Тошкентда квартиралар неча пул?

Биз Тошкентнинг барча туманлари бўйича эълонларни ўрганиб чиқдик, квартира турлари бўйича нархларни кўриб чиқдик ва уй-жой бозорида нима бўлаётганини ўргандик.

Тошкентда энг қиммат янги қурилган уйлар қаерда?

Бирламчи бозорда энг юқори нархлар асосан Миробод, Яккасарой ва Шайхонтоҳур туманларида. Сотув эълонларига кўра 1 квадрат метр нархлари қуйидагича:

• Миробод: 1 470 дан 2 200 $ гача
• Яккасарой: 1 400 дан 2 000 $ гача
• Шайхонтоҳур: 1 350 дан 1 950 $ гача

Бу туманларда 1 м² учун 2 500–3 000 $ ва ундан юқори нархли турар-жой мажмуалари мавжуд, аммо уларни ҳисобга олмадик: бу алоҳида тоифа бўлиб, уларнинг нархлари умумий бозорни акс эттирмайди.

Ўртача даражадаги нархлар Мирзо-Улуғбек, Юнусобод ва Чилонзорда: бир кв.м. 1 300–1 650 $. Энг арзон туманлар: Сергели (900 $дан 1 200 $ гача) ва Бектемир (900 $ дан 1 250 $ гача).

2026 йилда квартиралар нархи

1 хонали квартиралар (40 м²)

Янги қурилган ва иккиламчи уйлар орасидаги энг катта фарқ Миробод, Яккасарой ва Шайхонтоҳур туманларида. Бектемир ва Сергелида фарқ минимал, 4–8 минг.

2 хонали квартиралар (60 м²)

Икки хонали уйлар энг талабгир ҳисобланади, иккиламчи бозорда ҳам, янги қурилишларда ҳам яхши сотилади. Марказ ва чекка ҳудудлар ўртасидаги фарқ бу ерда энг сезиларли бўлиб, янги қурилишларда тафовут 100 минг долларгача етади.

3 хонали квартиралар (80 м²)

Квартира қанчалик катта бўлса, туманлар орасидаги нархлар шунчалик кўпроқ фарқ қилади. Миробод, Яккасарой ва Шайхонтоҳур туманларида янги қурилишлардаги уч хонали квартирaлар 120 минг доллар ва ундан қимматроқ туради.

Нима учун бир тумандаги квартиралар турлича нархда бўлади?

Ҳатто бир туман ичида ҳам квартиралар нархи анча фарқ қилиши мумкин. Буни Миробод тумани мисолида кўриб чиқамиз.

Энг қиммат квартиралар одатда туманнинг шимолий қисмида, Ойбек метро бекати, Нукус кўчаси ва шаҳарнинг тадбиркорлик марказига яқин жойларда. Бу ерда янги турар жой мажмуалари кўпроқ, инфратузилма ривожланган ва транспорт қулай.

Туманнинг жанубий қисми, аэропорт ва Қўйлиққа яқин жойларда эса анча арзон. Бу ерда янги тура ржой лойиҳалари кам, ҳудуднинг бир қисмини эса саноат ва омборхона ҳудудлари эгаллаган.

Шунингдек, квартира нархига қуйидаги омиллар ҳам таъсир кўрсатади:

Қурилиш босқичи

Қурилишнинг илк босқичида квартиралар одатда арзонроқ бўлади. Уй тайёр бўлиб борган сари нарх ошади, топширилган янги уйларда эса квартиралар қимматроқ туради. Масалан, эълонларда бир хонали квартираларни тахминан 45–55 минг $га учратиш мумкин, тайёр уйлардаги шундай квартиралар эса 80–100 минг доллар ва ундан баланд бўлиши мумкин.

Квартира жойлашган қават

Нарх қаватга ҳам боғлиқ бўлиши мумкин. Масалан, 70–80 м² майдонли икки хонали квартиралар тахминан 95–110 минг долларга сотилиши мумкин, бунда нарх қават ва ойнадан кўринишга қараб фарқ қилиши мумкин.

Квартира майдони

Нарх одатда бир квадрат метр учун кўрсатилади, шунинг учун якуний нарх квартиранинг умумий майдонига боғлиқ бўлади. Масалан, 60 м² майдонли квартира 1 300 доллар/м² нархда 78 минг доллар туради, 90 м² квартира эса 117 минг доллар бўлади.

Квартира лойиҳаси

Квартира нархи фақат майдонга эмас, балки лойиҳасига ҳам боғлиқ бўлиши мумкин. Масалан, 60–70 м² майдонли квартира, агар майдон алоҳида хоналарга бўлинган бўлса, ҳам бир хонали, ҳам икки хонали бўлиши мумкин.

Таъмир тури

Квартиранинг ҳолати ҳам нархга таъсир қилади:

• қути (таъмирсиз) — фақат девор, деразалар ва коммуникациядан иборат;
• white box — таъмирга базавий тайёр: деворлар ва поллар текисланган;
• ярим тайёр — девор, пол, эшиклари ва сантехникаси тайёр;
• тўлиқ таъмирланган — кўчиб кириб яшашга тайёр квартира.

Турар жой мажмуасининг тоифаси

Нархга турар жой мажмуаси тоифаси ҳам таъсир қилади. Янги қурилишлар бозорида бир нечта тоифа мавжуд — комфорт, комфорт+, бизнес-класс ва премиум. Улар қурилиш сифати, меъморчилик, ҳудуднинг ободлиги ва инфратузилма даражаси билан фарқ қилади. Юқори тоифадаги квартиралар қимматроқ туради.

Эълонлардаги нархлар

Квартира нархи сотиш шартларига қараб ҳам фарқ қилиши мумкин. Баъзи сотувчилар харидор бутун суммани бирданига тўлайдиган бўлса, чегирма қилишга тайёр бўлади. Бошқа ҳолларда квартира муддатли тўлов ёки бошқа шартларда сотилади, бу ҳам якуний нархга таъсир қилади. Шу боис бир тумандаги ўхшаш квартиралар турли нархларда бўлиши мумкин.

Нархларни қаердан олдик ва қандай ҳисобладик?

Ҳисоб-китоблар учун иккита манбадан фойдаланилди:

• Биринчиси — Иқтисодий тадқиқотлар ва ислоҳотлар маркази (ИТИМ) нинг 2025 йил учун кўчмас мулк бозори шарҳи. Унда иккиламчи бозорда бир квадрат метр учун ўртача нархлар тўғрисидаги маълумотлар берилган.
• Иккинчиси — квартиралар сотуви ҳақидаги эълонлар. Биз OLX, Immo, Uysot ва Realting сайтларидаги Тошкентдаги туманлар бўйича эълонларни тўпладик ва битта жадвалга жамладик.

Эълонларнинг тўлиқ базаси “Эълонлар” ҳаволасида.

Таҳлил учун квартиралар нархини квадрат метр учун нарх асосида ҳисоблаб, туманлар бўйича таклифларни солиштирдик. Нархлар 2026 йил феврал ойидаги Марказий банк курси бўйича долларга айлантирилди — 1 доллар учун 12 179 сўм.

Жадвалларда минимум ва максимум эмас, аксарият эълонлар жойлашган диапазон кўрсатилган. Жуда арзон ва жуда қиммат нархли таклифлар киритилмаган.

10 йил ичида нархлар қандай ўзгарган?

Сўнгги ўн йилликда Тошкентда турар жой нархи бир неча босқичдан ўтди: пасайиш, бир неча йил турғунлик ва 2021–2023 йилларда кескин қимматлашиш. Охирги йилларда нарх ўсиши секинлашди.

Иқтисодий тадқиқотлар ва ислоҳотлар маркази маълумотларига кўра, 2025 йилда Ўзбекистонла иккиламчи турар жой 7,9%га қимматлади, аммо Тошкентда ўсиш атиги 0,6%ни ташкил қилди. Янги қурилишлар тез кўтарилди: шаҳар бўйича ўртача 9%, Мирободда — 18%, Яшнободда — 14%.

Янги қурилишлар ва иккиламчи турар жой ўртасидаги фарқ мунтазам ошиб бормоқда. Талаб юқори бўлган туманларда янги қурилишдаги квартира иккиламчи бозордаги ўхшаш квартирадан 1,5–2 баробар қиммат бўлиши мумкин.

Бирламчи ва иккиламчи бозор орасидаги фарқлар

Бирламчи — бу қурувчи таклиф этган квартира. Уй аллақачон битган ёки энди қурилаётган бўлиши мумкин.

Иккиламчи бозор — бу аллақачон кимдирнинг мулки бўлган турар жой. Уйнинг ёши муҳим эмас: агар квартира қурувчидан харид қилингандан сўнг қайта сотилса, советлар давридаги панел уй ҳам, янги қурилган уй ҳам иккиламчи ҳисобланади.

Квартиралар майдони

Янги қурилишлар ва иккиламчи бозордаги квартиралар лойиҳалари сезиларли даражада фарқ қилади. Совет ва постсовет давридаги уйларда квартиралар ихчамроқ, янги турар жой мажмуаларида эса майдон ўртача 8–20 м²га каттароқ.

Иккиламчи бозор (таклифнинг асосий қисми: совет ва постсовет даврида қурилган уйлар):

• 1-хонали: 30–38 м² (панел), 38–45 м² (ғишт)
• 2-хонали: 44–55 м² (панел), 55–65 м² (ғишт)
• 3-хонали: 65–75 м² (намунавий), 75–90 м² (яхшиланган)

Янги қурилишлар:

• 1-хонали: 38–45 м², евро-формат 45–55 м²
• 2-хонали: 55–70 м²
• 3-хонали: 80–95 м², в бизнес-классе 95–115 м²

Бирламчи ва иккиламчи бозордаги квартиралар майдони билан фарқ қилади. Шу сабабли жадвалларда нархлар бир хил — 40, 60 и 80 м² ўлчамлар учун қайта ҳисобланган.

Янги қурилган уйни сотиб олишдан олдин текшириш

Қурилаётган уйдан квартира харид қилишдан аввал Қурилиш вазирлигининг «Шаффоф қурилиш» (Shaffof qurilish) сервиси орқали лойиҳани текширинг. Сайтда объект рўйхатдан ўтган-ўтмаганлиги, қайси босқичдалиги, қурувчининг кимлиги ва лойиҳада нечта та уй борлигини кўриш мумкин. Бу барча хавфлардан ҳимоя кафолати эмас, лекин озгина вақт сарфланадиган базавий текширувдир.

Ушбу сервис орқали текшириш объект ҳақиқатан рўйхатдан ўтгани ва амалга ошириш босқичида эканлигига ишонч ҳосил қилишга ёрдам беради.

Хулоса

• 2026 йилда Тошкентдаги турар жойлар нархлари барқарор қолмоқда, лекин туманлар бўйича катта фарқ қилади.
• Янги қурилган квартиралар майдони катталиги ва замонавий сифати сабабли қимматроқ туради.
• Арзонлиги ва кириб яшашга тайёрлиги боис иккиламчи бозорга талаб сақланиб қолмоқда.
• Энг қиммат туманлар — Миробод, Шайхонтоҳур, Яккасарой; энг арзонлари — Сергели ва Бектемир.
• Маълум бир квартира нархи жойлашган ўрни, майдони ва уй тоифасига боғлиқ.