданин может воспользоваться этой программой максимум в течение 20 лет (60-40=20), или 47-летний гражданин – в течение 13 лет (60-47=13).

В-третьих, пользователь программы, при любых обстоятельствах, должен быть гражданином Королевства Бахрейн.

В чём заключаются преимущества программы?

• Программа предоставляет своим пользователям ряд специальных преимуществ:
• Не приходится долго ждать после регистрации в программе. Если заявитель отвечает установленным требованиям, он вправе приобрести новое жильё сразу после подачи заявления;
• Разрешается приобретать квартиру или дом в любом жилом комплексе, утверждённом министерством;
• В соответствии с условиями исламских финансов, разрешается получить средства финансирования недвижимого имущества, в банках, участвующих в программе Mazaya;
• Пользователи программы каждый месяц оплачивают примерно 25 процентов своих доходов банкам в качестве ипотеки, остальные выплаты совершаются правительством.

В чём заключаются условия пользования программой?

Основные условия делятся на 3 части:

1.    При привлечении банковского финансирования, максимальным размером, который можно получить в долг, считается 90 000 Бахрейнских динаров (около 239 тысяч долларов США). Большинство банков не требуют начальные взносы, но некоторые банки могут запросить осуществление начального взноса в размере 5 или 10 процентов от общей стоимости квартиры.

2.    Самая высокая разрешённая цена жилья не должна превышать 120 000 Бахрейнских динаров. Если учитывать, что банки осуществляют финансирование в размере 90 000 Бахрейнских динаров, то, в случае приобретения имущества стоимостью 120 000 динаров, заявителю нужно будет заплатить разницу, то есть, 30 000 динаров.

3.    В рамках программы Mazaya можно приобрести жильё только в новостройках. Строящиеся здания или здания с незавершённым строительством не включены в программу.

Участники-девелоперы (организации-подрядчики по строительству жилья, недвижимого имущества)

Ряд известных прошедших аккредитацию девелоперов недвижимого имущества, внесены в программу Mazaya, и покупателям предоставлено право приобретения любого недвижимого имущества, зарегистрированного в программе.

Какая практика применяется исламскими банками для оказания помощи в приобретении недвижимости?

При финансировании исламскими банками недвижимого имущества, используются несколько продуктов исламских финансов (в традиционных банках эта практика известна под названием «Ипотечный кредит»):

1.    Мурабаха

Согласно условиям «мурабаха», исламский банк сначала приобретает жильё, выбранное клиентом, и берёт его на свой баланс (становится его владельцем). Затем, с учётом срока оплаты себестоимости жилья, добавляет свою надбавку, и продаёт его клиенту в рассрочку. После подписания сделки купли-продажи с владельцем недвижимости, жильё переходит в распоряжение клиента. Клиент в течение согласованного срока выплачивает банку стоимость жилья (ежемесячно или ежеквартально).

Скажем, стоимость жилья составляет 50 000 динаров. Исламский банк покупает его, и добавляет к его себестоимости, к примеру, 10 000 динаров. В результате, банк продаёт клиенту жильё за 60 000 динаров на срок 15 лет. Клиент ежегодно выплачивает банку 4000 динаров в течение 15 лет (60000/15).

2.    Уменьшающаяся мушарака

Согласно сделке «уменьшающаяся мушарака», клиент и исламский банк на основе взаимного партнёрства приобретают недвижимое имущество, и клиент обещает приобрести долю банка до окончания согласованного срока. В данной практике исламский банк получает прибыли не за счёт процентов, как традиционные банки, а за счёт арендной платы.

3.    Иджара Мунтахийя бит-тамлик (аренда, завершающаяся владением)

Ещё один метод, применяемый исламскими банками при финансировании жилья – это «Иджара Мунтахийя бит-тамлик». Данная схема схожа с финансовой арендой. Исламский банк приобретает выбранный клиентом дом, и сдаёт его в аренду клиенту на определённый период. К арендной плате присоединяется какая-то часть стоимости жилья. По завершению установленного срока и после осуществления всех платежей, жильё снимается с баланса банка и переходит во владение клиента.