Тижорий кўчмас мулкка пул тикмоқчи бўлган тадбиркорларнинг аксарияти бир хил йўлдан боради, ер сотиб олади, лойиҳачига мурожаат қилади ва қуради. Аммо тижорий кўчмас мулк бўйича мутахассис Азиз Шермуҳамедовнинг айтишича, айнан шу ёндашув тадбиркорларни бир неча миллион долларлик хатоларга олиб келиши мумкин. Kun.uz билан суҳбатда у “Tashkent City”, “Magic City” ва “Boulevard” каби машҳур лойиҳалар мисолида объект қуришдан олдин тадбиркорлар йўл қўяётган хатолар ва уларнинг олдини олиш мумкин бўлган усуллар ҳақида гапирди.
Лойиҳани архитектордан эмас, мутахассисдан бошлаш зарур
Тижорий объект қуришни режалаштирган тадбиркорнинг энг кўп учрайдиган хатоларидан бири лойиҳани тўғридан тўғри архитекторга топшириши. Инвестор ерни танлайди, кейин архитекторга мурожаат қилиб, ундан меҳмонхона, савдо маркази ёки бизнес маркази лойиҳасини чизиб беришни сўрайди. Бироқ Азиз Шермуҳамедовнинг таъкидлашича, архитектура лойиҳасининг техник ва эстетик жиҳатдан тўғри бўлиши объектнинг кейинчалик муваффақиятли ишлаши учун етарли эмас.
«Халқимизда кўпчилик касал-бемор бўлиб қолса, тўғри аптекага югуради, шифокорга бормайди-да, ўзига ўзи ташхис қўйиб, ўзига ўзи дори ичишни бошлайди. Аҳволи ёмонлашганидан кейин шифокорга боради. Девелоперларда ҳам классик хато шу тўғридан тўғри лойиҳачига боради ва “Менга меҳмонхона чизиб бергин”, дейди. Бунда лойиҳачини айблаш тўғри эмас. Чунки архитекторнинг вазифаси ва консултантнинг вазифаси бир-биридан фарқ қилади», — дейди у.
Ерни сотиб олишдан олдин инвестор нимани билиши керак?
Тижорий объектдаги энг қиммат хатолардан бири — қурилиш бошланганидан кейин эмас, ер сотиб олинаётган пайтда содир бўлади. Шунинг учун инвестор аввало бу ерда нима қуриш мумкинлигини эмас, қуриладиган объект кимга кераклиги, қандай ишлаши ва кейинчалик қанча даромад келтиришини ҳисоблаши керак. Азиз Шермуҳамедовнинг айтишича, объектнинг фақат қурилиши эмас, унинг очилгандан кейинги «иккинчи ҳаёти» ҳам лойиҳа бошланишидан олдин ўйлаб чиқилиши шарт.
«Ерни олдим, энди нима қиламан, деб ўйлаш керак эмас. Ерни олишдан олдин “бу ерда нима қиламан, кимга қиламан, қандай ишлайди, қанча даромад қилади?” деган саволларга жавоб бўлиши керак. Объектни қуриш бу биринчи қисми. Унинг иккинчи ҳаёти бор. Очилиб, одамлар келиб, пул тўлай бошлаганидан кейин у қандай ишлайди, асосий масала шу».
Миллионлар қурилишда эмас, қарорларда йўқотилади
Тижорий кўчмас мулкда катта маблағ бирданига йўқолиб қолмайди — кўпинча бу бир қарашда арзимасдек кўринган қарорлардан бошланади. Қурилишга ўнлаб миллион доллар сарфланаётган лойиҳада жойлашув, майдондан фойдаланиш, объект концепцияси ёки унинг келажакдаги бошқаруви бўйича йўл қўйилган кичик хато кейинчалик катта молиявий йўқотишга айланиши мумкин. Шунинг учун инвестор учун асосий вазифа фақат қурилиш харажатларини назорат қилиш эмас, балки лойиҳанинг бошидаёқ нотўғри қарорларни аниқлашдир.
«Сиз битта лойиҳага 50 миллион доллар, 100 миллион доллар пул тикканингиздан кейин у ердаги бир фоиз хатонгиз бир миллион долларга айланиши мумкин. Шунинг учун консултантнинг вазифаси суғуртага ўхшайди. Масалан, сизнинг келажакда қилиши мумкин бўлган хатоларингизнинг олдини олиб беради».
Мутахассиснинг фикрича, шу сабабли консултантга лойиҳа тайёр бўлиб қолгандан кейин эмас, энг биринчи қарорлар қабул қилинаётган босқичда мурожаат қилиш муҳим. Чунки қурилиш бошланганидан кейин хатони тузатиш учун яна вақт ва маблағ талаб этилади.
«Иккинчи ҳаёт» — объектни қайта ишлатиш
Тижорий кўчмас мулкда яна бир муҳим масала — ҳар бир лойиҳани нолдан қуриш шарт эмаслиги. Шермуҳамедовнинг айтишича, бозорда аввал қурилган, лекин бугунги талабга жавоб бермайдиган кўплаб объектлар бор. Уларни бузиб ташлаш ўрнига қайта ишлаб, янги вазифа бериш ҳам девелопер учун, ҳам шаҳар учун самарали ечим бўлиши мумкин.
«Баъзида янги бино қуришдан кўра, бор объектга иккинчи ҳаёт бериш мантиқлироқ. Чунки у ерда фундамент бор, коммуникациялар бор, локация бор. Фақат уни тўғри қайта ишлаш керак».
Мутахассис бу ёндашувни фақат харажатни тежаш эмас, балки мавжуд ресурсдан оқилона фойдаланиш сифатида кўради. Айниқса, яхши жойлашган, аммо эскирган биноларни замонавий форматга олиб келиш орқали уларни яна иқтисодий фаол объектга айлантириш мумкин.
«Объектнинг иккинчи ҳаёти дегани эски бинога шунчаки косметик ремонт қилиш эмас. Унинг потенциалини кўриш, нимага айлантириш мумкинлигини тушуниш ва янги функция бериш».
Яъни девелопер учун савол ҳар доим ҳам «Нима қурсам бўлади?» эмас. Баъзи ҳолатларда ундан ҳам муҳимроқ савол «Бор нарсадан нимани яратиш мумкин?» бўлиши керак.
