Uy-joy sotib olish uchun quruvchi bilan shartnoma tuzib, yakunda uysiz va pulsiz qolayotgan odamlar haqida eshitganmisiz? Quruvchiga bergan pulini qaytarib olish ilinjida sudma-sud yurib, sarson bo‘layotganlar haqida-chi? Ko‘chmas mulk bozoridagi munosabatlar qonunchilik darajasida islohotga muhtoj bo‘lib qoldi. Eskrou tizimini joriy qilish, bu bilan mijozlar huquqini himoya qilish davri keldi.
O‘zbekistonda qurilish sohasi shiddat bilan rivojlanib bormoqda.
Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlariga ko‘ra, so‘nggi 10 yil ichida qurilish ishlari hajmi 11 barobar ko‘paygan. 2011 yilda 9,5 trln so‘mlik qurilish ishlari bajarilgan bo‘lsa, 2021 yilda bu ko‘rsatkich 107 trln so‘mdan oshdi.
Shuningdek, qurilish korxonalari soni ham yildan yilga ko‘payib bormoqda. 2022 yil 1 yanvar holatiga O‘zbekistonda 43695 ta qurilish korxonasi faoliyat ko‘rsatgan. Bu avvalgi davrga nisbatan 2745 taga ko‘p. 2021 yil davomida 6341 ta qurilish korxonasi yangidan tashkil etilgani e’tiborga loyiq.
Raqamlar hayratga soladi, ammo sifat qanday?
Hozirgi vaqtda ko‘chmas mulk bozoridan uy-joy xarid qilishning bir necha usuli bor. Ular orasida hali qurilishi boshlanmagan yoki tugallanmagan uy-joylar uchun qurilish korxonasi bilan to‘g‘ridan to‘g‘ri shartnoma tuzish, bir dona ham g‘ishti qo‘yilmagan uy uchun oldindan pul to‘lash holatlari ham uchraydi. Aksariyat hollarda bunday bitimlar umuman sug‘urtalanmayapti. Mijozlar qurilish korxonasi rahbarining «chin so‘ziga» ishonib, katta miqdordagi mablag‘larni uning qo‘liga topshirib qo‘ymoqda.
Mijoz uchun katta tavakkalchilik bilan bog‘liq bo‘lsa-da, bunday shartnomalar xalq orasida ommalashgan. Afsuski, bu bilan bog‘liq noxush hodisalar, ya’ni pullarni maqsadsiz sarflash, talon-toroj qilish, qurilish korxonasining bankrotga uchrashi, iste’molchilar esa juda katta mablag‘laridan ajralib qolayotgani, bu pullarni qaytarish ham so‘roq ostida qolayotgani kabi holatlar uchramoqda.
Bir misol keltiramiz. Xorazm viloyatida A.K.S korxonasi rahbari O.Q. va uning o‘g‘li D.Q. qurilayotgan ko‘p qavatli uyning 36 ta xonadonini 67 fuqaroga oldindan sotgan. Qurilish oxiriga yetkazilmay qolgan, to‘plangan mablag‘lar talon-toroj qilib yuborilgan. Oxir-oqibat, «firibgar quruvchilar» sudlanib, tegishli jazosini olgan. Sud qarorida ularning qilmishidan jabrlanganlar soni 114 nafar ekani, yetkazilgan zarar miqdori 17 milliard so‘mdan oshgani ko‘rsatilgan. Aybdorlarga jazo tayinlangan bo‘lsa-da, jabrlanuvchilarning pullarini qaytarish masalasi mavhum bo‘lib turibdi. Qonunga ko‘ra, chala bitgan bino auksion orqali sotilib, mablag‘lar jabrlanuvchilarga qaytarilishi kerak. Albatta, bu jarayon tezda amalga oshmaydi. Bundan tashqari, aldangan odamlar pullarini to‘liq miqdorda qaytarib olishi masalasi ham so‘roq ostida.
Mijozlar endi o‘z muammosi bilan yuzma-yuz qolmoqda. Ular «quruvchi-tadbirkor»ning quruq va’dasiga ishonib, firib qurboni bo‘lishdi.
O‘zbekistonda qariyb 44 mingta qurilish korxonasi faoliyat yuritayotgan bo‘lsa, ularning mijozlar oldidagi majburiyatlarini bajarishni o‘z «vijdoniga» havola qilib qo‘yish – noto‘g‘ri tizim. Bu borada metin qonuniy dastaklar kerak.
So‘nggi yillarda tadbirkorlarning huquqlarini himoya qilish sohasida misli ko‘rilmagan ijobiy islohotlar o‘tkazildi. Biroq iste’molchilarning huquqlari sohasida-chi?
Qurilish, ko‘chmas mulk sohasidagi firibgarlik bilan bog‘liq holatlardan mijozlarni himoya qilish usuli bor – eskrou tizimi. Bu dunyo amaliyotida sinovdan o‘tgan yaxshi tajriba.
Masalan, 2019 yil yozidan boshlab Rossiyada qurilish sohasida yangi islohot joriy etildi. Qurilish korxonalari ulush asosidagi qurilishdan eskrou hisobraqami asosidagi moliyalashtirishga o‘tdilar. Bu yangilik fuqarolarning mablag‘lari xavfsizligi va ishonchliligini ta’minlashga qaratilgan bo‘lib, ularning aldanib qolish ehtimolini yo‘qqa chiqaradi.
Bu islohotni amalga oshirgunga qadar, Rossiyada ham quruvchi bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri shartnoma imzolab, keyinchalik, uning turli sabablarga ko‘ra o‘z majburiyatini bajarmasligi oqibatida minglab odamlar puliga kuyib qolayotgan holatlar falokatli darajada ko‘payib borayotgan edi. Biroq eskrou tizimi joriy etilgach, bu holatlarga barham berildi.
Eskrou tizimi nima va u mijozni qanday himoya qiladi
Eskrou hisobraqami - bu ma’lum shartlar bajarilgunga qadar pul saqlanadigan bankdagi maxsus hisobvaraq.
Bu tizim ko‘plab sohalarda yo‘lga qo‘yilishi mumkin. Qurilish sohasini oladigan bo‘lsak, uyning xaridori pulini eskrou hisobraqamiga qo‘yadi va sotuvchi (qurilish korxonasi) faqat shartnomadagi majburiyatlarini bajarganidan so‘ng uni olishi mumkin. Ya’ni quruvchi uy-joy qurilishini tugatib, uy kalitini mijozga topshirmaguncha eskrou hisobraqamidagi pulni ololmaydi. Agar quruvchi qandaydir sababga ko‘ra qurilishni yakunlay olmasa, o‘z majburiyatini bajarmasa, eskrou hisobraqamidagi pullar mijozga qaytariladi. Bu tizim birinchi navbatda uy xaridorlari huquqini himoya qilishga qaratilgan.
Bunday hisobvaraqlarni ochish xizmati banklar tomonidan taqdim etiladi, ular «eskrou agentlari» deb ataladi - ular mustaqil vositachilar sifatida ishlaydi va bitim shartlarining bajarilishini nazorat qiladi.
Eskrou tizimi – iste’molchining huquqlarini to‘la kafolatlaydi va mablag‘lari saqlanishini ta’minlaydi. Ularning uysiz yoki pulsiz qolishini imkonsiz qiladi. Yana bir qulayligi – agar quruvchi uy-joyni qurish muddatini cho‘zib yuborsa, mijoz pulini eskrou hisobraqamidan qaytarib olish huquqiga ham ega bo‘ladi.
Bu tizim qurilish sohasidagi firibgarlik holatlarini kamaytiradi yoki butunlay yo‘qqa chiqaradi deb ayta olmaymiz. Ammo vaziyatda eng ojiz bo‘lgan tomon – mijoz huquqini to‘la kafolatlaydi.
Albatta, eskrou hisob tizimini soddaroq tarzda tushuntirishga harakat qildik. Uning nozik jihatlari ham bor, biroq ular katta ahamiyatga ega emas. Muhim jihati shuki, eskrou tizimi joriy qilinsa, odamlar aldanib qolishining oldi olinadi.
O‘zbekiston qonunchiligida eskrou tizimi ko‘zda tutilganmi?
O‘zbekiston qonunchiligida eskrou shartnomasi tilga olingan ikkita joyni topdik. Birinchisi, prezidentning «Shartnomaviy munosabatlarni tubdan takomillashtirish chora-tadbirlari to‘g‘risida»gi farmoni bo‘lib, 2021 yil sentabrda kuchga kirgan. Ikkinchisi, «Elektron tijorat to‘g‘risida»gi qonun (O‘RQ-792) bo‘lib, 2023 yildan kuchga kirishi kutilmoqda.
Ammo ushbu hujjatlardagi eskrou tizimi birinchi navbatda elektron tijorat sohasini tartibga solmoqda.
Eskrou (shartli deponentlash) shartnomasi to‘g‘risida yangi Fuqarolik kodeksi loyihasiga ham alohida band kiritildi. Bu Kodeksning loyihasi Normativ-huquqiy hujjatlar loyihalari muhokamasi portalida hozir ham turibdi. Uning muhokamasi 2021 yil fevral oyida tugagan. Biroq yangi Fuqarolik kodeksining qachon qabul qilinishi noma’lum.
Taklif shuki, qurilishi boshlanmagan, tugallanmagan uy-joy uchun qurilish korxonalari bilan to‘g‘ridan to‘g‘ri ikki tomonlama shartnoma tuzish amaliyoti bekor qilinishi, uning o‘rniga eskrou tizimi zudlik bilan joriy qilinishi kerak. Buning uchun qonunchilikda yangi me’yorlar qabul qilinishi lozim. Mijozlar aldanib qolishi oldini olishning samarali yo‘li shu.
Nurmuhammad Said
