Дубайнинг ҳаддан ташқари қизиб кетган кўчмас мулк бозори қулаши мумкинми?

Дубай кўчмас мулк бозорига бўлган қизиқишни четлаб ўтиш қийин. Деярли ҳар куни янги лойиҳалар эълон қилинади. Кенгайиб бораётган шаҳар ҳудуди ва осмонўпар бинолар қизғин кетаётган иш жараёнидан дарак беради. Йўлларда тирбандликлар ҳам кўпайган. Янги мизожларнинг оқиб келиши нархларнинг янада ошишига рағбат яратяпти.

Deutsche Bank маълумотига кўра, сўнгги беш йилда шаҳар марказидаги квартираларнинг квадрат метрига тўғри келадиган нархи доллар ҳисобида 122 фоизга ошган. Бу Германия банки кузатган 69 та шаҳардан фақат Риёддан кейинги иккинчи энг яхши кўрсаткич.

Уй-жой нархлари 2014 йилдаги чўққи даражасидан 20 фоиз қимматроқ. Йил бошидан августгача бўлган вақт оралиғида умумий кўчмас мулк савдолари 441 миллиард дирҳамни (120 миллиард доллар) ташкил этди — бу 2024 йилнинг шу даврига нисбатан учдан бир қисмга кўп. Рекорд даражадаги кўрсаткичлар тез орада нархларнинг тўғриланиши ҳақидаги огоҳлантиришлар ва ортиқча таклифдан хавотирларни келтириб чиқаряпти. The Economist’нинг ёзишича, айни пайтдаги безовталик ошириб юборилгандек кўринади: талаб барқарор, қурувчилар интизомли бўлиб қолишган. БААнинг кўчмас мулк бозори ниҳоят «улғайган».

Албатта, Дубай тарихида мислсиз кўтарилиш ва кескин қулаш даврлари бўлганини ҳисобга олиш керак. Кўчмас мулк бўйича экспертларнинг огоҳлантиришича, бўронни бошлаб берган «паст осилган мевалар» энди қолмаган: Украинадаги уруш фонида келиб қолган рус миллиардерлари харидларни тугатди; Бомбейдан атиги бир неча соатлик масофадан бошпана излаган ҳинд бизнес гигантлари ва Болливуд юлдузлари сони чекланган; янги пайдо бўлган крипто қироллар ҳам жуда кам. Шунингдек, яшаш харажатларининг кескин ошиши, хусусан, импорт маҳсулотлари нархининг кўтарилиши Бирлашган Араб Амирликларини бойлар учун камроқ жозибадор қилиши мумкин.

Ҳозирча кучли талаб бор. Henley & Partners’нинг дастлабки ҳисоб-китобларига кўра, жорий йил Амирликларда миллионерлар сони яна 9 800 кишига ошади — бу бутун дунё бўйича энг юқори кўрсаткич. Ўтган йил Дубай 10 миллион доллар ёки ундан қиммат бўлган уй-жой савдоларида ҳам рекорд ўрнатди. Бироқ уй нархларининг ошишига энг катта туртки бойлар эмас. БАА аҳолиси 11 миллионга етиб, 2020 йилдан бери бешдан бир қисмга кўпайди. Янги келганлар аввалгиларга қараганда ёш ва сифатлироқ таълим даражасига эга. Натижада улар тезроқ уй-жой эгасига айланишяпти. Брокерларнинг сўзларига кўра, уларнинг мижозлари орасида ҳаёт сифати ёмонлашганидан шикоят қилиб келган британияликлар, Дубайда яшаб ўз юртида бизнес юритадиган африкалик тадбиркорлар ва солиқсиз бошпана ҳудуд излаётган европаликлар кўп.

Супер бойлар Амирликларга вақтинча келиб-кетишса, янги келганлар бу ерда доимий ҳаёт кечиришни бошлашган. 2020–2024 йиллар оралиғида коммунал хизмат кўрсатувчи DEWA компаниясидан электр ва сув оладиган уй хўжаликлари сони 24 фоизга ошган. Йўл тўлов тизими SALIK эса 2025 йилнинг биринчи чорагида рўйхатдан ўтган автомобиллар сони ўтган йилнинг шу даврига нисбатан 9 фоизга кўпайганини маълум қилган. Шаҳар тез ривожланмоқда: янги мактаблар очиляпти, масалан, Harrow Abu Dabi ҳам Дубайда филиаллар ташкил қиляпти. Офис учун бўш жойлар ҳам охирги ўн йилликдаги энг паст даражага тушган. Консалтинг компанияси Savills бу жараён секинлашмайди, аксинча, офис ижараларида кучли ўсиш давом этади, дея прогноз беряпти.

Нархларнинг ошганига қарамай, ҳамон Дубайда кўчмас мулк нисбатан қиммат эмас дея баҳоланяпти. Savills маълумотига кўра, шаҳар ичида 2 млн долларлик мулкни сотиб олиш, сақлаш ва сотиш Бангкок, Лондон, Мумбай ёки Ню Йоркдагидан арзонроқ. Ипотека тўловлари даромадга нисбатан анча қулай. Июл ойида БАА раҳбарлари илк бор харид қилувчилар учун харажатларни янада камайтирувчи ва янги лойиҳаларга кириш имконини берувчи дастур ҳам жорий қилишди. 

Янги авлод харидорлари бозорда камроқ таваккалчилик муҳитини юзага келтиряпти: энди харидорларнинг 5 фоизидан камроғи уйини сотиб олганидан кейин бир йил ичида қайта сотяпти. Бу кўрсаткич 2014 йилда 17 фоизни ташкил этган. Олдинги инқирозлардан сабоқ чиқарган йирик қурувчилар ҳам анча эҳтиёткор бўлиб қолишган. Moody’s агентлигининг қайд этишича, сўнгги йилларда кўпчилик тўлов жадвалини ўзгартирган. Энди улар мулк қийматидан 80 фоизгача қисмини олдиндан тўлашни талаб қилишмоқда (2020 йилда мазкур миқдор 50 фоиз эди). Бу эса қурилиш давомида пул оқимини барқарор қилади. Шу билан бирга, компаниялар ташқи қарзларга қарамликни камайтиришган ва асосан Al Furjan, Dubai Hills Estate ҳамда Jumeirah Village Circle каби тез ривожланаётган маҳаллаларга сармоя киритишга эътибор қарата бошлаган. 

БАА раҳбарлари ҳам Дубайдаги аввалги инқирозлардан сабоқ олишди. Янги қоидалар қисқа муддатда талабни бироз пасайтирса-да, бозорни барқарорроқ қилиши кутилмоқда. Масалан, амалдорлар пул ювишга қарши чораларни кучайтирди: энди нақд пулга уй олувчилар маблағнинг қаердан келганини исботлаши шарт, брокерлар эса 55 минг дирҳамдан юқори нақд савдолар ҳақида албатта ҳисобот бериши керак. Бундан ташқари, қурилиши ҳали тугалланмаган лойиҳалар учун махсус эскроу ҳисоблари жорий этилди ва қурувчилар маблағдан фақат лойиҳа қисман якунлангач фойдаланиши мумкин. Бир пайтлар «эркин ва шиддатли» Дубай кўчмас мулк бозори энди анча тартибли бўлиб боряпти. Бу эса шаҳардан уй-жой сотиб олганлар учун қувонарли ҳолат.