Шартнома шартларидаги тенгсизлик
Аксарият қурилиш компаниялари таклиф қилаётган шартномаларни ўқисангиз, тарози палласи қурувчи томонига оғиб кетганига гувоҳ бўласиз. Тасаввур қилинг, сиз қиймати 500 миллион сўмлик уйни харид қилиш бўйича шартнома имзоладингиз. Шартномадаги харидор ва қурувчи молиявий манфаатларини кўзда тутадиган бандларни ўзаро солиштирамиз. Агар харидор шартномани бекор қилмоқчи бўлса, айрим қурувчилар шартномага «харидор тўловни кечиктирса ёки шартномани бир томонлама бекор қилса, уйнинг умумий суммасидан 10–12 фоиз жарима ушлаб қолинади» деган бандни киритиб қўйган. Эътибор беринг: сиз тўлаган суммадан эмас, уйнинг умумий нархидан! Яъни сиз бошланғич тўлов сифатида 150 млн сўм тўлаган бўлсангиз-у, қурилиш тўхтаб қолганидан ёки бошқа сабаб билан пулингизни қайтиб олмоқчи бўлсангиз, қурувчи 500 млн сўмнинг 10–12 фоизини — 50 миллиондан 60 миллион сўмгача пулингизни шунчаки олиб қолади. Kun.uz 2025 йилнинг сентябр ойида «Imarat Development» компанияси мисолида шартномалардаги адолатсизликлар ҳақида ўрганиш ўтказганди. Шундан сўнг, Рақобат қўмитаси ҳам бу борада фуқаролардан минглаб мурожаатлар бўлганини маълум қилди ва бундай шартномаларни қонунга зид дея тавсифлаганди.
Қурувчилар эса ўз шартномаларига пеняни харидорлар тўлайдиган жаримага нисбатан анча камроқ, яъни кунига 0,01 фоиз ёки 0,05 фоиз қилиб киритишади. Камдан кам ҳолларда бу кўрсаткич 0,1 фоизни ташкил этиши мумкин. Шунингдек, максимал пеня миқдори шартнома қийматининг 5 ёки 10 фоизидан ошиб кетмаслиги бўйича ҳам чекловлар қўйилади. Бу дегани, қурувчи уйни 1 йил эмас, 5 йил кечиктирса ҳам, пеня маълум бир нуқтада музлайди.
Умумий қиймати 500 млн сўмлик уй мисолида оладиган бўлсак, харидор шартномани бекор қилса, ундан 50 млн сўм ушлаб қолинади. Агар қурувчи уйни 1 йилга кечиктирса, унга кунига 50 минг сўм пеня ҳисобланади. Бу Тошкент шароитида бир лаган ошнинг пули. Уни ҳам ундириш учун судга мурожаат қилиш ва қурувчи томон билан судлашиш керак.
Хусусан, 2026 йил июлда тақдим қилинган ҳисоботга кўра, ўрганилган 129 та улушли қурилиш шартномасининг 51 фоизида уй кечиккани учун қурувчига ҳеч қандай жавобгарлик белгиланмаган. Шунингдек, 84 фоиз шартномаларда қурилиш объектининг кафолат муддати йўқлиги, 80 фоиз шартномаларда эса қайта ҳисоб-китоб қилишда қурувчиларга устуворлик берилгани аниқланган. Икки томон ҳуқуқлари тенг ҳисобга олинган шартномалар эса атиги 20 фоизни ташкил этган. Шартномалар учун мажбурий минимал талабларнинг йўқлиги бу борадаги муаммоли вазият сақланиб қолишига замин яратяпти.
Эскроу тизимининг ишламаётгани
Ҳозир бирламчи бозорда харидор тўлаган пул тўғридан тўғри қурувчининг ҳисобига тушади. Блогер Умид Ғофуров Kun.uz билан суҳбатда айнан шу жиҳат энг хавфли муаммолардан бири эканлигини таъкидлаб ўтганди.
«Харидорнинг пули тўғридан тўғри унинг чўнтагидан қурувчининг чўнтагига ўтмаслиги керак. Тўлов бўлак-бўлак қилинсинми ёки яхлитми, фарқи йўқ. Пул ҳимояланган ҳисобда туриши керак. Чунки қурувчи пулни олгандан кейин ўз манфаатидан келиб чиқиб ҳисоб-китоб қилиши мумкин. Масалан, ҳозир харидорга пулини қайтармаса, уйни битказишни бироз чўзса, кейин пулни қайтариб, ўша уйни қимматроқ нархда сотса, кўпроқ фойда олишини ўйлаши мумкин. Амалиётда шундай схемалар ҳам бор. Яъни уйни вақтида қуриш имкони бўлса ҳам, нархни ошириш учун жараённи чўзиш ҳолатлари учраши мумкин», деганди у.
Ўзбекистонда харидорлар қуриб битказилмаган лойиҳа ва ноинсоф қурувчилар устидан ҳимояга эга бўлишлари лозим. Чунки ушбу сектордаги фирибгарлик ва алдовлар охирги йилларда ниҳоятда кўпайиб кетди. Бунинг олдини олиш учун 2026 йил 1 январдан эскроу тизимига ўтилиши кўзда тутилганди. Бироқ режалаштирилган ишлар амалга ошмади. 2026 йилнинг январь ойида Адлия вазирлиги эскроу ҳисоблардан мажбурий фойдаланиш учун ҳали зарур қонунчилик базаси мавжуд эмаслигини тушунтирди. Қонунчилик палатаси улушли қурилиш тўғрисидаги қонун лойиҳасини фақат 28 июлдагина биринчи ўқишда маъқуллади. Айни пайтда қонун қабул қилинмаган ва мажбурий эскроу ҳисоблар тизими ишга тушмаган.
Эскроу тизимида ҳали битмаган уйдан квартира сотиб олмоқчи бўлганлар қурувчининг ўзига эмас, банкка тўлов қилади. Қурувчилар ва банклар ўзаро келишув асосида банкда эскроу ҳисобварағини очади, улушдорлар тўлаган пуллар шу ҳисобварақда йиғилади. Уй битмагунча қурувчи компаниялар бу пуллардан фойдаланолмайди.
2025 йилнинг ўзида улушли қурилишдаги ҳуқуқбузарликлар туфайли 3 мингга яқин фуқарога 668 млрд сўмлик зарар етказилган. Янги тизим қурилиш бозоридаги фирибгарлик ҳолатларини камайтириши керак эди.
Бой берилган фойда омили
Жарима ва пенядан ташқари, кўпинча эътибордан четда қоладиган яна бир йўқотиш бор: пулнинг вақт ўтиши билан қадрсизланиши ва бой берилган фойда. Тасаввур қилинг, харидор 2024 йил бошида 500 млн сўм тўлаган, қурувчи эса уйни қура олмай, 2026 йил охирида пулни қайтаряпти. Қоғозда харидор ҳеч нарса йўқотмагандек, аслида эса қурувчи уч йил давомида унинг пулидан фоизсиз ва беминнат фойдаланиб келди.
Биринчи йўқотиш инфляция билан боғлиқ. Марказий банк маълумотига кўра, нархлар 2024 йилда 9,8 фоиз, 2025 йилда 7,3 фоиз ошган, 2026 йил якунига эса 7 фоизлик инфляция кутиляпти. Демак, уч йилда нархлар қарийб 26 фоизга кўтарилади, қайтарилган 500 млн сўмнинг харид қобилияти эса тахминан 397 млн сўмга тушиб қолади, яъни 100 млн сўмдан ортиқ қиймат йўқолади.
Иккинчидан, харидор шу пулдан олиши мумкин бўлган, лекин ололмай қолган даромад ҳам бор. Масалан, пул тадбиркорлик фаолиятига тикилса ёки банкка омонатга қўйилса ҳам маълум миқдорда яна кўпаярди.
Умуман олганда, 3 йил олдин 500 млн сўмга 2 хонали уй берган бўлса, 3 йилдан кейин қайтариб олинган 500 млн сўмга худди ўша ҳудуддан 1 хонали уй топиш ҳам муаммога айланиши мумкин. Харидор 3 йил вақти ва асабини йўқотгани етмагандек, уй-жой бозорида ҳам оғир аҳволга тушиб қолади.
«Sunset Clause» можароси
Қурувчиларнинг қурилишни атайлаб кечиктириб, харидорга пулини қайтариб бериш ва уйни қимматроққа сотиш схемаси жаҳон амалиётида ҳам кузатилган. Бунга энг ёрқин мисол — Австралияда юз берган «Sunset Clause» инқирози.
Австралияда қурилаётган уйларни сотиш шартномаларида «Sunset Clause» деган банд бўлган. Унга кўра, агар уй белгиланган муддатгача битказиб рўйхатдан ўтказилмаса, шартнома бекор қилинади ва харидорга депозити 100 фоиз қайтарилади. Бу банд харидорни қурилиш чексиз чўзилиб кетишидан ҳимоя қилиш учун киритилганди. Аммо, тескари эффект беради. 2015–2022 йилларда Сидней, Мелбурн каби шаҳарларда уй-жой нархлари кескин ошиб кетгач, қурувчилар бу бандни харидорларга қарши қуролга айлантиради. Бир қатор қурувчилар уйларни 90–95 фоизга битказиб қўйиб, қолган ишларни атайлаб тўхтатиб қўйишди. Шартномадаги муддат тугаши билан, қурувчилар юзлаб харидорларга: «Узр, уйни вақтида битира олмадик, мана бир неча йил олдин тўлаган пулингизни қайтариб олинг, шартнома бекор қилинди» деб хат юборишди. Маълум муддатдан кейин ўша тайёр уйларни янги харидорларга 30–40 фоиз қимматроққа сотувга чиқаришади.
Олий суд қурувчи жараённи атайлаб чўзганини ва виждонан ҳаракат қилмаганини аниқлаб, шартномани бекор қилишни тақиқлайди ва уйни эски нархда харидорларга топширишга мажбур қилади. Ушбу можаролардан сўнг Австралия штатлари қонунчиликни ўзгартирди. Эндиликда қурувчи уйни вақтида битирмагани баҳонасида шартномани бир томонлама бекор қила олмайди. Бунинг учун ё харидорнинг ёзма розилиги керак, ёки қурувчи Олий судга бориб, кечикишда унинг айби йўқлигини исботлаши шарт.
АҚШ, Буюк Британия, Европа Иттифоқи мамлакатларида битимдан бой берилган фойда зарари тамойили мавжуд. Агар сиз уйни 500 млн сўмга шартнома қилган бўлсангиз ва 3 йилдан кейин қурувчи айби билан уйни ололмасангиз, мустақил баҳоловчи ўша уйнинг бугунги бозор нархини ҳисоблайди. Масалан, 800 млн сўм. Қурувчи сизга 500 млн сўм пулингизни ҳамда устига 300 млн сўм бозор фарқини тўлаб беришга мажбур бўлади. Чунки сиз бугун бозордан худди шундай уй олишингиз учун 800 млн сўм керак.
Ўзбекистон қурилиш бозоридаги фирибгарлик схемаларига барҳам бериш учун учта фундаментал қоида тўлиқ ишлаши шарт. Биринчидан, пул қурувчининг чўнтагига тўғридан тўғри тушмаслиги керак. Иккинчидан, шартнома шартлари қайтадан кўриб чиқилиши ва томонларнинг мажбуриятлари тенглаштирилиши лозим. Учинчидан, инфляция ва бозор фарқини қоплаш амалиёти жорий қилиниши адолатдан бўлади. Зеро, қурилиш секторидаги «маймун бизнеси»ни бошқачасига тартибга солиш имконсиз.
