Тошкентда мулкдорлардан оммавий баҳолаш орқали уйларига белгиланган қиймат билан танишиб, муносабат билдириш сўралмоқда. Аммо бу рақам келгусида қайси мақсадларда ишлатилиши ва мулкдорнинг манфаатларига қандай таъсир қилиши бўйича ноаниқлик бор.
Kun.uz аввалроқ бу мавзу юзасидан Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш миллий маркази раҳбарияти билан суҳбат ташкил этган эди. Навбатдаги суҳбатдошларимиз — Ўзбекистон баҳоловчилар жамияти раиси Зебунисо Исанова ва жамият бошқарув кенгаши аъзоси Шуҳрат Абдуваҳобов бўлди. Улар қонун лойиҳасидаги ёндашувлар юзасидан эътироз ва таклифларини билдирди.
Бир қиймат солиқ ва компенсацияга бирдек мос келадими?
Зебунисо Исанованинг фикрича, оммавий баҳолаш натижасини муайян уйнинг индивидуал баҳоси билан тенглаштириш мумкин эмас. Баҳолашнинг мақсади ўзгарса, ҳисоб-китобга қўйиладиган талаблар ҳам фарқланади. Шу сабаб у солиқ базасини шакллантириш учун аниқланган қийматни олди-сотди, гаров ёки жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйишда автоматик қўллашга қарши.
Исанова амалдаги баҳолаш қонунчилигида бозор қиймати ва ундан фарқли қиймат турлари ажратилганини, лойиҳада қўлланаётган “бозорга яқин қиймат” тушунчасининг ҳуқуқий мақоми эса аниқлаштирилиши кераклигини таъкидлади. Унингча, янги атама киритишнинг ўзи бозор қийматини аниқлаш талабини алмаштирмайди.
Шуҳрат Абдуваҳобов ҳам асосий муаммони натижанинг қаерда ишлатилишида кўради. Унинг тушунтиришича, оммавий баҳолашда ўхшаш обектлар гуруҳланиб, умумлаштирилган кўрсаткичлар асосида қиймат чиқарилади. Гаров ёки компенсацияда эса алоҳида мулк ва унинг хусусиятларини баҳолаш зарур.
Экспертнинг айтишича, бозор қийматидан паст баҳо солиқ мақсадида мулкдорга маъқул кўриниши мумкин. Бироқ айнан шу рақам уй олиб қўйилганда компенсация учун асос бўлса, мулкдор ўз мулкининг ҳақиқий қийматидан кам пул олиши эҳтимоли бор. Аксинча, қиймат асоссиз юқори чиқса, компенсация тўловчи томон зарар кўриши мумкин.
Абдуваҳобовнинг фикрича, натижага розилик сўрашдан олдин фуқарога ундан қандай мақсадда фойдаланиш тушунтирилиши керак. Чунки мулкдор бир қийматга солиқ нуқтайи назаридан рози, компенсация нуқтайи назаридан эса норози бўлиши мумкин.
Ёнма-ён жойлашган қаср ва харобага деярли бир хил баҳо чиқиши мумкин
Зебунисо Исанова жамият ўрганган ҳолатлардан бирини мисол келтирди: ёнма-ён жойлашган, бири қаср кўринишидаги, иккинчиси анча ночор аҳволдаги икки уй оммавий баҳолашда деярли бир хил қиймат олган. Унинг айтишича, индивидуал баҳолашда биноларнинг техник ҳолати ва бошқа хусусиятлари ўрганилса, улар ўртасидаги фарқ ҳисоб-китобда акс этиши керак.
Шуҳрат Абдуваҳобовнинг тушунтиришича, у танишган услубиятда таъмир ҳолати ҳақида кадастр маълумоти бўлса, ундан фойдаланилади. Бундай маълумот бўлмаса, ҳолат ўртача деб олинади. Эксперт бу ёндашув яхши таъмирланган ва таъмирталаб уйларнинг қийматидаги фарқни етарлича акс эттирмаслиги мумкинлигини айтди.
Абдуваҳобов қаватлар бўйича коеффициентларга ҳам эътироз билдирди. У мисол келтирган беш қаватли бино учун ҳисоб-китобда биринчи қаватга пасайтирувчи, тўртинчи ва бешинчи қаватларга эса оширувчи коеффициент қўлланган. Унингча, лифциз уйлар ва биринчи қаватнинг тижорат имкониятлари ҳисобга олинса, бундай ёндашув реал бозордаги вазиятга мос келмаслиги мумкин.
Исанова бу фарқлар банк учун ҳам аҳамиятли эканини таъкидлади. Капитал таъмир талаб қиладиган обект сифатли таъмирланган уй билан бир хил баҳоланса, гаров таъминоти асоссиз ошириб кўрсатилиши мумкин. Унинг фикрича, мулкнинг сотилиш имконияти ва ҳақиқий ҳолати текширилмасдан чиқарилган баҳо кредит қайтмаганида гаров қарзни қопламаслиги хавфини кучайтиради.
Компенсацияда эса масала фақат уйнинг таъмирига бориб тақалмайди. Абдуваҳобовнинг айтишича, кадастр базасига таяниш ҳовлидаги айрим қўшимча иморатлар ёки кўп йиллик дарахтларни ҳисобдан четда қолдириши мумкин. У жамоат эҳтиёжлари учун ер олиб қўйиш ҳақидаги қонунда кўчмас мулк, ерга бўлган ҳуқуқ ва дов-дарахтларнинг бозор қийматини қоплаш назарда тутилганини қайд этди.
Эксперт, шунингдек, қонунда назарда тутилган ҳолатларда кадастрга киритилмаган иморатлар қийматини қоплаш масаласи ҳам борлигини таъкидлади. Унинг эътирозича, базада мавжуд бўлмаган обектни оммавий ҳисоб-китоб орқали тўлиқ қамраб олиш қийин.
Исанованинг фикрича, компенсацияни паст белгилаш қисқа муддатда харажатни камайтиргандек кўринади. Аммо мулкдор билан низо, қайта баҳолаш, суд харажатлари ва лойиҳанинг кечикиши кейинчалик кўпроқ маблағ талаб қилиши мумкин. У бундай вазият мулк ҳуқуқи ҳимоясига бўлган ишончга ҳам таъсир қилишини айтди.
Ҳар икки экспертнинг таклифи — оммавий баҳолаш вазифасини солиқ мақсадлари учун базавий қийматни шакллантириш билан чегаралаш. Уларнинг фикрича, компенсация, гаров ва бошқа индивидуал битимларда алоҳида баҳолаш сақланиши, баҳодан норози мулкдорнинг мустақил ҳисобот орқали ўз ҳуқуқини ҳимоя қилиш имконияти қонунда аниқ кафолатланиши керак.
Тошкентда уйлар нархи нега қайта баҳоланди? Сабаблар, оқибатлар ва солиққа таъсири ҳақида батафсил
