O‘zbekistondagi uylar narxi nega keskin qimmatlashyapti?

Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi ma’lumotlariga ko‘ra, 2022 yilning yanvar-avgust oylarida uy-joy narxlari Toshkent shahrida 13 foizga, respublika bo‘yicha 7 foizga qimmatlagan. Markaziy bank tahlillariga ko‘ra, joriy yilning I choragida birlamchi bozordagi narxlarning oshishi 4,6 foizni, II chorakda 2,4 foizni, ikkilamchi bozordagi narxlarning oshishi I chorakda 10 foizni, II chorakda 2 foizni tashkil etgan.

1 iyul holatiga, hududlar kesimida birlamchi bozordagi uy-joy narxlarining eng baland o‘rtacha qiymati Toshkent shahri (1 kv metr uchun 9 mln 9 ming so‘m), Samarqand (8 mln 16 ming so‘m) va Toshkent (5 mln 568 ming so‘m) viloyatlarida, eng past narxlar esa Xorazm (3 mln 168 ming so‘m), Jizzax (3 mln 495 ming so‘m) va Sirdaryo (3 mln 557 ming so‘m) viloyatlarida qayd etilgan.

1 sentabr holatiga, hududlar kesimida ikkilamchi bozordagi uy-joy narxlarining eng baland o‘rtacha qiymati Toshkent (1 kv metr uchun 836 dollar), Samarqand (568 dollar) va Navoiy (475 dollar) shaharlarida, eng past narxlar esa Nukus (305 dollar), Jizzax (310 dollar) va Guliston (311 dollar) shaharlarida qayd etilgan.

Nima uchun uy-joy narxi keskin oshib ketdi?

So‘nggi 5 yil ichida O‘zbekistonda ko‘chmas mulk narxi keskin qimmatlashdi. Masalan, 2018 yilda davlat ekspertiza xulosasiga ko‘ra, ko‘p kvartirali uy-joylarning 1 m kv narxi 3 mln 982 ming so‘mni tashkil etgan bo‘lsa, hozirgi kunda bu ko‘rsatkich 9 mln so‘mdan yuqori. Bunga bir qancha omillar ta’sir qilgan bo‘lishi mumkin.

Birinchidan, asosiy qurilish materiallari narxining oshishi. Xususan, 2017 yilda sementning 1 tonnasi 135 ming so‘mni, 2018 yilda 305 ming so‘mni tashkil etgan bo‘lsa, joriy yilning 27 sentabr holatiga birja savdolarida 1 tonna sement 602 ming so‘mdan sotilmoqda.

Shuningdek, valuta siyosatini liberallashtirish natijasida import qilinadigan qurilish materiallari va anjomlari narxining qimmatlashishi ham uy-joy qurilishi narxlarining ko‘tarilishiga ta’sir o‘tkazgan.

Ikkinchidan, urbanizatsiya jarayonining kuchayishi. Oxirgi yillarda urbanizatsiya rag‘batlantirilmoqda, shaharlashuv kengaymoqda. Tuman va viloyat markazlari, shuningdek, poytaxtning ham kengayishi kontekstida uy-joyga talab ortishi yuz bermoqda. Agarda urbanizatsiya O‘zbekistonda avvalroq boshlanganda edi, talab ham avvalroq oshgan bo‘lardi. Hozir urbanizatsiya bilan bog‘liq yig‘ilib borayotgan talabning qondirilishi fonida ko‘chmas mulk narxlari keskin oshib ketdi.

Uchinchidan, o‘rta sinf – uy-joyga nisbatan talab hosil qiladigan eng katta qatlam. Bu toifadagi odamlar salmog‘ining nisbatan oshishi va yillar davomida og‘riqli muammo bo‘lgan, uzluksiz tanqidlarga uchragan “propiska” tizimining bekor qilinishi sababli boshqa hududlardagi fuqarolarning Toshkent shahri yoki viloyatida ishlashi va ko‘chmas mulk xarid qilishi uchun imkoniyat va rag‘bat paydo bo‘ldi.

Bundan tashqari yana bir qancha jihatlar yaqin istiqbolda uy-joy narxlarining yanada qimmatlashishiga ta’sir ko‘rsatishi mumkin. Hukumatning tegishli qarori bilan fuqarolarning o‘ziga tegishli yerlarni xususiylashtirish tartibi tasdiqlandi, ya’ni bundan keyingi davrda yerning bozor narxi shakllanadi. Bu esa yer narxining juda yuqori sur’atda qimmatlashishiga olib kelmoqda. O‘z navbatida, tannarxning oshishi kvartiralar bahosiga ham ta’sir o‘tkazadi.

Shuningdek, prezident qarori bilan 2022 yil 1 noyabrdan “korobka” holatidagi uy-joylar uchun ipoteka kreditlari hamda subsidiya ajratishga ruxsat beriladi. Bu ham bozordagi mavjud talabni yanada oshirishi mumkin.

Xavfsiz aktiv sifatida ko‘chmas mulkka bo‘lgan talabning o‘sib borayotgani geosiyosiy beqarorlik fonida devalvatsiya kutilmalarining ortishi, ikki xonali inflatsiya ham uy-joy narxlariga bosim o‘tkazishda davom etishi mumkin.

Qo‘shni davlatlarda narxlar qanday?

Joriy yilning iyul holatiga ko‘ra, Markaziy Osiyo mamlakatlari poytaxtlarida 1 kv metr ko‘chmas mulk narxi quyidagicha:

• Ashxobodda – 2867 dollardan 3055 dollargacha;
• Ostonada – 835 dollardan 1100 dollargacha;
• Bishkekda – 830 dollardan 900 dollargacha;
• Toshkentda – 825 dollardan 900 dollargacha;
• Dushanbeda – 405 dollardan 650 dollargacha.

Ijara narxlari

Uy-joy xarid qilish narxlarining qimmatlashayotgani ortidan Toshkent shahrida uy-joy ijarasi bozori o‘syapti. Bir tomondan, poytaxtga kirib kelayotgan xorijliklar va mamlakat fuqarolarining soni sezilarli darajada ortib borayotgan bo‘lsa, boshqa tomondan tobora ko‘plab uy egalari ko‘chmas mulkni ijaraga berish bilan shug‘ullanishni boshladi. Ijara biznesining daromadliligi (rental yields – uyni ijaraga berish orqali bir yilda olinadigan daromad) Toshkent shahri uchun 10 foizni tashkil etadi, ya’ni sotib olingan xonadon 10 yilda o‘z qiymatini taqdim etadi. Taqqoslash uchun, bu raqam Ruminiyada 6 foizga, Polshada 5 foizga, Germaniyada 3 foizga, Turkiyada esa 2 foizga teng.

PMTI ekspertlarining iyul-avgust oyidagi tahlillariga ko‘ra, Toshkentda o‘rtacha ijara narxi 339 dollarga teng.

Rasmiy maoshlari oshkor qilinadigan budjet xodimlari misolida daromadlar va ijara narxlarini taqqoslab ko‘ramiz:

Yosh oila boshlig‘i shifokor, ayoli o‘qituvchi, bir nafar yosh bolasi bor. Er taxminan 2,4 mln so‘m (sog‘liqni saqlash sohasidagi o‘rtacha ish haqi), ayoli esa 2,5 mln so‘m maosh olishadi. Agar ular minimal bahodagi budjet variantida ijarada yashasalar ham oila daromadining taxminan 75 foizi ijaraga sarflanishi zarurligi ayon bo‘ladi. Qolgan qismi ro‘zg‘orga yetadimi-yo‘qmi, javob kundek ravshan.

Hozirda O‘zbekistonga Rossiya va Ukrainadan juda ko‘pchilik vaqtincha (balki doimiy) yashash uchun kelmoqda. Ularning aksariyati ijaraga xonadonlar olishi ijara sektorida jiddiy o‘sishni va taqchillikni yuzaga keltirdi. Shuningdek, balki ijara qimmatligidan, balki kelgusi rejalarni O‘zbekiston bilan bog‘lash tufayli ko‘chmas mulk sotib olayotganlari ham bor. Bu ham balki vaqtincha, balki davomli talabni hosil qilib turibdi va narxlarning oshishiga ta’sir qilmoqda. Yil boshidan buyon Rossiyadan chiqib ketganlar tomonidan Ozarboyjon, Armaniston, Gruziya, Qozog‘iston va O‘zbekistonda ko‘chmas mulk sotib olish yoki ijaraga olish bo‘yicha so‘rovlar soni o‘tgan yilga nisbatan 2,2 barobar oshgan.

Xulosa

Toshkentda uy-joy va ijara narxlari aholi daromadlariga nisbatan sezilarli qimmat. O‘rtacha xonadon sotib olish uchun aholi jon boshiga to‘g‘ri keladigan YaIMning 50 barobari miqdorida pul sarflash kerak. Ammo ayni holatda bozor qoidalarini buzib, kvartiralarning narxini sun’iy tushirishga urinish ham salbiy ta’sir qilishi mumkin. Bunda, uy-joy qurilishi bozoridan samaradorlik, ya’ni foyda olish niyatidagi o‘yinchilar chiqib ketadi. Uy-joy qurilishi bozoriga mablag‘ kirmay qo‘yadi. Ya’ni investorlar (xorijiy, mahalliy) bozorni tark etadi. Tasavvur qiling, agar siz ma’lum tovarning narxini belgilab qo‘ysangiz, o‘sha tovarni ishlab chiqarishga bo‘lgan rag‘bat yo‘qoladi.

Davlatning asosiy vazifasi – aholi daromadlarini oshirish uchun inklyuziv iqtisodiy o‘sishni ta’minlash, asosiy ehtiyoj bo‘lmish uy-joy narxlari juda balandligi sharoitida boshqa tovarlarning sun’iy ravishda qimmat bo‘lib turishiga qarshi kurashish (monopoliyalar), qurilish materiallari bozorining ochiqligini va unda yuqori raqobatni ta’minlash, uy-joy quruvchilari uchun zarur infrastrukturani yaratish bo‘lishi lozim.

Doston Ahrorov tayyorladi.