Dubayning haddan tashqari qizib ketgan ko‘chmas mulk bozori qulashi mumkinmi?

Dubay ko‘chmas mulk bozoriga bo‘lgan qiziqishni chetlab o‘tish qiyin. Deyarli har kuni yangi loyihalar e’lon qilinadi. Kengayib borayotgan shahar hududi va osmono‘par binolar qizg‘in ketayotgan ish jarayonidan darak beradi. Yo‘llarda tirbandliklar ham ko‘paygan. Yangi mizojlarning oqib kelishi narxlarning yanada oshishiga rag‘bat yaratyapti.

Deutsche Bank ma’lumotiga ko‘ra, so‘nggi besh yilda shahar markazidagi kvartiralarning kvadrat metriga to‘g‘ri keladigan narxi dollar hisobida 122 foizga oshgan. Bu Germaniya banki kuzatgan 69 ta shahardan faqat Riyoddan keyingi ikkinchi eng yaxshi ko‘rsatkich.

Uy-joy narxlari 2014 yildagi cho‘qqi darajasidan 20 foiz qimmatroq. Yil boshidan avgustgacha bo‘lgan vaqt oralig‘ida umumiy ko‘chmas mulk savdolari 441 milliard dirhamni (120 milliard dollar) tashkil etdi — bu 2024 yilning shu davriga nisbatan uchdan bir qismga ko‘p. Rekord darajadagi ko‘rsatkichlar tez orada narxlarning to‘g‘rilanishi haqidagi ogohlantirishlar va ortiqcha taklifdan xavotirlarni keltirib chiqaryapti. The Economist’ning yozishicha, ayni paytdagi bezovtalik oshirib yuborilgandek ko‘rinadi: talab barqaror, quruvchilar intizomli bo‘lib qolishgan. BAAning ko‘chmas mulk bozori nihoyat «ulg‘aygan».

Albatta, Dubay tarixida mislsiz ko‘tarilish va keskin qulash davrlari bo‘lganini hisobga olish kerak. Ko‘chmas mulk bo‘yicha ekspertlarning ogohlantirishicha, bo‘ronni boshlab bergan «past osilgan mevalar» endi qolmagan: Ukrainadagi urush fonida kelib qolgan rus milliarderlari xaridlarni tugatdi; Bombeydan atigi bir necha soatlik masofadan boshpana izlagan hind biznes gigantlari va Bollivud yulduzlari soni cheklangan; yangi paydo bo‘lgan kripto qirollar ham juda kam. Shuningdek, yashash xarajatlarining keskin oshishi, xususan, import mahsulotlari narxining ko‘tarilishi Birlashgan Arab Amirliklarini boylar uchun kamroq jozibador qilishi mumkin.

Hozircha kuchli talab bor. Henley & Partners’ning dastlabki hisob-kitoblariga ko‘ra, joriy yil Amirliklarda millionerlar soni yana 9 800 kishiga oshadi — bu butun dunyo bo‘yicha eng yuqori ko‘rsatkich. O‘tgan yil Dubay 10 million dollar yoki undan qimmat bo‘lgan uy-joy savdolarida ham rekord o‘rnatdi. Biroq uy narxlarining oshishiga eng katta turtki boylar emas. BAA aholisi 11 millionga yetib, 2020 yildan beri beshdan bir qismga ko‘paydi. Yangi kelganlar avvalgilarga qaraganda yosh va sifatliroq ta’lim darajasiga ega. Natijada ular tezroq uy-joy egasiga aylanishyapti. Brokerlarning so‘zlariga ko‘ra, ularning mijozlari orasida hayot sifati yomonlashganidan shikoyat qilib kelgan britaniyaliklar, Dubayda yashab o‘z yurtida biznes yuritadigan afrikalik tadbirkorlar va soliqsiz boshpana hudud izlayotgan yevropaliklar ko‘p.

Super boylar Amirliklarga vaqtincha kelib-ketishsa, yangi kelganlar bu yerda doimiy hayot kechirishni boshlashgan. 2020–2024 yillar oralig‘ida kommunal xizmat ko‘rsatuvchi DEWA kompaniyasidan elektr va suv oladigan uy xo‘jaliklari soni 24 foizga oshgan. Yo‘l to‘lov tizimi SALIK esa 2025 yilning birinchi choragida ro‘yxatdan o‘tgan avtomobillar soni o‘tgan yilning shu davriga nisbatan 9 foizga ko‘payganini ma’lum qilgan. Shahar tez rivojlanmoqda: yangi maktablar ochilyapti, masalan, Harrow Abu Dabi ham Dubayda filiallar tashkil qilyapti. Ofis uchun bo‘sh joylar ham oxirgi o‘n yillikdagi eng past darajaga tushgan. Konsalting kompaniyasi Savills bu jarayon sekinlashmaydi, aksincha, ofis ijaralarida kuchli o‘sish davom etadi, deya prognoz beryapti.

Narxlarning oshganiga qaramay, hamon Dubayda ko‘chmas mulk nisbatan qimmat emas deya baholanyapti. Savills ma’lumotiga ko‘ra, shahar ichida 2 mln dollarlik mulkni sotib olish, saqlash va sotish Bangkok, London, Mumbay yoki Nyu Yorkdagidan arzonroq. Ipoteka to‘lovlari daromadga nisbatan ancha qulay. Iyul oyida BAA rahbarlari ilk bor xarid qiluvchilar uchun xarajatlarni yanada kamaytiruvchi va yangi loyihalarga kirish imkonini beruvchi dastur ham joriy qilishdi. 

Yangi avlod xaridorlari bozorda kamroq tavakkalchilik muhitini yuzaga keltiryapti: endi xaridorlarning 5 foizidan kamrog‘i uyini sotib olganidan keyin bir yil ichida qayta sotyapti. Bu ko‘rsatkich 2014 yilda 17 foizni tashkil etgan. Oldingi inqirozlardan saboq chiqargan yirik quruvchilar ham ancha ehtiyotkor bo‘lib qolishgan. Moody’s agentligining qayd etishicha, so‘nggi yillarda ko‘pchilik to‘lov jadvalini o‘zgartirgan. Endi ular mulk qiymatidan 80 foizgacha qismini oldindan to‘lashni talab qilishmoqda (2020 yilda mazkur miqdor 50 foiz edi). Bu esa qurilish davomida pul oqimini barqaror qiladi. Shu bilan birga, kompaniyalar tashqi qarzlarga qaramlikni kamaytirishgan va asosan Al Furjan, Dubai Hills Estate hamda Jumeirah Village Circle kabi tez rivojlanayotgan mahallalarga sarmoya kiritishga e’tibor qarata boshlagan. 

BAA rahbarlari ham Dubaydagi avvalgi inqirozlardan saboq olishdi. Yangi qoidalar qisqa muddatda talabni biroz pasaytirsa-da, bozorni barqarorroq qilishi kutilmoqda. Masalan, amaldorlar pul yuvishga qarshi choralarni kuchaytirdi: endi naqd pulga uy oluvchilar mablag‘ning qayerdan kelganini isbotlashi shart, brokerlar esa 55 ming dirhamdan yuqori naqd savdolar haqida albatta hisobot berishi kerak. Bundan tashqari, qurilishi hali tugallanmagan loyihalar uchun maxsus eskrou hisoblari joriy etildi va quruvchilar mablag‘dan faqat loyiha qisman yakunlangach foydalanishi mumkin. Bir paytlar «erkin va shiddatli» Dubay ko‘chmas mulk bozori endi ancha tartibli bo‘lib boryapti. Bu esa shahardan uy-joy sotib olganlar uchun quvonarli holat.