Бузилаётган иморатларни баҳолаш: лойиҳа саволлар туғдирмоқда

Қонун ҳужжатлари таъсирини баҳолаш тизими порталида Бузилиши лозим бўлган иморатларни баҳолаш тартиби лойиҳаси муҳокама қилинмоқда, деб ёзади Norma эксперти Олег Заманов.

Бузилиши лозим бўлган иморатларни баҳолаш – ер участкаларини давлат ва жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйиш механизмининг муҳим элементи. У фуқаролар ва юридик шахсларга уларнинг уй-жойлари, ишлаб чиқариш ва бошқа қурилмалари, иншоотлар ва дов-дарахтлари бузилганлиги, олиб қўйилганлиги билан боғлиқ қопланадиган зарар миқдорини белгилайди. Айнан шу сабабли, амалиётда бўлғуси низоли вазиятларнинг олдини олиш мақсадида ушбу тартиб-таомилни тўлиқ ва батафсил тартибга солиш жуда муҳимдир.

Ушбу масалага оид мавжуд норматив база мазкур талабга тўлиқ жавоб бера олмайди. Бузилаётган мол-мулкни баҳолаш ушбу таомилнинг барча жиҳатлари очиб берилмаган ҳолда қуйидаги ҳужжатларда қайд этилади:

• «Хусусий мулкни ҳимоя қилиш ва мулкдорлар ҳуқуқларининг кафолатлари тўғрисида»ги Қонун;

• Давлат ва жамоат эҳтиёжлари учун ер участкаларининг олиб қўйилиши муносабати билан фуқароларга ва юридик шахсларга етказилган зарарларни қоплаш тартиби тўғрисидаги низом;

• Ер участкалари эгалари, фойдаланувчилари ижарачилари ва мулкдорларининг кўрган зарарларини, шунингдек қишлоқ хўжалиги ва ўрмон хўжалиги ишлаб чиқариши нобудгарчиликларининг ўрнини қоплаш тартиби тўғрисидаги низом.

Бу нуқтаи назардан ишлаб чиқилган лойиҳа тўғри йўналишда қилинган қадам бўлди. Ҳужжатда объектларни баҳолашнинг асосий босқичлари, муддатлари, мулкдорлар, баҳоловчилар ва ваколатли органларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари, уларнинг ўзаро муносабатлари тавсифи ва бошқа муҳим жиҳатлар, масалан, қурилманинг жисмонан эскиришини аниқлаш мезонлари ва бошқалар акс эттирилган.

Ҳужжат икки қисмдан – Вазирлар Маҳкамаси қарорининг матни (қарор қисми) ва у билан тасдиқланадиган Бузилиши лозим бўлган қурилмаларни баҳолаш тартибидан (қарорга илова, кейинги ўринларда - Тартиб) иборат. Ишлаб чиқувчининг (Давлат активларини бошқариш агентлиги) нуқтаи назарида энг муҳим жиҳатлар, бузилиши лозим бўлган қурилмаларни баҳолаш механизмига асос бўлувчи тартиб-таомиллар қарор қисмида келтирилган. Масалан, бу ерда қатъий равишда кадастр ҳужжатлари бўйича баҳолаш кўрсатилган, унда акс эттирилмаган иморатлар баҳолаш объектига киритилмайди – бунга йўл қўйилмайди.

Ҳужжатни тўлиқ ўқиб чиқиш чоғида қарор қисми ва илованинг матнларида айрим номувофиқликлар борлигини аниқлаш мумкин, булар қатор саволларга сабаб бўлмоқда.

Шахсан мулкдорми ёки ишончли вакилми?

Қарорнинг 2-бандида қатъий белгиланишича: баҳолаш буюртмачиси фақат иморат мулкдори бўлиши мумкин. Бироқ Тартибнинг 9-бандида қуйидагича ёзилган: баҳолаш буюртмачиси фақат баҳолаш объекти мулкдори ёки у ишонч билдирган шахс бўлиши мумкин.

Бу муҳим – қонун ишлаб чиқарувчилар мазкур ҳолатда, хусусан, ер участкасини олиб қўйиш тўғрисидаги қарорни қабул қилишга ваколатли маҳаллий ижро этувчи ҳокимиятни баҳолаш буюртмаси бўлиш ҳуқуқидан маҳрум этади (бу ҳақда Тартибнинг 11-бандида аниқ ёзилган).

Бунда мулкдор – жисмоний шахс мамлакатдан ташқарида бўлиши, саломатлиги ҳолатига ёки бошқа сабабларга кўра ушбу масала билан шахсан шуғулланиш имконидан маҳрум бўлади. Ташкилот номидан ҳар доим раҳбарнинг чиқиши шарт эмас. Шу боис Тартибда ишончли шахсларнинг қайд этилиши мантиқан тўғридир. Шубҳасиз, улар мустақил субъект ҳисобланмайди, уларга берилган ишончномага асосан мулкдор номидан ва унинг топшириғига биноан ҳаракат қиладилар. Бироқ ҳеч кимда бу борада шубҳа туғилмаслиги учун қарорнинг 2-бандида ҳам ишонч билдирилган шахсларни қайд этиб ўтиш мақсадга мувофиқ бўлиб кўриняпти.

Қайта баҳолашга йўл қўйиладими ёки йўл қўйилмайдими?

Қарорнинг ўша 2-бандида яна қатъий равишда қуйидагилар баён этилган: объектни такроран баҳолашга йўл қўйилмайди. Шу билан бир вақтда Тартибнинг 7-бандида қуйидагилар айтилган:

7. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот у мулкдорга тақдим этилган кундан бошлаб олти ой давомида ҳақиқий деб эътироф этилади. Олти ой ўтгач мулкдорга пуллик компенсация тўланмаган тақдирда, баҳолаш объектини такроран баҳолашдан ўтказиш лозим. Янги баҳолаш санаси сифатида мулкдор такроран баҳолашни ўтказиш учун мурожаат қилган ойнинг 1-санаси қабул қилинади.  

Яъни, фақат истисно тариқасидаги ҳолатларда йўл қўйиладими? Иқтибос сифатида келтирилган нормадан келиб чиқадиган бўлсак, нафақат йўл қўйилади, балки ўтказилиши шартдир. Ёки қарор қисмида худди ўша объект ўша баҳоловчи ташкилот томонидан такроран баҳоланиши назарда тутилганми? Аммо айтиш жоизки, айнан ўша банднинг охирги хатбошисида баён этилганлар учун суддан ташқари тартибда лицензиядан маҳрум этишади. Ёки бу ерда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга норозилик билдирган ҳокимият ҳақида сўз боряптими? Мазкур ҳолатда ҳақиқатан ҳам такроран баҳолаш ўтказилмайди, балки экспертиза тайинланади.

Тушуниш бироз мушкул бўляпти, ушбу саволларнинг юзага келиши лойиҳанинг мазкур қисмларига тузатиш киритиш кераклигидан далолат бермоқда.

Рози бўлмасангиз – экспертиза?

Лойиҳада баён этилган баҳолаш натижаларидан норози бўлган ҳолатларда ҳаракат қилиш алгоритми ҳам савол туғдиряпти. Мазкур ҳолатларда қарор қисмидан келиб чиқиб, баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот экспертизадан ўтказилади. Бироқ Тартибда бу жиҳат айнан ким норозилигига қараб турлича белгиланган. 

Баҳолаш натижаси мулкдорни қониқтирмаган тақдирда, у Баҳоловчи ташкилотлар уюшмаси ва Ўзбекистон баҳоловчилар жамияти томонидан ташкил этилган Жамоат эксперт кенгашига ёки унинг ҳудудий бўлимларига мурожаат қилади. Гарчи кенгаш экспертлар кенгаши деб номланган бўлса-да, у баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни экспертизадан ўтказмайди, балки кўриб чиқади ва баҳоловчига юбориладиган «фикрлар ва тавсиялари», шунингдек мулкдорга юбориладиган «қарор» кўриб чиқиш натижаси ҳисобланади (Тартибнинг 12-13-бандлари).

Норози томон ҳокимият бўлса, у бошқа баҳолаш ташкилоти билан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни экспертизадан ўтказишга шартнома тузади ва ҳисобот бўйича эксперт хулосасини олади (Тартибнинг 16-банди).

Саволлар туғилиши тайин. Биринчидан, ҳужжат қай мақсадда субъектга боғлиқ равишда ҳаракатлар алгоритмини ҳар хил белгилайди? Нима учун баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилигидан шубҳаланган мулкдор бошқа баҳоловчи ташкилотга уни экспертизадан ўтказишга буюртма бера олмайди? Иккинчидан, қарор қисмида фақат экспертиза ҳақида аниқ-равшан айтилган (қарорнинг 2-банди 4-хатбошиси). Демак, ёки Тартибда эксперт кенгаши иши ва унинг натижаларига тааллуқли атамалар нотўғри ишлатилган, ёки қарор қисмида воқеалар ривожининг иккитарафлама варианти акс эттирилмаган, фақат асосий манфаатдор шахс – мулкдор ҳақида унутилган ҳолда ҳокимият баҳолаш натижаларига розилик билдирмаган ҳолатлар баён этилади.   

Эҳтимол, юқорида баён этилганлар кимгадир ўринсиздек туюлар. Ҳақиқатан ҳам, уларни қарор қисмига киритиш учун Тартибнинг асосий тезислари мазмунини шакллантириш чоғида йўл қўйилган техник нуқсонлар деб қабул қилиш керакдир.

Шунга қарамай, лойиҳада тартибга солинаётган масала сўнгги пайтларда қизғин муҳокама қилинаётганини ҳисобга олиб, якуний ҳужжатда, фикримизча, бир-бирига зид келадиган жиҳатлар, турлича талқин қилинадиган нормалар ва уни қўллаш пайтида юзага келиши мумкин бўлган муаммолар бўлмаслиги керак. 

Лойиҳани қўшимча ишлаш учун ҳали вақт бор – жамоат муҳокамаси 23 августгача давом этади. Ҳозирча ҳар бир хоҳловчи унга доир ўз шарҳини, фикр-мулоҳазалари ва таклифларини қолдириши мумкин, умид қиламизки, улар ваколатли органлар томонидан эътиборга олинади.