“6 sotix” muammosi: bugun kadastr olgan odam ertaga qanday muammoga uchrashi mumkin?
|11:551 10516 min
Buxoro shahridagi ayrim holatlar hujjatsiz uy-joylarga boʻlgan huquqlarni eʼtirof etishdagi ayrim boʻshliqlarni ochib berdi. Xususan, yerning qachon egallangani notoʻgʻri belgilanishi oqibatida yaxlit hovlining bir qismi tomorqa yeri sifatida rasmiylashtirilyapti. Huquqshunos Bobur Qoryogʻdiyev 6 sotixdan ortiq maydonni avtomatik ravishda tomorqa yeri deb rasmiylashtirishning muammoli oqibatlari haqida soʻz yuritadi.
Oʻzbekistonda yillar davomida hujjatsiz qolib ketgan uy-joy va yer uchastkalariga nisbatan huquqni eʼtirof etish uchun birinchi umumdavlat aksiyasi – 2018-yil 20-apreldagi 5421-sonli prezident farmoni bilan qabul qilingan boʻlsa, ikkinchi “aksiya” 2024-yildagi 937-sonli qonun bilan qabul qilindi.
Qonunning maqsadi - uzoq yillardan buyon amalda mavjud boʻlgan, biroq hujjatlari birinchi umumdavlat aksiyasida ham toʻliq rasmiylashtirilmagan koʻchmas mulk obektlarini qonuniylashtirishdir. Ammo qonundagi ayrim normalarning oʻzi yoki ularni qoʻllashdagi xatoliklar bugungi kunda yangi muammolarni paydo qilmoqda.
Shaxsiy amaliyotim asosida Buxoro shahrida kuzatilgan holatlar shunday xulosalarga kelishni taqozo qilmoqda. Masala birgina xonadon yoki bitta kadastr hujjati haqida emas. Muammo yuqoridagi qonunning 12-moddasini qoʻllash, yerning qachon egallanganini toʻgʻri aniqlash va 6 sotixdan ortiq maydonni avtomatik ravishda dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun yer sifatida qayd etish amaliyoti bilan bogʻliq.
Qonunda 6 sotix qayerdan paydo boʻlgan?
937-sonli qonunning amaldagi tahriri 12-moddasiga koʻra, yakka tartibdagi uy-joy qurilgan yer uchastkasi 1999-yil 1-yanvarga qadar egallangan boʻlsa, barcha hududlarda 0,24 gektardan - yaʼni 24 sotixdan - koʻp boʻlmagan maydonga ijara huquqi eʼtirof etiladi. Agar yer 1999-yil 1-yanvardan 2018-yil 1-mayga qadar egallangan boʻlsa, Toshkent va Nukus shaharlarida hamda viloyat markazlarida bu miqdor 0,06 gektar - 6 sotix, qolgan hududlarda esa 0,12 gektar - 12 sotix etib belgilangan.
Qonunga bunday qoidaning kiritilish tarixi esa Yer kodeksi bilan bogʻliq. Aynan ilk bor 0,06 gektar - 6 sotixlik cheklov Yer kodeksi orqali kuchga kirgan.
Muhim jihat shuki, 2026-yil 15-iyundagi 1153-sonli qonun bilan 12-moddadagi vaqt chegarasi oʻzgartirildi: avvalgi “1998-yil 1-iyul” sanasi “1999-yil 1-yanvar” sanasiga almashtirildi. Shu sababli bugungi amaliyotda aynan 1999-yil 1-yanvar sanasi mezon sifatida olinishi kerak.
12-modda yana shuni ham belgilaydiki, yakka tartibdagi uy-joy egallagan yerning amaldagi maydoni qonundagi limitdan oshsa, ortiqcha qismga boʻlgan ijara huquqi, boshqa shaxslarning huquq va qonuniy manfaatlariga zarar yetkazmasa, dehqon yoki tomorqa xoʻjaligini yuritish uchun eʼtirof etiladi.
Mavzuga oid
Muammo aynan shu yerdan boshlanadi
Tasavvur qiling: Buxoro shahridagi bir hovli 8 sotix. Kadastr uni 2000-yildan keyin egallangan deb qayd etdi. Natijada 6 sotixi yakka tartibdagi uy-joy uchun, qolgan 2 sotixi esa dehqon yoki tomorqa xoʻjaligini yuritish uchun rasmiylashtiriladi.
Lekin amaliyotdagi ayrim hovlilarda 6 sotixdan ortiq qolayotgan qism boʻsh yer emas. U yerda oʻnlab yillardan beri turar joy, oshxona, yordamchi bino, ayvon, hovliga kirish-chiqish yoʻli yoki uy-joyga xizmat qiluvchi boshqa inshootlar mavjud. Yaʼni real hayotda bu maydon yagona uy-joy hovlisining tarkibiy qismi.
Shunda hujjat bilan real holat oʻrtasida ziddiyat paydo boʻladi: davlat bir tomondan mavjud bino va inshootga boʻlgan huquqni eʼtirof etadi, ikkinchi tomondan aynan shu bino joylashgan yoki unga xizmat qilayotgan yerning bir qismini “dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun” deb belgilaydi.
Bu oddiy nom masalasi emas. Yer uchastkasidan foydalanish maqsadi uning keyingi huquqiy rejimiga taʼsir qiladi. Xususan, “dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun” ajratilgan yerlarda bino-inshoot qurish umumiy qoidaga muvofiq taqiqlanadi. Bu degani oʻz uchastkangizni yangilab, rekonstruksiya qilmoqchi boʻlsangiz, tomorqa xoʻjaligi uchun ajratilgan yerga qurilish uchun ruxsat berilmaydi. Bundan ham yomoni, amalda allaqachon mavjud bino-inshoot boʻlsa, uning taqdiri “Fuqarolik kodeksi”ning 212-moddasiga koʻra mulkdor hisobidan buzib tashlash,qolaversa “Maʼmuriy javobgarlik toʻgʻrisida”gi kodeksning tegishli moddalari bilan jarimaga sabab boʻlishi mumkin.
Shu sababli “ortiqcha qismni tomorqa deb yozib qoʻyamiz, keyin koʻramiz” degan yondashuv kelajakda yerning maqsadini oʻzgartirish, rekonstruksiya, xususiylashtirish, meros, bitimlar yoki boshqa rasmiylashtirish jarayonlarida qoʻshimcha huquqiy toʻsiqlarni yuzaga keltirishi mumkin. Bu oqibatlarning har biri konkret holat va amaldagi yer rejimiga qarab baholanadi, biroq muammoni hozirdanoq inkor etib boʻlmaydi.
Bitta notoʻgʻri sana - butun huquqiy natijani oʻzgartiradi
Buxoro shahridagi konkret murojaat bu muammoni yaqqol koʻrsatadi. Murojaat materiallariga koʻra, Mohi-Xossa koʻchasidagi bir xonadon amalda 1987-yildan buyon mavjud boʻlib, keyinchalik texnik va hisob yuritish sabablaridan ikki xonadon shaklida alohida qayd etilgan.
1-uy boʻyicha umumiy yer maydoni 805 kvadrat metr. Xatlov maʼlumotlarida uning 600 kvadrat metri yakka tartibdagi uy-joy uchun, 205 kvadrat metri esa dehqon yoki tomorqa xoʻjaligini yuritish uchun ajratilgan. 2-uy boʻyicha 608 kvadrat metrning 600 kvadrat metri uy-joy, 8 kvadrat metri esa tomorqa sifatida koʻrsatilgan. Murojaatchi esa bu ikki yer uchastkasi aslida 1987-yildan buyon yagona uy-joy hovlisi sifatida foydalanib kelinayotganini koʻrsatgan. Biroq, yer egallangan yilini tasdiqlovchi jamoatchilik dalolatnomasi tuzilganda asossiz 2018-yilga qadar egallangani qayd etilgan. Dalolatnomani shakllantirgan kengashning asosiy xatosi yer egallangan vaqtning aniq sana bilan emas, balki davr bilan belgilagani boʻlsa, ikkinchisi yerning egallangan yilini mulkdor hamda mulkdorga tutash qoʻshnilardan aniqlik kiritmaganligi boʻlgan.
Natijada, 1-uy uchun keyinchalik rasmiylashtirilgan kadastr pasporti va davlat reyestri koʻchirmasida faqat 600 kvadrat metr yerga huquq qayd etilgan, qolgan 205 kvadrat metr uchun esa alohida dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi yeriga kadastr hujjati rasmiylashtirish tavsiya qilingan. Murojaatchining pozitsiyasiga koʻra, bu 205 kvadrat metr mustaqil tomorqa emas, balki uzoq yillardan buyon mavjud uy-joy hovlisining ajralmas qismi. Qolaversa, qonunning 12-moddasi qoidasi boʻyicha 805 kvadrat toʻliq uy-joy qurish maqsadida eʼtirof etilishi kerak.
Agar yer haqiqatan ham 1987-yilda egallangan boʻlsa, vaziyat mutlaqo oʻzgaradi. Chunki amaldagi 12-modda 1999-yil 1-yanvargacha egallangan yakka tartibdagi uy-joy yerlariga barcha hududlarda 24 sotixgacha boʻlgan maydon doirasida ijara huquqini eʼtirof etishga imkon beradi. 805 kvadrat metr ham, 608 kvadrat metr ham 24 sotixdan ancha kam.
Demak, bu holatda asosiy savol “yer 6 sotixdan oshganmi?” deb emas, undan oldingi va hal qiluvchi savol - “yer qachon egallangan?” deb qoʻyishdir.
Yer qachon egallanganini qanday aniqlash kerak?
Agar qonunning oʻzi huquq hajmini egallash sanasiga bogʻlayotgan boʻlsa, bu sana taxminiy yoki shablon tarzida belgilanishi mumkin emas. 937-sonli qonunda xatlov va elektron yigʻmajildni shakllantirish jarayonida vakolatli organlar tomonidan tegishli maʼlumotlar va hujjatlar kiritilishi nazarda tutiladi. Amaldagi tartibda yer uchastkasi egallangan yil ham huquqni eʼtirof etish toʻgʻrisidagi qarorda aks etadigan muhim maʼlumotlardan biridir.
Murojaatda yerning 1987-yildan buyon foydalanilganini tasdiqlash uchun arxiv hujjatlari, texnik inventarizatsiya materiallari, xoʻjalik daftarlari, yashash joyi va kommunal toʻlovlarga oid maʼlumotlar, shuningdek zarur boʻlsa aerofoto va kosmik suratlar asosidagi maʼlumotlarni tekshirish soʻralgan. Bunda isbotlash yuki mulkdor zimmasiga toʻliq tushmasligi, qolaversa, mulkdordan topish imkonsiz boʻlgan hujjatlarni talab qilishga yoʻl qoʻymaslik juda muhimdir. Sababi, mulkdor bilan suhbatlashilganda ushbu masala boʻyicha 1 oydan ortiq vaqt mobaynida kadastr, adliya, xalq deputatlari kengashi hamda shahar hokimiyatiga murojaat qilingani, yakunda masala ular tomonidan hal qilina olmasligi haqidagi rasmiy javob xatlarni olish bilan yakunlangani taʼkidlangan. Xususan, ayrim tashkilotlar murojaatchilarga yerning egallangan yilini tasdiqlovchi, topish imkonsiz boʻlgan hujjatlarni soʻrayotgani ham maʼlum boʻlgan. Jumladan, suhbatlashilgan murojaatchilarning biridan yer soligʻi 1999-yildan oldin toʻlangani haqidagi hujjatlar koʻrsatilishi zarurligi aytib oʻtilgan. Vaholanki, soliq kvitansiyalari raqamli bazalarda saqlanishining oʻzi yaqin yillardagina joriy etilgan.
Isbotlashni qiyinlashtiradigan yana bir jihat shuki, Raqamli texnologiyalar vazirligi huzuridagi Kosmik tadqiqotlar va texnologiyalar agentligi tomonidan taqdim etiladigan yer uchastkalari fotosuratlarining arxiv bazasi ham 2004-yilgacha boʻlib, undan oldingi rasmlar maʼlumotlar bazalarida mavjud emas. Bunday holatlarda mahalladagi fuqarolar guvohligi hamda mahalla dalolatnomasi yerni egallangan yilini aniqlovchi fakt boʻlib xizmat qilishi kerak, deb hisoblaymiz.
Bu faqat bitta xonadonning muammosimi?
Taqdim etilgan jamoatchilik dalolatnomasi va unga ilova qilingan roʻyxatlarda Buxoro shahrining turli koʻchalarida joylashgan juda koʻp koʻchmas mulk obyektlari keltirilgan. Ularning katta qismida egallash davri “01.01.2018-yilga qadar” degan umumiy ifoda bilan qayd etilgan. Roʻyxat Mohi-Xossa, Maxtumquli, Dilkusho, Davlatobod, Chorbakr va boshqa koʻplab hududlardagi obyektlarni qamrab oladi.
Bu roʻyxatning oʻzi barcha obyektlarda xato borligini isbotlamaydi. Ammo muammo kengroq tekshiruvni talab qilishi uchun yetarli signal beradi. Chunki 12-modda uchun “1999-yilgacha” yoki “1999-yildan keyin” degan farq oddiy statistik maʼlumot emas - u fuqaroga uy-joy maqsadida qancha yer boʻyicha huquq eʼtirof etilishini bevosita belgilaydi.
Agar 1970, 1980 yoki 1990-yillardan beri mavjud boʻlgan hovlilar yetarlicha tekshirilmasdan keyingi davrga kiritilgan boʻlsa, masala alohida fuqaroning nizosidan chiqib, tizimli muammoga aylanishi mumkin. Shu sababli Buxoro shahri boʻyicha kamida tanlama asosida xatlov natijalari va yer egallangan yillarni qayta tekshirish maqsadga muvofiq.
Ikkinchi muammo: qonunning oʻzidagi “tomorqa” yechimi real hayotga har doim ham mos kelmaydi
Faraz qilaylik, yer haqiqatan ham 2000-yildan keyin egallangan va Buxoro shahri uchun 6 sotixlik limit toʻgʻri qoʻllanmoqda. Shunda ham savol tugaydi degani emas.
Agar 8 sotix hovlining qolgan 2 sotix qismida allaqachon uy yoki unga xizmat qiluvchi bino-inshootlar mavjud boʻlsa, uni dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun yer deb belgilash real foydalanish holati bilan qanday uygʻunlashadi? 937-sonli qonunning oʻzi bir tomondan bino va inshootlarga mulk huquqini eʼtirof etishga, ikkinchi tomondan limitdan ortiq yerga dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun ijara huquqini eʼtirof etishga imkon beradi.
Natijada aynan bir koʻchmas mulk majmuasida bino va yerning huquqiy rejimlari oʻrtasida nomuvofiqlik paydo boʻlishi mumkin. Bu holat qonunni qoʻllash amaliyotida alohida tushuntirish yoki qonunchilik darajasida aniqlashtirishni talab qiladi.
Fuqarolar bugun xursand, lekin ertangi oqibatni bilmasligi mumkin
Koʻpchilik fuqaro uchun eng muhim yangilik - “kadastrim chiqdi”. Odamlar yillar davomida hujjatsiz boʻlgan uyiga nihoyat kadastr rasmiylashtirilganidan xursand boʻladi. Bu tabiiy.
Ammo oddiy fuqaro kadastr pasportidagi yerning foydalanish maqsadi, ijara huquqining qaysi qismga va qanday maqsadda eʼtirof etilgani, bu holat keyinchalik qanday rasmiylashtirishlarni talab qilishi mumkinligini har doim ham anglab yetmaydi.
Shuning uchun davlat organlarining vazifasi faqat hujjat chiqarish bilan tugamasligi kerak. Fuqaroga yerining qaysi qismi uy-joy, qaysi qismi dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun rasmiylashtirilayotgani va bunday ajratishning huquqiy oqibatlari aniq tushuntirilishi kerak.
Hozirgi holat korrupsiyaviy xavf uchun zamin yaratishi mumkin
Amaldagi vaziyat davlat organlarini korrupsiyaga undovchi holat hisoblanadi. Xususan, amaliyotda yuqoridagi kabi holatlarga yechim sifatida yer uchastkasini bir nechta mulkdorga boʻlish holatlari kuzatilmoqda. Shu orqali fuqarodan muammosi yechimi sifatida pul talab qilish imkonini ham keltirib chiqarishi hech gap emas. Masalan, 8 sotixlik yer uchastkasi 2015-yilda egallangan va fuqaro B ning nomida. Eʼtirof etilib, kadastr hujjatlari shakllantiriladigan boʻlsa, yer uchastkasini 6 sotixdan ortiq qismi tomorqa yoki dehqon xoʻjaligi maqsadida rasmiylashtiriladi. Agar yer uchastkasi ikkiga boʻlinadigan boʻlsa (masalan, fuqaro B hamda uning oʻgʻli Dga), bunday muammodan qochiladi. Keyinchalik yer uchastkasini kadastr orqali birlashtirib olsa boʻladi. Ushbu sxema davlat organi uchun tayyor pora manbayi boʻlishi mumkin.
Qolaversa, “Eʼtirof AAT” platformasidagi tahrirlash imkoniyatining qaror qabul qilingandan keyin kadastr organiga bogʻliqligi korrupsiyaviy xavf uchun omil boʻlib xizmat qiladi.
Muammoga yechim boʻlishi mumkin boʻlgan tavsiyalar
Birinchidan, yer egallangan sana 12-modda boʻyicha huquq hajmini oʻzgartiradigan hollarda bu sana individual dalillar asosida tekshirilishi lozim. Eski texnik pasportlar, inventarizatsiya materiallari, arxiv hujjatlari, xoʻjalik daftarlari, soliq va kommunal maʼlumotlar, shuningdek zarur hollarda aerofoto va kosmik materiallardan foydalanish kerak.
Ikkinchidan, “Eʼtirof” avtomatlashtirilgan axborot tizimiga notoʻgʻri sana yoki boshqa muhim maʼlumot kiritilganligi keyin aniqlansa, uni tuzatishning fuqaroni bir necha idora oʻrtasida yurishga majbur qilmaydigan aniq va tezkor maʼmuriy mexanizmi boʻlishi kerak. Hozirgi kunda tahrirlash funksiyasi faqatgina xalq deputatlari kengashi qarori qabul qilinguncha mavjud boʻlib, undan keyingi tuzatish alohida tartibda kadastr organlarining murojaati bilan respublika tomonidan amalga oshiriladi.
Uchinchidan, 6 sotixdan ortiq qismda amalda turar joy yoki unga xizmat qiluvchi bino-inshoot mavjud boʻlgan hollarda yerning ushbu qismini dehqon yoki tomorqa xoʻjaligi uchun rasmiylashtirish qanday huquqiy oqibatlarni tugʻdirishi boʻyicha Kadastr agentligi va Adliya vazirligining rasmiy tushuntirishi zarur.
Toʻrtinchidan, Buxoro shahri boʻyicha 937-sonli qonunning 12-moddasi qoʻllanishi tanlama asosida oʻrganilishi lozim. Agar oʻxshash muammo boshqa hududlarda ham aniqlansa, amaliyot respublika miqyosida tahlil qilinishi kerak.
Beshinchidan, qonunchilikda 6 yoki 12 sotixdan ortiq qismning oʻzida allaqachon eʼtirof etilayotgan uy-joy va yordamchi inshootlar mavjud boʻlsa, bunday yerning maqomi alohida tartibda hal etilishi kerak. Chunki qogʻozdagi “tomorqa” real hayotdagi yashash uyining ostidan oʻtib ketmasligi lozim.
Masala hujjat chiqarish bilan tugamaydi
937-sonli qonun minglab fuqarolarning yillar davomida hal boʻlmagan mulkiy masalalarini qonuniylashtirish uchun qabul qilingan. Shu sababli uning ijrosi fuqaroga shunchaki kadastr hujjatini berish bilan oʻlchanmasligi kerak. Muhimi - huquqning toʻgʻri hajmda, toʻgʻri maqsadda va keyinchalik yangi muammolar tugʻdirmaydigan tarzda eʼtirof etilishi.
Bugun “600 kvadrat metr” degan yozuv oddiy texnik raqam boʻlib koʻrinishi mumkin. Ertaga esa aynan shu raqam fuqaroning oʻz hovlisidan foydalanishi, uni rasmiylashtirishi, xususiylashtirishi, qayta qurishi yoki boshqa mulkiy masalalarni hal qilishida asosiy toʻsiqqa aylanishi ehtimoli bor.
Qonun eski muammoni hal qilish uchun qabul qilingan. Uni qoʻllash esa fuqarolar uchun yangi muammo yaratmasligi kerak.
Shu oʻrinda fuqarolarimizni huquqlarni eʼtirof etish jarayonlariga befarq boʻlmaslikka chaqiramiz. “e’tirof.kadastr.uz” internet sayti orqali oʻzlariga tegishli maʼlumotlarni muntazam kuzatib borish, hujjatlarda xato yoki nomuvofiqlik aniqlangan taqdirda esa qaror qabul qilinishidan oldin mavjud tahrirlash imkoniyatidan foydalanish yoxud zudlik bilan tegishli tashkilotga murojaat qilish muhim.
Agar qaror allaqachon qabul qilingan boʻlsa va unda fuqaroning huquq va qonuniy manfaatlariga taʼsir qiluvchi xato yoki boshqa muammoli holat mavjud boʻlsa, “Oʻzboshimchalik bilan egallab olingan yer uchastkalariga hamda ularda qurilgan binolar va inshootlarga boʻlgan huquqlarni eʼtirof etish toʻgʻrisida”gi 937-sonli qonunning 3-moddasi doirasida maʼmuriy sudga tegishli qarorni haqiqiy emas deb topish toʻgʻrisidagi ariza (shikoyat) bilan murojaat qilish mumkin.
Eng muhimi, huquqingizga oid jarayonlarni oʻz vaqtida kuzatib boring. Chunki koʻp hollarda muammoning oldini olish, uni keyinchalik bartaraf etishdan ancha oson.
Huquqiy ogohlik - bugungi kun talabi, oʻz huquqingizni oʻz vaqtida himoya qilish esa uning eng muhim kafolatidir.
