Toshkentda mulkdorlardan ommaviy baholash orqali uylariga belgilangan qiymat bilan tanishib, munosabat bildirish soʻralmoqda. Ammo bu raqam kelgusida qaysi maqsadlarda ishlatilishi va mulkdorning manfaatlariga qanday taʼsir qilishi boʻyicha noaniqlik bor.
Kun.uz avvalroq bu mavzu yuzasidan Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi rahbariyati bilan suhbat tashkil etgan edi. Navbatdagi suhbatdoshlarimiz - Oʻzbekiston baholovchilar jamiyati raisi Zebuniso Isanova va jamiyat boshqaruv kengashi aʼzosi Shuhrat Abduvahobov boʻldi. Ular qonun loyihasidagi yondashuvlar yuzasidan eʼtiroz va takliflarini bildirdi.
Bir qiymat soliq va kompensatsiyaga birdek mos keladimi?
Zebuniso Isanovaning fikricha, ommaviy baholash natijasini muayyan uyning individual bahosi bilan tenglashtirish mumkin emas. Baholashning maqsadi oʻzgarsa, hisob-kitobga qoʻyiladigan talablar ham farqlanadi. Shu sabab u soliq bazasini shakllantirish uchun aniqlangan qiymatni oldi-sotdi, garov yoki jamoat ehtiyojlari uchun olib qoʻyishda avtomatik qoʻllashga qarshi.
Isanova amaldagi baholash qonunchiligida bozor qiymati va undan farqli qiymat turlari ajratilganini, loyihada qoʻllanayotgan “bozorga yaqin qiymat” tushunchasining huquqiy maqomi esa aniqlashtirilishi kerakligini taʼkidladi. Uningcha, yangi atama kiritishning oʻzi bozor qiymatini aniqlash talabini almashtirmaydi.
Shuhrat Abduvahobov ham asosiy muammoni natijaning qayerda ishlatilishida koʻradi. Uning tushuntirishicha, ommaviy baholashda oʻxshash obektlar guruhlanib, umumlashtirilgan koʻrsatkichlar asosida qiymat chiqariladi. Garov yoki kompensatsiyada esa alohida mulk va uning xususiyatlarini baholash zarur.
Ekspertning aytishicha, bozor qiymatidan past baho soliq maqsadida mulkdorga maʼqul koʻrinishi mumkin. Biroq aynan shu raqam uy olib qoʻyilganda kompensatsiya uchun asos boʻlsa, mulkdor oʻz mulkining haqiqiy qiymatidan kam pul olishi ehtimoli bor. Aksincha, qiymat asossiz yuqori chiqsa, kompensatsiya toʻlovchi tomon zarar koʻrishi mumkin.
Abduvahobovning fikricha, natijaga rozilik soʻrashdan oldin fuqaroga undan qanday maqsadda foydalanish tushuntirilishi kerak. Chunki mulkdor bir qiymatga soliq nuqtayi nazaridan rozi, kompensatsiya nuqtayi nazaridan esa norozi boʻlishi mumkin.
Yonma-yon joylashgan qasr va xarobaga deyarli bir xil baho chiqishi mumkin
Zebuniso Isanova jamiyat oʻrgangan holatlardan birini misol keltirdi: yonma-yon joylashgan, biri qasr koʻrinishidagi, ikkinchisi ancha nochor ahvoldagi ikki uy ommaviy baholashda deyarli bir xil qiymat olgan. Uning aytishicha, individual baholashda binolarning texnik holati va boshqa xususiyatlari oʻrganilsa, ular oʻrtasidagi farq hisob-kitobda aks etishi kerak.
Shuhrat Abduvahobovning tushuntirishicha, u tanishgan uslubiyatda taʼmir holati haqida kadastr maʼlumoti boʻlsa, undan foydalaniladi. Bunday maʼlumot boʻlmasa, holat oʻrtacha deb olinadi. Ekspert bu yondashuv yaxshi taʼmirlangan va taʼmirtalab uylarning qiymatidagi farqni yetarlicha aks ettirmasligi mumkinligini aytdi.
Abduvahobov qavatlar boʻyicha koyeffitsiyentlarga ham eʼtiroz bildirdi. U misol keltirgan besh qavatli bino uchun hisob-kitobda birinchi qavatga pasaytiruvchi, toʻrtinchi va beshinchi qavatlarga esa oshiruvchi koyeffitsiyent qoʻllangan. Uningcha, lifsiz uylar va birinchi qavatning tijorat imkoniyatlari hisobga olinsa, bunday yondashuv real bozordagi vaziyatga mos kelmasligi mumkin.
Isanova bu farqlar bank uchun ham ahamiyatli ekanini taʼkidladi. Kapital taʼmir talab qiladigan obekt sifatli taʼmirlangan uy bilan bir xil baholansa, garov taʼminoti asossiz oshirib koʻrsatilishi mumkin. Uning fikricha, mulkning sotilish imkoniyati va haqiqiy holati tekshirilmasdan chiqarilgan baho kredit qaytmaganida garov qarzni qoplamasligi xavfini kuchaytiradi.
Kompensatsiyada esa masala faqat uyning taʼmiriga borib taqalmaydi. Abduvahobovning aytishicha, kadastr bazasiga tayanish hovlidagi ayrim qoʻshimcha imoratlar yoki koʻp yillik daraxtlarni hisobdan chetda qoldirishi mumkin. U jamoat ehtiyojlari uchun yer olib qoʻyish haqidagi qonunda koʻchmas mulk, yerga boʻlgan huquq va dov-daraxtlarning bozor qiymatini qoplash nazarda tutilganini qayd etdi.
Ekspert, shuningdek, qonunda nazarda tutilgan holatlarda kadastrga kiritilmagan imoratlar qiymatini qoplash masalasi ham borligini taʼkidladi. Uning eʼtirozicha, bazada mavjud boʻlmagan obektni ommaviy hisob-kitob orqali toʻliq qamrab olish qiyin.
Isanovaning fikricha, kompensatsiyani past belgilash qisqa muddatda xarajatni kamaytirgandek koʻrinadi. Ammo mulkdor bilan nizo, qayta baholash, sud xarajatlari va loyihaning kechikishi keyinchalik koʻproq mablagʻ talab qilishi mumkin. U bunday vaziyat mulk huquqi himoyasiga boʻlgan ishonchga ham taʼsir qilishini aytdi.
Har ikki ekspertning taklifi - ommaviy baholash vazifasini soliq maqsadlari uchun bazaviy qiymatni shakllantirish bilan chegaralash. Ularning fikricha, kompensatsiya, garov va boshqa individual bitimlarda alohida baholash saqlanishi, bahodan norozi mulkdorning mustaqil hisobot orqali oʻz huquqini himoya qilish imkoniyati qonunda aniq kafolatlanishi kerak.
Toshkentda uylar narxi nega qayta baholandi? Sabablar, oqibatlar va soliqqa taʼsiri haqida batafsil
