«Bir darvozaga öyin». Nega uy oliş ilinjidagi ön minglab odamlar trlnlab pulini yöqotyapti?
|13:541 7569 min
Şartnoma şartlaridagi tengsizlik
Aksariyat quriliş kompaniyalari taklif qilayotgan şartnomalarni öqisangiz, tarozi pallasi quruvçi tomoniga oğib ketganiga guvoh bölasiz. Tasavvur qiling, siz qiymati 500 million sömlik uyni xarid qiliş böyiça şartnoma imzoladingiz. Şartnomadagi xaridor va quruvçi moliyaviy manfaatlarini közda tutadigan bandlarni özaro soliştiramiz. Agar xaridor şartnomani bekor qilmoqçi bölsa, ayrim quruvçilar şartnomaga «xaridor tölovni keçiktirsa yoki şartnomani bir tomonlama bekor qilsa, uyning umumiy summasidan 10–12 foiz jarima uşlab qolinadi» degan bandni kiritib qöygan. Eʼtibor bering: siz tölagan summadan emas, uyning umumiy narxidan! Yaʼni siz boşlanğiç tölov sifatida 150 mln söm tölagan bölsangiz-u, quriliş töxtab qolganidan yoki boşqa sabab bilan pulingizni qaytib olmoqçi bölsangiz, quruvçi 500 mln sömning 10–12 foizini - 50 milliondan 60 million sömgaça pulingizni şunçaki olib qoladi. Kun.uz 2025-yilning sentabr oyida «Imarat Development» kompaniyasi misolida şartnomalardagi adolatsizliklar haqida örganiş ötkazgandi. Şundan söng, Raqobat qömitasi ham bu borada fuqarolardan minglab murojaatlar bölganini maʼlum qildi va bunday şartnomalarni qonunga zid deya tavsiflagandi.
Quruvçilar esa öz şartnomalariga penyani xaridorlar tölaydigan jarimaga nisbatan ança kamroq, yaʼni kuniga 0,01 foiz yoki 0,05 foiz qilib kiritişadi. Kamdan kam hollarda bu körsatkiç 0,1 foizni taşkil etişi mumkin. Şuningdek, maksimal penya miqdori şartnoma qiymatining 5 yoki 10 foizidan oşib ketmasligi böyiça ham çeklovlar qöyiladi. Bu degani, quruvçi uyni 1 yil emas, 5 yil keçiktirsa ham, penya maʼlum bir nuqtada muzlaydi.
Umumiy qiymati 500 mln sömlik uy misolida oladigan bölsak, xaridor şartnomani bekor qilsa, undan 50 mln söm uşlab qolinadi. Agar quruvçi uyni 1 yilga keçiktirsa, unga kuniga 50 ming söm penya hisoblanadi. Bu Toşkent şaroitida bir lagan oşning puli. Uni ham undiriş uçun sudga murojaat qiliş va quruvçi tomon bilan sudlaşiş kerak.
Xususan, 2026-yil iyulda taqdim qilingan hisobotga köra, örganilgan 129 ta uluşli quriliş şartnomasining 51 foizida uy keçikkani uçun quruvçiga heç qanday javobgarlik belgilanmagan. Şuningdek, 84 foiz şartnomalarda quriliş obyektining kafolat muddati yöqligi, 80 foiz şartnomalarda esa qayta hisob-kitob qilişda quruvçilarga ustuvorlik berilgani aniqlangan. Ikki tomon huquqlari teng hisobga olingan şartnomalar esa atigi 20 foizni taşkil etgan. Şartnomalar uçun majburiy minimal talablarning yöqligi bu boradagi muammoli vaziyat saqlanib qolişiga zamin yaratyapti.
Mavzuga oid
Uylarni topşiriş muddati keçikib, aholi tölagan pullar «muzlab» turgani, şartnomalar asosan quruvçi manfaatiga xizmat qilayotgani oxirgi yillarning eng oğriqli muammolaridan biri. Bunda töğridan-töğri bitimlar deyarli suğurtalanmayapti. Xöş, nimaga xaridorlarning manfaatlari yetarliça himoyalanmayapti? Muammoning ildizi qayerda?
Eskrou tizimining işlamayotgani
Hozir birlamçi bozorda xaridor tölagan pul töğridan töğri quruvçining hisobiga tuşadi. Bloger Umid Ğofurov Kun.uz bilan suhbatda aynan şu jihat eng xavfli muammolardan biri ekanligini taʼkidlab ötgandi.
«Xaridorning puli töğridan töğri uning çöntagidan quruvçining çöntagiga ötmasligi kerak. Tölov bölak-bölak qilinsinmi yoki yaxlitmi, farqi yöq. Pul himoyalangan hisobda turişi kerak. Çunki quruvçi pulni olgandan keyin öz manfaatidan kelib çiqib hisob-kitob qilişi mumkin. Masalan, hozir xaridorga pulini qaytarmasa, uyni bitkazişni biroz çözsa, keyin pulni qaytarib, öşa uyni qimmatroq narxda sotsa, köproq foyda olişini öylaşi mumkin. Amaliyotda şunday sxemalar ham bor. Yaʼni uyni vaqtida quriş imkoni bölsa ham, narxni oşiriş uçun jarayonni çöziş holatlari uçraşi mumkin», degandi u.
Özbekistonda xaridorlar qurib bitkazilmagan loyiha va noinsof quruvçilar ustidan himoyaga ega bölişlari lozim. Çunki uşbu sektordagi firibgarlik va aldovlar oxirgi yillarda nihoyatda köpayib ketdi. Buning oldini oliş uçun 2026-yil 1-yanvardan eskrou tizimiga ötilişi közda tutilgandi. Biroq rejalaştirilgan işlar amalga oşmadi. 2026-yilning yanvar oyida Adliya vazirligi eskrou hisoblardan majburiy foydalaniş uçun hali zarur qonunçilik bazasi mavjud emasligini tuşuntirdi. Qonunçilik palatasi uluşli quriliş töğrisidagi qonun loyihasini faqat 28-iyuldagina birinçi öqişda maʼqulladi. Ayni paytda qonun qabul qilinmagan va majburiy eskrou hisoblar tizimi işga tuşmagan.
Eskrou tizimida hali bitmagan uydan kvartira sotib olmoqçi bölganlar quruvçining öziga emas, bankka tölov qiladi. Quruvçilar va banklar özaro kelişuv asosida bankda eskrou hisobvarağini oçadi, uluşdorlar tölagan pullar şu hisobvaraqda yiğiladi. Uy bitmagunça quruvçi kompaniyalar bu pullardan foydalanolmaydi.
2025-yilning özida uluşli qurilişdagi huquqbuzarliklar tufayli 3 mingga yaqin fuqaroga 668 mlrd sömlik zarar yetkazilgan. Yangi tizim quriliş bozoridagi firibgarlik holatlarini kamaytirişi kerak edi.
Boy berilgan foyda omili
Jarima va penyadan taşqari, köpinça eʼtibordan çetda qoladigan yana bir yöqotiş bor: pulning vaqt ötişi bilan qadrsizlanişi va boy berilgan foyda. Tasavvur qiling, xaridor 2024-yil boşida 500 mln söm tölagan, quruvçi esa uyni qura olmay, 2026-yil oxirida pulni qaytaryapti. Qoğozda xaridor heç narsa yöqotmagandek, aslida esa quruvçi uç yil davomida uning pulidan foizsiz va beminnat foydalanib keldi.
Birinçi yöqotiş inflyatsiya bilan boğliq. Markaziy bank maʼlumotiga köra, narxlar 2024-yilda 9,8 foiz, 2025-yilda 7,3 foiz oşgan, 2026-yil yakuniga esa 7 foizlik inflyatsiya kutilyapti. Demak, uç yilda narxlar qariyb 26 foizga kötariladi, qaytarilgan 500 mln sömning xarid qobiliyati esa taxminan 397 mln sömga tuşib qoladi, yaʼni 100 mln sömdan ortiq qiymat yöqoladi.
Ikkinçidan, xaridor şu puldan olişi mumkin bölgan, lekin ololmay qolgan daromad ham bor. Masalan, pul tadbirkorlik faoliyatiga tikilsa yoki bankka omonatga qöyilsa ham maʼlum miqdorda yana köpayardi.
Umuman olganda, 3 yil oldin 500 mln sömga 2 xonali uy bergan bölsa, 3 yildan keyin qaytarib olingan 500 mln sömga xuddi öşa hududdan 1 xonali uy topiş ham muammoga aylanişi mumkin. Xaridor 3 yil vaqti va asabini yöqotgani yetmagandek, uy-joy bozorida ham oğir ahvolga tuşib qoladi.
«Sunset Clause» mojarosi
Quruvçilarning qurilişni ataylab keçiktirib, xaridorga pulini qaytarib beriş va uyni qimmatroqqa sotiş sxemasi jahon amaliyotida ham kuzatilgan. Bunga eng yorqin misol - Avstraliyada yuz bergan «Sunset Clause» inqirozi.
Avstraliyada qurilayotgan uylarni sotiş şartnomalarida «Sunset Clause» degan band bölgan. Unga köra, agar uy belgilangan muddatgaça bitkazib röyxatdan ötkazilmasa, şartnoma bekor qilinadi va xaridorga depoziti 100 foiz qaytariladi. Bu band xaridorni quriliş çeksiz çözilib ketişidan himoya qiliş uçun kiritilgandi. Ammo, teskari effekt beradi. 2015–2022-yillarda Sidney, Melburn kabi şaharlarda uy-joy narxlari keskin oşib ketgaç, quruvçilar bu bandni xaridorlarga qarşi qurolga aylantiradi. Bir qator quruvçilar uylarni 90–95 foizga bitkazib qöyib, qolgan işlarni ataylab töxtatib qöyişdi. Şartnomadagi muddat tugaşi bilan, quruvçilar yuzlab xaridorlarga: «Uzr, uyni vaqtida bitira olmadik, mana bir neça yil oldin tölagan pulingizni qaytarib oling, şartnoma bekor qilindi» deb xat yuborişdi. Maʼlum muddatdan keyin öşa tayyor uylarni yangi xaridorlarga 30–40 foiz qimmatroqqa sotuvga çiqarişadi.
Oliy sud quruvçi jarayonni ataylab çözganini va vijdonan harakat qilmaganini aniqlab, şartnomani bekor qilişni taqiqlaydi va uyni eski narxda xaridorlarga topşirişga majbur qiladi. Uşbu mojarolardan söng Avstraliya ştatlari qonunçilikni özgartirdi. Endilikda quruvçi uyni vaqtida bitirmagani bahonasida şartnomani bir tomonlama bekor qila olmaydi. Buning uçun yo xaridorning yozma roziligi kerak, yoki quruvçi Oliy sudga borib, keçikişda uning aybi yöqligini isbotlaşi şart.
AQŞ, Buyuk Britaniya, Yevropa Ittifoqi mamlakatlarida bitimdan boy berilgan foyda zarari tamoyili mavjud. Agar siz uyni 500 mln sömga şartnoma qilgan bölsangiz va 3 yildan keyin quruvçi aybi bilan uyni ololmasangiz, mustaqil baholovçi öşa uyning bugungi bozor narxini hisoblaydi. Masalan, 800 mln söm. Quruvçi sizga 500 mln söm pulingizni hamda ustiga 300 mln söm bozor farqini tölab berişga majbur böladi. Çunki siz bugun bozordan xuddi şunday uy olişingiz uçun 800 mln söm kerak.
Özbekiston quriliş bozoridagi firibgarlik sxemalariga barham beriş uçun uçta fundamental qoida töliq işlaşi şart. Birinçidan, pul quruvçining çöntagiga töğridan töğri tuşmasligi kerak. Ikkinçidan, şartnoma şartlari qaytadan körib çiqilişi va tomonlarning majburiyatlari tenglaştirilişi lozim. Uçinçidan, inflyatsiya va bozor farqini qoplaş amaliyoti joriy qilinişi adolatdan böladi. Zero, quriliş sektoridagi «maymun biznesi»ni boşqaçasiga tartibga soliş imkonsiz.
