«Огоҳлантирилмай бузиб ташланган уйларни баҳолашда қийинчиликлар юзага келади». Соҳа мутахассислари билан суҳбат

Сўнгги пайтларда аҳолининг ҳам, давлат ташкилоти амалдорларининг ҳам диққат маркази бир мавзуга қаратилмоқда. Бу – «снос» масаласидир. Юридик ва жисмоний шахсларнинг кўчмас мулклари давлат эҳтиёжи учун олиб қўйилаётган ҳолларда давлат томонидан компенсация берилиши юзасидан кўплаб низолар келиб чиқмоқда. Бу масалада энг катта масъулият баҳоловчиларга тушади. Ушбу соҳа вакиллари ким ва улар қандай мажбурият ва ҳуқуқларга эга?

Kun.uz ушбу масала юзасидан Давлат активларини бошқариш агентлигида ваколатли мутахассислар билан суҳбат ўтказди. Мавзу юзасидан агентлик баҳолаш фаолиятининг лицензиялаш бошқармаси бош мутахассиси Миржамол Миркамалов ва Баҳоловчи ташкилотлар ассоциацияси раиси Одилжон Исламовдан фикр сўрадик.

— Ҳозирги кунда «снос» ишлари жуда авж олмоқда. Кўчмас мулкни баҳолашда аниқ тамойиллар мавжудми? Баҳоловчилар белгилаган нархлар ҳар сафар турлича бўлиши мумкин. Буни меъёрлаштиришнинг имкони борми?

Одилжон Исламов: — Бугунги кунда баҳолаш соҳасида бир қатор стандартлар белгиланган ва Адлия вазирлигида рўйхатдан ўтказилган. Шу билан бир қаторда, кўчмас мулкни баҳолаш тўғрисидаги стандартларимиз ҳам бор. «Снос» ишларида айнан шу стандартлар муҳим роль ўйнайди. Бу стандартлар билан бирга унинг методик қўлланмаси ҳам рўйхатдан ўтказилган. Унда ҳар бир босқич тушунтирилади. Қандай ишлаши, амалга оширилиш формулаларигача кўрсатиб ўтилган. Баҳоловчилар, асосан, шу стандартларга суяниб ишлашади. Баҳолашнинг мақсадидан келиб чиқиб бошқа ҳуқуқий нормаларни қўллаш ва қабул қила олиш керак. Масалан, «снос» бўйича Уй-жой кодекси, Ер кодекси, Фуқаролик кодекси, «Хусусий мулкнинг ҳимояси тўғрисида»ги қонунлар бор. Агар буларнинг қайсидир бирини баҳоловчи билмаса, бошқа қонунни биладиган баҳоловчи берган қиймат билан фарқ қилиши мумкин. Фақатгина бу сабаблар эмас, бошқа омиллар юзага чиқади. Унинг тажрибаси, бугунги кунда интернет тармоқларини ишлатиш малакаси, у ердан муҳим ахборотни тўғри топа олиши ва уларни бозор қийматларида таҳлил қила билиши ҳам таъсир қилади.

— Баҳолаш хизматини олиб борувчи кадрлар сифати текшириб бориладими?

Миржамол Миркамалов: — Қонунчилик бўйича баҳоловчиларга ўзига хос талаблар келтирилган. Баҳоловчи, албатта, ўз фаолияти бўйича олий маълумотли бўлиши керак, камида бир йил баҳоловчи ёрдамчиси бўлиб ишлаган бўлиши зарур. Малакаси ҳақида айтадиган бўлсак, махсус курсларни тўлиқ ўтаган бўлиши керак. Ундан сўнг агентликка баҳоловчи сертификат олиш учун мурожаат қилиши лозим. Тартиб-қоидага кўра, баҳоловчи кадр ҳар йили малака ошириш курсларида тайёргарлик ўтиши зарур.

— Баъзи маълумотларга кўра, кредит олишдаги гаров миқдори номутаносиб ҳолда белгиланиб, кейин кредит тўланмагач, банкларга жиддий зиён келтирилган ҳолатлар мавжуд. Бунда баҳоловчи фирибгарлар билан тил бириктирган ҳисобланмайдими?

Одилжон Исламов: — Одатда бу ҳолат гаровнинг нархи баланд қилиб белгиланганда учраб туради. Мамлакат миқёсида минглаб баҳоловчилар бор. Афсуски, бундайлари ҳам учраб қолади. Бизнинг ассоциациямизда мана шундай ҳолатларга дуч келмаслик учун қатор ишлар олиб борилади. Масалан, аъзо-ташкилотлар, баҳоловчиларнинг ўзларига қатъий талаблар бор. Бундан ташқари, баҳоловчилар жамияти мавжуд. Ушбу жамиятда ҳам бундай ишларга йўл қўйилмаслиги учун жиддий ишлар қилинади. Лекин баҳоловчилар бундай жамиятларга аъзо бўлиши ўз хоҳишига кўрадир. Уюшмаган ҳолда, эркин фаолият юритувчи баҳоловчилар ҳам бор. Баҳолаш фаолияти бўйича лицензия бошқармаси томонидан қатор талаблар қўйилган. Бугунги талаб ва стандартлардан четга чиқса, ҳисоботлари экспертизадан ўтказилади. Агар ноқонуний ҳолатлар аниқланса, баҳоловчининг лицензияси бекор қилинади.

— «Снос» масалаларида бузиладиган кўчмас мулкларнинг асл нархи 300 миллион сўм бўлса, ҳокимликлар ўз нархлатувчи фирмаларига баҳолатиб 30 миллион сўмга нарх берилган ҳолатлар ҳам учраб турмоқда...

Одилжон Исламов: — Баҳолаш ҳисоботларида ҳокимият ёки мулкдор норизо бўлган жойларини кўрганман. Сиз айтганчалик фарқларни кўрмаганман, лекин 30-40 фоизлик фарқ учраб туради. Бундай вазиятларда баъзи баҳоловчиларнинг тажрибаси асосий роль ўйнайди. Баҳолашда бир неча ёндашув мавжуд. Биринчиси, харажат бўлиб, у оддий математика билан ҳисобланади. Қурилишларнинг техник характеристикаси чиқариб қўйилади. 1991 йилдаги нархлар билан ва бу нархларнинг қимматлашиш ҳисоблари индекслар асосида кўриб чиқилади. Бунда катта фарқлар билан чиқмайди. Бунда индекслар билан ёки бинонинг емирилиш даражасида хатога йўл қўйилиши мумкин.

Иккинчи ёндашув – қиёсий ёндашувдир. Бунда бинога ўхшаш мулкларнинг олди-сотдиси бўйича ахборотни ёки таклиф этилган ҳисобларни қидириб топиб амалга оширилади. Бундай нархларни топиш жуда мушкул. Бу бизнинг стандартларимизда ҳам кўрсатиб ўтилган. Бунда савдолашишдаги нарх тушиши, жойлашган жойидаги фарқи ва бошқа ўзгаришларини ҳисобга олиб чиқарилади.

Айтмоқчиманки, бу усулларда сиз айтганчалик катта фарқ бўлмайди. Агарда жуда катта фарқ чиққан бўлса, бу баҳоловчи бизнинг қаторимиздаги баҳоловчи эмас. Бу фирибгарликка ёки бирор қонунбузилиш ҳолатига аралашган баҳоловчи ҳисобланади.

Миржамол Миркамалов: — «Баҳолаш тўғрисида»ги қонунда аниқ белгилаб қўйилганки, мулкни баҳолашда мулкдорнинг ўзи баҳоловчини чақириши мумкин. Баҳолашда ҳокимлик тавсия қилган баҳолаш хизмати хулосаси билан иш юритиши мажбурий эмас. Агар эътироз келиб чиқса, бу масала қонунчиликда жуда аниқ қилиб белгиланган. Бунда ўша баҳолаш тўғрисида экспертиза ўтказилади. Бу бошқа бир ташкилот томонидан ўтказилади. Экспертизанинг мазкур баҳолаш тўғрисида ҳаққоний ёки ҳаққоний эмас дея хулосаси чиқарилади. Бунда қийматлар ҳақида гап кетмайди. Бунда ҳаққонийлик масаласи ҳал этилади. Агар бунда норози бўлса, суд тартибида шикоят қилинади. Суд масалани ойдинлаштириш учун бизнинг агентликка мурожаат этади. Бизда комиссия мавжуд. Баҳолаш хулосаси ҳам, экспертиза хулосаси ҳам кўриб чиқилади.

— Ҳозирги «снос»ларда огоҳлантирмасдан, компенсация бермасдан бузиб юборган ҳолатлар ҳам учрамоқда. Бундай ҳолда қандай қилиб бузилган уй қандай баҳоланади?

Одилжон Исламов: — Ҳозирги кундаги бор тартибларда бузилган уйни кўриб чиқиш, яъни идентификация қилишда муаммолар юзага келади. Баҳолаш стандартида шундай ҳоллар борки, баҳоловчи тўлиқ ахборот ололмай қолса, ўшани чекловчи шартларни қўллаган ҳолда баҳолашга тўғри келади. Бошқа иложи йўқ. Барибир қайсидир ташкилот унинг қийматини аниқлаши керак. Бундай ҳолатда жойига чиқиб ўрганилади ва ҳозирги кундаги жисмоний ҳолати кўриб чиқилади. Шунингдек, кадастрдаги ўлчамларни яна бир бор кўриб олиши керак.

— Баҳоловчи ташкилотларга лицензия берилади. Лицензия бериш тартиби қандай бўлади? Берилганидан сўнг, назоратга олиш масаласичи?

Миржамол Миркамалов: — Лицензия бериш тартиби Вазирлар Маҳкамасининг 21-сонли қарори асосида тартибга солинади. Унга кўра, баҳоловчи ташкилот ўзининг штатида камида 4та малака сертификатига эга бўлган мутахассис бўлиши керак. Назорат қилиш масаласи эса, агентлик томонидан электрон шаклда баҳоловчи ташкилотлар ҳақида маълумотлар бериб борилади. Ҳаммаси автоматлаштирилган ҳолда бўлиб, қоғоз шаклида қабул қилмаймиз. Агар прокуратура ёки бошқа бирор ташкилотдан тақдимномалар келиб тушса, баҳоловчиларга нисбатан огоҳлантиришлар, лицензияни бекор қилиш ҳоллари ҳам учраб туради. «Снос»лар масаласида биз баҳоловчилар ассоциацияси, уюшмаси ва жамиятлари билан биргаликда вилоятларда жамоат кенгаши тузилган. Бу кенгаш аъзолари баҳоловчиларга нисбатан ўзларининг тавсиявий характердаги хулосаларини бериб боради.

Суҳбатнинг тўлиқ кўринишини видео шаклида кўришингиз мумкин.

Баҳодир Аҳмедов суҳбатлашди