Что изменит массовая переоценка вашего дома? Спор чиновников и оценщиков
|08:165309 мин
Kun.uz организовал дебаты по массовой оценке недвижимости с участием чиновников и независимых оценщиков. В них приняли участие заместитель директора Национального центра массовой оценки недвижимости Феруз Султонов, начальник управления центра Ботир Каримов, председатель Общества оценщиков Узбекистана Зебунисо Исанова и член правления общества Шухрат Абдувахабов.
В ходе обсуждения были подняты вопросы о правовом статусе результатов массовой оценки, понятии «стоимость, близкая к рыночной», применяемых при оценке коэффициентах и возможности собственников подавать возражения.
Будет ли массовая оценка основанием для компенсации?
По объяснению Феруза Султонова, результаты массовой оценки не предусмотрены как стоимость, напрямую определяющая компенсацию при изъятии недвижимости для общественных нужд. Она может служить информационным источником для предварительного расчета и ориентира.
Представитель центра сообщил, что по компенсации сохраняется действующий порядок: если одна из сторон не согласна с результатом массовой оценки, может быть привлечен независимый оценщик.
«При сносе по взаимному соглашению обеих сторон применяется тот же порядок, что действует сейчас», — сказал Султонов.
По его словам, если собственник и вторая сторона согласны с определенной при массовой оценке стоимостью, они могут исходить из нее при осуществлении выплат.
Шухрат Абдувахабов выступил против именно такого подхода. По его мнению, ограничиваться соглашением сторон в вопросе компенсации недостаточно: в законе об изъятии земли для общественных нужд предусмотрены отдельные потери, которые должны быть покрыты.
Оценщик упомянул наряду со стоимостью прав на недвижимость и землю многолетние деревья, упущенную выгоду и расходы на переезд. По его словам, массовая оценка не охватывает все эти факторы.
«Поскольку результаты массовой оценки не охватывают полностью объекты компенсации, применять ее будет неправильно», — сказал Абдувахабов.
Таким образом, чиновники объяснили массовую оценку как предварительный ориентир по компенсации, а оценщики подчеркнули необходимость четко прописать границы применения, чтобы она не заменяла окончательный расчет.
По теме
Как результаты массовой переоценки недвижимости в Ташкенте используются при продаже дома, получении компенсации и уплате налогов? В дискуссии в студии Kun.uz чиновники подчеркнули, что эта стоимость не ограничивает цену купли-продажи. Независимые оценщики предложили четко прописать в законопроекте границы применения, методику расчета и порядок рассмотрения возражений.
Какое значение имеет массовая оценка при купле-продаже дома?
В вопросе купли-продажи Феруз Султонов заявил, что массовая оценка не является обязательной ценой для собственника и покупателя.
«Это не устанавливает никаких ограничений при купле-продаже. Это не обязательная норма», — сказал он.
По его пояснению, нет требования продавать или покупать объект, оцененный в один миллиард сумов, именно за эту сумму. Массовая оценка дает гражданину возможность узнать примерную стоимость своего имущества, покупателю — заранее прикинуть, сколько средств потребуется. Государство же получает примерную стоимость фонда недвижимости в разрезе регионов.
Возражение оценщиков было направлено на то, насколько четко это объяснение выражено в законопроекте. Шухрат Абдувахабов отметил, что в статье 12 законопроекта указано использование результатов для оформления сделок с недвижимостью, налогообложения и других целей, установленных законодательством.
По его мнению, «сделки с недвижимостью» — широкое понятие: оно включает не только куплю-продажу, но и залог и другие отношения. Поэтому нужно открыто определить, где стоимость обязательна, а где носит рекомендательный характер.
Оценщик объяснил, что отношение собственника к одной и той же стоимости меняется в зависимости от цели ее использования. Для налогов более низкая, чем рыночная, оценка может быть приемлема, а при получении компенсации или внесении имущества в уставный фонд предприятия более низкая стоимость может работать ему во вред.
Абдувахабов также предложил уточнить правила статьи 11 проекта о том, что результаты имеют «рекомендательный характер» и «считаются приоритетными» в случаях, прямо предусмотренных законом.
Зебунисо Исанова заявила, что возражения экспертов следует воспринимать как профессиональные предложения, направленные на совершенствование проекта.
«Нужно обращать внимание именно на предложения, вносимые экспертными оценщиками на основе профессионального подхода», — сказала она.
Султонов же сказал, что норма о неограничении соглашения сторон при купле-продаже была внесена ранее и могла выпасть из редакции проекта, представленной общественности. Он выразил готовность рассмотреть окончательный проект вместе с оценщиками.
Повысятся ли налоги?
По словам представителя Национального центра массовой оценки недвижимости, одна из целей системы — справедливое распределение налоговой нагрузки. Предусматривается, что при налогообложении будут учитываться различия между имуществом, которое дороже из-за расположения и инфраструктуры, и имуществом в районах с ограниченными возможностями.
Однако Султонов подчеркнул, что порядок и размеры применения результатов оценки к налогам не входят в полномочия центра.
«В какой сфере применять, в какой не применять, в какой сфере какой процент или в каком порядке не применять — это вне наших полномочий», — сказал он.
По его словам, сама массовая оценка не означает кратного повышения налогов. Перед применением результатов на практике необходимо изучить итоги эксперимента и усовершенствовать систему.
Оценщики же заявили, что цель применения результатов должна быть определена заранее. Зебунисо Исанова подчеркнула, что любая оценка должна быть направлена на определенную цель.
Шухрат Абдувахабов отметил, что собственник, хотя и не обязан участвовать в купле-продаже, залоге или страховой сделке, обязан платить налоги. По его мнению, сфера применения результатов должна определяться исходя из выявления процессов, порождающих потребность в массовой оценке. Он сказал, что такие данные можно использовать и при планировании программ реновации и предварительном расчете необходимых средств.
Чем отличаются «рыночная стоимость» и «стоимость, близкая к рыночной»?
По объяснению центра, при массовой оценке не происходит входа в каждое помещение и проверки его фактического состояния ремонта. Объекты оцениваются на основе имеющихся данных с приведением к среднему отремонтированному состоянию. При индивидуальной оценке объект изучается непосредственно с выездом на место. По мнению Феруза Султонова, именно из-за этого различия результат называется «стоимостью, близкой к рыночной».
Зебунисо Исанова заявила о необходимости уточнить место этого термина в сфере оценки.
«В сфере оценки есть только два вида стоимости: рыночная стоимость и стоимость, отличающаяся от рыночной», — сказала она.
Исанова поставила вопрос о том, к какому из этих видов стоимости относится результат, определенный при массовой оценке. Абдувахабов же отметил, что существует определение рыночной стоимости и стандарты ее определения, а само понятие «близкая к рыночной» также опирается на рыночную стоимость.
В споре также обсуждалась разница между ценами в объявлениях и стоимостью фактических сделок. По словам Султонова, по Ташкенту за год изучено более 100 тысяч объявлений и более 85 тысяч нотариальных сделок купли-продажи. Упомянутые в обсуждении расхождения в 30–40 процентов он объяснил разницей между ценой предложения и ценой продажи после торга.
Абдувахабов же отметил, что суммы в нотариальных договорах не всегда отражают реальную цену продажи, и при индивидуальной оценке также учитывается поправка на торг.
Кто рассмотрит возражения собственников?
В завершение обсуждения Шухрат Абдувахабов обратил внимание на порядок рассмотрения обращений собственников, недовольных результатами. По его словам, то, что комиссия под председательством директора центра рассматривает возражения по стоимости, которую рассчитал сам центр, вызывает вопросы о беспристрастности.
«Если комиссия, которая сама оценивала имущество, будет сама же его перепроверять, сам подход будет неверным», — сказал он.
Оценщик также попросил уточнить, как будет учитываться результат, если собственник представит отчет независимой оценки. Эти вопросы остались подробно не обсуждены в ходе дебатов. Представители центра предложили оценщикам совместно рассмотреть предложения по законопроекту и методике.
Такие вопросы, как границы применения массовой оценки, расчет коэффициентов и механизм рассмотрения жалоб, остались открытыми для дальнейших обсуждений.
