“6 сотих” муаммоси: бугун кадастр олган одам эртага қандай муаммога учраши мумкин?
|11:551 10516 мин
Бухоро шаҳридаги айрим ҳолатлар ҳужжатсиз уй-жойларга бўлган ҳуқуқларни эътироф этишдаги айрим бўшлиқларни очиб берди. Хусусан, ернинг қачон эгаллангани нотўғри белгиланиши оқибатида яхлит ҳовлининг бир қисми томорқа ери сифатида расмийлаштириляпти. Ҳуқуқшунос Бобур Қорёғдиев 6 сотихдан ортиқ майдонни автоматик равишда томорқа ери деб расмийлаштиришнинг муаммоли оқибатлари ҳақида сўз юритади.
Ўзбекистонда йиллар давомида ҳужжатсиз қолиб кетган уй-жой ва ер участкаларига нисбатан ҳуқуқни эътироф этиш учун биринчи умумдавлат акцияси – 2018 йил 20 апрелдаги 5421-сонли президент фармони билан қабул қилинган бўлса, иккинчи “акция” 2024 йилдаги 937-сонли қонун билан қабул қилинди.
Қонуннинг мақсади — узоқ йиллардан буён амалда мавжуд бўлган, бироқ ҳужжатлари биринчи умумдавлат акциясида ҳам тўлиқ расмийлаштирилмаган кўчмас мулк обектларини қонунийлаштиришдир. Аммо қонундаги айрим нормаларнинг ўзи ёки уларни қўллашдаги хатоликлар бугунги кунда янги муаммоларни пайдо қилмоқда.
Шахсий амалиётим асосида Бухоро шаҳрида кузатилган ҳолатлар шундай хулосаларга келишни тақозо қилмоқда. Масала биргина хонадон ёки битта кадастр ҳужжати ҳақида эмас. Муаммо юқоридаги қонуннинг 12-моддасини қўллаш, ернинг қачон эгалланганини тўғри аниқлаш ва 6 сотихдан ортиқ майдонни автоматик равишда деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун ер сифатида қайд этиш амалиёти билан боғлиқ.
Қонунда 6 сотих қаердан пайдо бўлган?
937-сонли қонуннинг амалдаги таҳрири 12-моддасига кўра, якка тартибдаги уй-жой қурилган ер участкаси 1999 йил 1 январга қадар эгалланган бўлса, барча ҳудудларда 0,24 гектардан — яъни 24 сотихдан — кўп бўлмаган майдонга ижара ҳуқуқи эътироф этилади. Агар ер 1999 йил 1 январдан 2018 йил 1 майга қадар эгалланган бўлса, Тошкент ва Нукус шаҳарларида ҳамда вилоят марказларида бу миқдор 0,06 гектар — 6 сотих, қолган ҳудудларда эса 0,12 гектар — 12 сотих этиб белгиланган.
Қонунга бундай қоиданинг киритилиш тарихи эса Ер кодекси билан боғлиқ. Айнан илк бор 0,06 гектар — 6 сотихлик чеклов Ер кодекси орқали кучга кирган.
Муҳим жиҳат шуки, 2026 йил 15 июндаги 1153-сонли қонун билан 12-моддадаги вақт чегараси ўзгартирилди: аввалги “1998 йил 1 июл” санаси “1999 йил 1 январ” санасига алмаштирилди. Шу сабабли бугунги амалиётда айнан 1999 йил 1 январ санаси мезон сифатида олиниши керак.
12-модда яна шуни ҳам белгилайдики, якка тартибдаги уй-жой эгаллаган ернинг амалдаги майдони қонундаги лимитдан ошса, ортиқча қисмга бўлган ижара ҳуқуқи, бошқа шахсларнинг ҳуқуқ ва қонуний манфаатларига зарар етказмаса, деҳқон ёки томорқа хўжалигини юритиш учун эътироф этилади.
Мавзуга оид
Муаммо айнан шу ердан бошланади
Тасаввур қилинг: Бухоро шаҳридаги бир ҳовли 8 сотих. Кадастр уни 2000 йилдан кейин эгалланган деб қайд этди. Натижада 6 сотихи якка тартибдаги уй-жой учун, қолган 2 сотихи эса деҳқон ёки томорқа хўжалигини юритиш учун расмийлаштирилади.
Лекин амалиётдаги айрим ҳовлиларда 6 сотихдан ортиқ қолаётган қисм бўш ер эмас. У ерда ўнлаб йиллардан бери турар жой, ошхона, ёрдамчи бино, айвон, ҳовлига кириш-чиқиш йўли ёки уй-жойга хизмат қилувчи бошқа иншоотлар мавжуд. Яъни реал ҳаётда бу майдон ягона уй-жой ҳовлисининг таркибий қисми.
Шунда ҳужжат билан реал ҳолат ўртасида зиддият пайдо бўлади: давлат бир томондан мавжуд бино ва иншоотга бўлган ҳуқуқни эътироф этади, иккинчи томондан айнан шу бино жойлашган ёки унга хизмат қилаётган ернинг бир қисмини “деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун” деб белгилайди.
Бу оддий ном масаласи эмас. Ер участкасидан фойдаланиш мақсади унинг кейинги ҳуқуқий режимига таъсир қилади. Хусусан, “деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун” ажратилган ерларда бино-иншоот қуриш умумий қоидага мувофиқ тақиқланади. Бу дегани ўз участкангизни янгилаб, реконструкция қилмоқчи бўлсангиз, томорқа хўжалиги учун ажратилган ерга қурилиш учун рухсат берилмайди. Бундан ҳам ёмони, амалда аллақачон мавжуд бино-иншоот бўлса, унинг тақдири “Фуқаролик кодекси”нинг 212-моддасига кўра мулкдор ҳисобидан бузиб ташлаш,қолаверса “Маъмурий жавобгарлик тўғрисида”ги кодекснинг тегишли моддалари билан жаримага сабаб бўлиши мумкин.
Шу сабабли “ортиқча қисмни томорқа деб ёзиб қўямиз, кейин кўрамиз” деган ёндашув келажакда ернинг мақсадини ўзгартириш, реконструкция, хусусийлаштириш, мерос, битимлар ёки бошқа расмийлаштириш жараёнларида қўшимча ҳуқуқий тўсиқларни юзага келтириши мумкин. Бу оқибатларнинг ҳар бири конкрет ҳолат ва амалдаги ер режимига қараб баҳоланади, бироқ муаммони ҳозирданоқ инкор этиб бўлмайди.
Битта нотўғри сана — бутун ҳуқуқий натижани ўзгартиради
Бухоро шаҳридаги конкрет мурожаат бу муаммони яққол кўрсатади. Мурожаат материалларига кўра, Моҳи-Хосса кўчасидаги бир хонадон амалда 1987 йилдан буён мавжуд бўлиб, кейинчалик техник ва ҳисоб юритиш сабабларидан икки хонадон шаклида алоҳида қайд этилган.
1-уй бўйича умумий ер майдони 805 квадрат метр. Хатлов маълумотларида унинг 600 квадрат метри якка тартибдаги уй-жой учун, 205 квадрат метри эса деҳқон ёки томорқа хўжалигини юритиш учун ажратилган. 2-уй бўйича 608 квадрат метрнинг 600 квадрат метри уй-жой, 8 квадрат метри эса томорқа сифатида кўрсатилган. Мурожаатчи эса бу икки ер участкаси аслида 1987 йилдан буён ягона уй-жой ҳовлиси сифатида фойдаланиб келинаётганини кўрсатган. Бироқ, ер эгалланган йилини тасдиқловчи жамоатчилик далолатномаси тузилганда асоссиз 2018 йилга қадар эгаллангани қайд этилган. Далолатномани шакллантирган кенгашнинг асосий хатоси ер эгалланган вақтнинг аниқ сана билан эмас, балки давр билан белгилагани бўлса, иккинчиси ернинг эгалланган йилини мулкдор ҳамда мулкдорга туташ қўшнилардан аниқлик киритмаганлиги бўлган.
Натижада, 1-уй учун кейинчалик расмийлаштирилган кадастр паспорти ва давлат реестри кўчирмасида фақат 600 квадрат метр ерга ҳуқуқ қайд этилган, қолган 205 квадрат метр учун эса алоҳида деҳқон ёки томорқа хўжалиги ерига кадастр ҳужжати расмийлаштириш тавсия қилинган. Мурожаатчининг позициясига кўра, бу 205 квадрат метр мустақил томорқа эмас, балки узоқ йиллардан буён мавжуд уй-жой ҳовлисининг ажралмас қисми. Қолаверса, қонуннинг 12-моддаси қоидаси бўйича 805 квадрат тўлиқ уй-жой қуриш мақсадида эътироф этилиши керак.
Агар ер ҳақиқатан ҳам 1987 йилда эгалланган бўлса, вазият мутлақо ўзгаради. Чунки амалдаги 12-модда 1999 йил 1 январгача эгалланган якка тартибдаги уй-жой ерларига барча ҳудудларда 24 сотихгача бўлган майдон доирасида ижара ҳуқуқини эътироф этишга имкон беради. 805 квадрат метр ҳам, 608 квадрат метр ҳам 24 сотихдан анча кам.
Демак, бу ҳолатда асосий савол “ер 6 сотихдан ошганми?” деб эмас, ундан олдинги ва ҳал қилувчи савол — “ер қачон эгалланган?” деб қўйишдир.
Ер қачон эгалланганини қандай аниқлаш керак?
Агар қонуннинг ўзи ҳуқуқ ҳажмини эгаллаш санасига боғлаётган бўлса, бу сана тахминий ёки шаблон тарзида белгиланиши мумкин эмас. 937-сонли қонунда хатлов ва электрон йиғмажилдни шакллантириш жараёнида ваколатли органлар томонидан тегишли маълумотлар ва ҳужжатлар киритилиши назарда тутилади. Амалдаги тартибда ер участкаси эгалланган йил ҳам ҳуқуқни эътироф этиш тўғрисидаги қарорда акс этадиган муҳим маълумотлардан биридир.
Мурожаатда ернинг 1987 йилдан буён фойдаланилганини тасдиқлаш учун архив ҳужжатлари, техник инвентаризация материаллари, хўжалик дафтарлари, яшаш жойи ва коммунал тўловларга оид маълумотлар, шунингдек зарур бўлса аэрофото ва космик суратлар асосидаги маълумотларни текшириш сўралган. Бунда исботлаш юки мулкдор зиммасига тўлиқ тушмаслиги, қолаверса, мулкдордан топиш имконсиз бўлган ҳужжатларни талаб қилишга йўл қўймаслик жуда муҳимдир. Сабаби, мулкдор билан суҳбатлашилганда ушбу масала бўйича 1 ойдан ортиқ вақт мобайнида кадастр, адлия, халқ депутатлари кенгаши ҳамда шаҳар ҳокимиятига мурожаат қилингани, якунда масала улар томонидан ҳал қилина олмаслиги ҳақидаги расмий жавоб хатларни олиш билан якунлангани таъкидланган. Хусусан, айрим ташкилотлар мурожаатчиларга ернинг эгалланган йилини тасдиқловчи, топиш имконсиз бўлган ҳужжатларни сўраётгани ҳам маълум бўлган. Жумладан, суҳбатлашилган мурожаатчиларнинг биридан ер солиғи 1999 йилдан олдин тўлангани ҳақидаги ҳужжатлар кўрсатилиши зарурлиги айтиб ўтилган. Ваҳоланки, солиқ квитанциялари рақамли базаларда сақланишининг ўзи яқин йиллардагина жорий этилган.
Исботлашни қийинлаштирадиган яна бир жиҳат шуки, Рақамли технологиялар вазирлиги ҳузуридаги Космик тадқиқотлар ва технологиялар агентлиги томонидан тақдим этиладиган ер участкалари фотосуратларининг архив базаси ҳам 2004 йилгача бўлиб, ундан олдинги расмлар маълумотлар базаларида мавжуд эмас. Бундай ҳолатларда маҳалладаги фуқаролар гувоҳлиги ҳамда маҳалла далолатномаси ерни эгалланган йилини аниқловчи факт бўлиб хизмат қилиши керак, деб ҳисоблаймиз.
Бу фақат битта хонадоннинг муаммосими?
Тақдим этилган жамоатчилик далолатномаси ва унга илова қилинган рўйхатларда Бухоро шаҳрининг турли кўчаларида жойлашган жуда кўп кўчмас мулк объектлари келтирилган. Уларнинг катта қисмида эгаллаш даври “01.01.2018 йилга қадар” деган умумий ифода билан қайд этилган. Рўйхат Моҳи-Хосса, Махтумқули, Дилкушо, Давлатобод, Чорбакр ва бошқа кўплаб ҳудудлардаги объектларни қамраб олади.
Бу рўйхатнинг ўзи барча объектларда хато борлигини исботламайди. Аммо муаммо кенгроқ текширувни талаб қилиши учун етарли сигнал беради. Чунки 12-модда учун “1999 йилгача” ёки “1999 йилдан кейин” деган фарқ оддий статистик маълумот эмас — у фуқарога уй-жой мақсадида қанча ер бўйича ҳуқуқ эътироф этилишини бевосита белгилайди.
Агар 1970, 1980 ёки 1990 йиллардан бери мавжуд бўлган ҳовлилар етарлича текширилмасдан кейинги даврга киритилган бўлса, масала алоҳида фуқаронинг низосидан чиқиб, тизимли муаммога айланиши мумкин. Шу сабабли Бухоро шаҳри бўйича камида танлама асосида хатлов натижалари ва ер эгалланган йилларни қайта текшириш мақсадга мувофиқ.
Иккинчи муаммо: қонуннинг ўзидаги “томорқа” ечими реал ҳаётга ҳар доим ҳам мос келмайди
Фараз қилайлик, ер ҳақиқатан ҳам 2000 йилдан кейин эгалланган ва Бухоро шаҳри учун 6 сотихлик лимит тўғри қўлланмоқда. Шунда ҳам савол тугайди дегани эмас.
Агар 8 сотих ҳовлининг қолган 2 сотих қисмида аллақачон уй ёки унга хизмат қилувчи бино-иншоотлар мавжуд бўлса, уни деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун ер деб белгилаш реал фойдаланиш ҳолати билан қандай уйғунлашади? 937-сонли қонуннинг ўзи бир томондан бино ва иншоотларга мулк ҳуқуқини эътироф этишга, иккинчи томондан лимитдан ортиқ ерга деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун ижара ҳуқуқини эътироф этишга имкон беради.
Натижада айнан бир кўчмас мулк мажмуасида бино ва ернинг ҳуқуқий режимлари ўртасида номувофиқлик пайдо бўлиши мумкин. Бу ҳолат қонунни қўллаш амалиётида алоҳида тушунтириш ёки қонунчилик даражасида аниқлаштиришни талаб қилади.
Кўпчилик фуқаро учун энг муҳим янгилик — “кадастрим чиқди”. Одамлар йиллар давомида ҳужжатсиз бўлган уйига ниҳоят кадастр расмийлаштирилганидан хурсанд бўлади. Бу табиий.
Аммо оддий фуқаро кадастр паспортидаги ернинг фойдаланиш мақсади, ижара ҳуқуқининг қайси қисмга ва қандай мақсадда эътироф этилгани, бу ҳолат кейинчалик қандай расмийлаштиришларни талаб қилиши мумкинлигини ҳар доим ҳам англаб етмайди.
Шунинг учун давлат органларининг вазифаси фақат ҳужжат чиқариш билан тугамаслиги керак. Фуқарога ерининг қайси қисми уй-жой, қайси қисми деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун расмийлаштирилаётгани ва бундай ажратишнинг ҳуқуқий оқибатлари аниқ тушунтирилиши керак.
Ҳозирги ҳолат коррупциявий хавф учун замин яратиши мумкин
Амалдаги вазият давлат органларини коррупцияга ундовчи ҳолат ҳисобланади. Хусусан, амалиётда юқоридаги каби ҳолатларга ечим сифатида ер участкасини бир нечта мулкдорга бўлиш ҳолатлари кузатилмоқда. Шу орқали фуқародан муаммоси ечими сифатида пул талаб қилиш имконини ҳам келтириб чиқариши ҳеч гап эмас. Масалан, 8 сотихлик ер участкаси 2015 йилда эгалланган ва фуқаро Б нинг номида. Эътироф этилиб, кадастр ҳужжатлари шакллантириладиган бўлса, ер участкасини 6 сотихдан ортиқ қисми томорқа ёки деҳқон хўжалиги мақсадида расмийлаштирилади. Агар ер участкаси иккига бўлинадиган бўлса (масалан, фуқаро Б ҳамда унинг ўғли Дга), бундай муаммодан қочилади. Кейинчалик ер участкасини кадастр орқали бирлаштириб олса бўлади. Ушбу схема давлат органи учун тайёр пора манбайи бўлиши мумкин.
Қолаверса, “Эътироф ААТ” платформасидаги таҳрирлаш имкониятининг қарор қабул қилингандан кейин кадастр органига боғлиқлиги коррупциявий хавф учун омил бўлиб хизмат қилади.
Муаммога ечим бўлиши мумкин бўлган тавсиялар
Биринчидан, ер эгалланган сана 12-модда бўйича ҳуқуқ ҳажмини ўзгартирадиган ҳолларда бу сана индивидуал далиллар асосида текширилиши лозим. Эски техник паспортлар, инвентаризация материаллари, архив ҳужжатлари, хўжалик дафтарлари, солиқ ва коммунал маълумотлар, шунингдек зарур ҳолларда аэрофото ва космик материаллардан фойдаланиш керак.
Иккинчидан, “Эътироф” автоматлаштирилган ахборот тизимига нотўғри сана ёки бошқа муҳим маълумот киритилганлиги кейин аниқланса, уни тузатишнинг фуқарони бир неча идора ўртасида юришга мажбур қилмайдиган аниқ ва тезкор маъмурий механизми бўлиши керак. Ҳозирги кунда таҳрирлаш функцияси фақатгина халқ депутатлари кенгаши қарори қабул қилингунча мавжуд бўлиб, ундан кейинги тузатиш алоҳида тартибда кадастр органларининг мурожаати билан республика томонидан амалга оширилади.
Учинчидан, 6 сотихдан ортиқ қисмда амалда турар жой ёки унга хизмат қилувчи бино-иншоот мавжуд бўлган ҳолларда ернинг ушбу қисмини деҳқон ёки томорқа хўжалиги учун расмийлаштириш қандай ҳуқуқий оқибатларни туғдириши бўйича Кадастр агентлиги ва Адлия вазирлигининг расмий тушунтириши зарур.
Тўртинчидан, Бухоро шаҳри бўйича 937-сонли қонуннинг 12-моддаси қўлланиши танлама асосида ўрганилиши лозим. Агар ўхшаш муаммо бошқа ҳудудларда ҳам аниқланса, амалиёт республика миқёсида таҳлил қилиниши керак.
Бешинчидан, қонунчиликда 6 ёки 12 сотихдан ортиқ қисмнинг ўзида аллақачон эътироф этилаётган уй-жой ва ёрдамчи иншоотлар мавжуд бўлса, бундай ернинг мақоми алоҳида тартибда ҳал этилиши керак. Чунки қоғоздаги “томорқа” реал ҳаётдаги яшаш уйининг остидан ўтиб кетмаслиги лозим.
Масала ҳужжат чиқариш билан тугамайди
937-сонли қонун минглаб фуқароларнинг йиллар давомида ҳал бўлмаган мулкий масалаларини қонунийлаштириш учун қабул қилинган. Шу сабабли унинг ижроси фуқарога шунчаки кадастр ҳужжатини бериш билан ўлчанмаслиги керак. Муҳими — ҳуқуқнинг тўғри ҳажмда, тўғри мақсадда ва кейинчалик янги муаммолар туғдирмайдиган тарзда эътироф этилиши.
Бугун “600 квадрат метр” деган ёзув оддий техник рақам бўлиб кўриниши мумкин. Эртага эса айнан шу рақам фуқаронинг ўз ҳовлисидан фойдаланиши, уни расмийлаштириши, хусусийлаштириши, қайта қуриши ёки бошқа мулкий масалаларни ҳал қилишида асосий тўсиққа айланиши эҳтимоли бор.
Қонун эски муаммони ҳал қилиш учун қабул қилинган. Уни қўллаш эса фуқаролар учун янги муаммо яратмаслиги керак.
Шу ўринда фуқароларимизни ҳуқуқларни эътироф этиш жараёнларига бефарқ бўлмасликка чақирамиз. “e’tirof.kadastr.uz” интернет сайти орқали ўзларига тегишли маълумотларни мунтазам кузатиб бориш, ҳужжатларда хато ёки номувофиқлик аниқланган тақдирда эса қарор қабул қилинишидан олдин мавжуд таҳрирлаш имкониятидан фойдаланиш ёхуд зудлик билан тегишли ташкилотга мурожаат қилиш муҳим.
Агар қарор аллақачон қабул қилинган бўлса ва унда фуқаронинг ҳуқуқ ва қонуний манфаатларига таъсир қилувчи хато ёки бошқа муаммоли ҳолат мавжуд бўлса, “Ўзбошимчалик билан эгаллаб олинган ер участкаларига ҳамда уларда қурилган бинолар ва иншоотларга бўлган ҳуқуқларни эътироф этиш тўғрисида”ги 937-сонли қонуннинг 3-моддаси доирасида маъмурий судга тегишли қарорни ҳақиқий эмас деб топиш тўғрисидаги ариза (шикоят) билан мурожаат қилиш мумкин.
Энг муҳими, ҳуқуқингизга оид жараёнларни ўз вақтида кузатиб боринг. Чунки кўп ҳолларда муаммонинг олдини олиш, уни кейинчалик бартараф этишдан анча осон.
Ҳуқуқий огоҳлик — бугунги кун талаби, ўз ҳуқуқингизни ўз вақтида ҳимоя қилиш эса унинг энг муҳим кафолатидир.
