Как иностранные инвесторы получают землю в Узбекистане: разъяснение юриста

В последние годы экономическое сотрудничество между Узбекистаном и зарубежными странами значительно активизировалось. Реализуются крупные проекты с участием иностранных компаний в промышленности, энергетике, автомобилестроении, транспорте и других сферах.

Вместе с ростом объёмов инвестиций увеличивается присутствие иностранных компаний и число иностранцев, приезжающих в Узбекистан, что порождает вопросы и опасения в обществе.

В соцсетях часто звучат вопросы: «Продают ли иностранным компаниям, особенно китайским, земли Узбекистана?», «Не отдаются ли китайским инвесторам большие территории?» Некоторые оценивают выделение земли для крупных проектов как переход земель в руки иностранцев.

Продажа земли и право пользования — два разных понятия

Земля является одним из важнейших ресурсов любого государства, поэтому земельные отношения регулируются особым законодательством.

Согласно статье 68 Конституции Узбекистана, земля, недра, вода, растительный и животный мир являются общенациональным богатством, находятся под охраной государства и должны использоваться рационально.

Отношения, связанные с землёй, регулируются Земельным кодексом. Законодательство предусматривает несколько форм права на землю. Земля может принадлежать на праве собственности или использоваться на праве аренды.

Поэтому выделение земельного участка предприятию или инвестору не означает автоматически «продажи земли». Важно, какое именно право предоставляется.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Узбекистана, иностранные граждане, юридические лица, лица без гражданства и предприятия с участием иностранных инвестиций могут владеть земельными участками только на праве аренды.

Иностранный инвестор может организовать производственное предприятие, построить завод или реализовать другой проект в Узбекистане, но это не означает, что земельный участок становится его личной собственностью. Инвестор получает право временного пользования землёй на условиях аренды.

Что означает право аренды?

В обсуждениях вокруг земли часто путают понятия «аренда» и «собственность». Согласно Земельному кодексу, аренда — это право пользования земельным участком за плату в течение срока, установленного договором.

По Закону «Об аренде», земля и другие природные ресурсы являются объектами арендных отношений. Иностранные юридические и физические лица могут быть субъектами аренды.

Арендатор может осуществлять на земле согласованную деятельность, но это не означает смены собственника земли. Кроме того, законодательство устанавливает, что арендованные участки не могут быть объектом купли-продажи, дарения или мены. Арендатор не может продать или подарить землю как свою собственность.

В отдельных случаях закон допускает передачу права аренды и связанных с ним обязательств другому лицу, но это не означает продажи земельного участка или перехода права собственности на землю.

Как предоставляется земля иностранным инвесторам?

При реализации крупных инвестиционных проектов земельный вопрос является одним из ключевых факторов. Для строительства завода, логистического центра или производственного объекта требуется определённая территория и инфраструктура.

Порядок предоставления земли иностранным инвесторам регулируется законодательством. В апреле 2026 года на презентации был поднят вопрос о пересмотре порядка использования сельхозземель иностранными инвесторами.

Предложено выделять сельхозземли иностранным инвесторам только через дирекции при областных хокимиятах, в рамках инвестиционных проектов стоимостью не менее 10 млн долларов, на условиях вторичной аренды с обязательством вовлечь в оборот пастбищные, богарные и выведенные из оборота земли.

Также отмечено, что в аукционах по приобретению сельхозземель должны участвовать только местные фермеры и предприниматели. Земли оборонного значения, приграничные территории, историко-культурные объекты и лесной фонд должны предоставляться только гражданам страны.

Важно учитывать: крупные производственные проекты не реализуются в короткие сроки. Строительство завода, доставка оборудования, внедрение новых технологий и подготовка специалистов требуют больших затрат времени и средств. Поэтому в международной практике инвесторам предоставляются не права собственности на землю, а механизмы долгосрочного и гарантированного пользования.

Рост инвестиций не означает продажи земли

По данным Министерства инвестиций, промышленности и торговли, в 2025 году объём освоенных иностранных инвестиций в Узбекистане достиг 43,1 млрд долларов, что на 24% больше, чем в предыдущем году. Из них 38,2 млрд долларов пришлось на прямые иностранные инвестиции. Развитие сотрудничества с Китаем, Россией, Турцией, Саудовской Аравией и ОАЭ отмечено как один из факторов роста инвестиционной активности.

Привлечение иностранных инвестиций и сохранение контроля над земельными ресурсами не являются противоречивыми процессами. Ключевая задача — создать для инвесторов чёткие и стабильные условия работы, а земельные отношения регулировать на основе закона.

В законодательстве Узбекистана права иностранных инвесторов на землю урегулированы особым образом. Иностранные граждане, иностранные компании и предприятия с участием иностранных инвестиций могут получить право пользования земельным участком, но это не означает его продажи или перехода в собственность.

Выделение земли под инвестиционный проект — это механизм создания условий для производства, внедрения новых технологий и экономической деятельности. Вопросы же собственности на землю решаются отдельно, в порядке, установленном законодательством.

Земля со временем возвращается государству

Согласно Закону «Об аренде», по истечении срока договора арендатор обязан своевременно вернуть арендованное имущество, землю и другие природные ресурсы арендодателю.

Если арендатор ухудшил состояние арендованного имущества или не вернул его вовремя, он обязан возместить причинённый ущерб.