Ижарачиларни ҳайдаб чиқариш бошланди. Бунда ҳар доим ҳам мулкдор айбдорми?

Бу қонунда ижарага олувчининг ҳам ҳуқуқлари етарлича ўз аксини топган. Жумладан:

• Ижара ҳақи ижара шартномасида томонларнинг ўзаро келишувига биноан белгиланади;
• Ижара ҳақи миқдори томонларнинг келишувига мувофиқ шартномада кўзда тутилган муддатларда ўзгартирилиши мумкин;
• Ижара шартномаси шартларининг ўзгартирилишига, унинг бекор қилинишига ва тўхтатилишига томонларнинг келишуви билан йўл қўйилади;
• Томонларнинг бири шартнома шартларини бузган тақдирда иккинчисининг талабига кўра ижара шартномаси тегишли суднинг қарори билан бекор қилиниши мумкин.

Яъни қонунчилигимизга кўра уй эгаси истаган пайтида ижарачини ҳайдаб чиқариб юбора олмайди. Агар ижара шартномаси тузилган бўлса, унинг муддати якунланиши шарт. Тузилмаган тақдирда ҳам фақат суд қарори асосида, ижарада яшовчи уйни ихтиёрий тарк этишни истамаса, МИБ аралашуви билангина чиқариб юборилиши мумкин. Лекин бундай ҳолда мулк эгаси ҳам 1,5 млн сўмдан 3 млн сўмгача жаримани тўлаб қўйишига тўғри келади.

Унда нега қонуний асос бўлатуриб, суд-ҳуқуқ тизими орқали ҳуқуқларни ҳимоя қилиши мумкин бўлгани ҳолда бу қадар муаммолар келиб чиқмоқда?

Ҳаммасининг асосий сабаби – бозорда талаб ва таклиф мутаносиб эмаслигида, талаб каррасига ошиб кетгани ва таклиф йилдан йилга камайиб бораётганида. Токи ижарага берувчи бу фаолиятдан манфаатдор бўлмас экан, бошқа ҳар қандай маҳсулот ёки хизмат сингари харидорни, бу ўринда ижара олувчини изламас экан, бозорда таклиф талабдан оша олмаса ҳам яқинроқ келмас экан, ҳеч нарса ўзгармайди. Инсофга чақириш, шафқат сўраш билан тизимли муаммо ҳал бўлиб қолмайди.

Нима қилмоқ керак, қандай муаммолар вазиятни таранглаштирмоқда?

1. Ўзбекистонда турар жой ижараси бизнес сифатида шаклланмаган. Яъни фақат ёки асосан шу билан шуғулланадиган мулкдорлар синфи, тадбиркорлик субъектлари йўқ, кўрмаганмиз. Ҳолбуки бутун дунёда ижара мунтазам даромад берувчи тадбиркорлик тури сифатида қаралади ва кўчмас мулкларга катта маблағлар тикилади. Фақат ижарага бериш мақсадида йирик кўп қаватли уйлар қурилади, уларда баҳоси турлича бўлган хонадонлар тайёрланади. Бунинг ортидан бозорда таклиф кўпаяди. Давлат ҳам мана шу ўринда аралашиши, бюджет асосида шундай уйлар қуриши мумкин. Аммо бунда аччиқ тажрибани унутмаслик лозим – давлат яхши тадбиркор бўла олмайди;

2. Ижара даромади ҳам қонуний, ҳам диний жиҳатдан ҳалол бўлса-да, ижарага олувчи аксарият ҳолларда норозилик билан тўлайди. Бу масаладаги баҳсларда одатда ижарага берувчи айбдор сифатида олабўжидек кўрсатилади, “инсофсиз, беш қўлини оғзига тиққан” деган таърифларнинг барчаси унга қаратилади. Бундай муносабат бозордаги бор ўйинчилар сафининг мунтазам қисқаришига сабаб бўляпти, таклиф янада камайяпти.

Кўпчилик бу вазиятда давлат аралашувини истайди. Аммо хусусий мулк конституцион кафолат остида, унинг эгаси истаганича тасарруф этади. Мулк эгасини нимагадир мажбурлаш қонунларга ҳам, халқаро обрўга ҳам тўғри келмайди. Фақат рағбатлантирувчи механизмларни кучайтириш билангина натижага эришиш мумкин;

3. Кўпчилик ҳуқуқий муносабатларда ҳимоя бўлиши учун ижара шартномаси тузиш зарурлигини таъкидлайди. Бу албатта тўғри, аммо реалликдан йироқ. Аслида ижара шартномаси ҳар икки томон манфаатига хизмат қилади. Аммо бизда бу ижарага олувчининг ортиқча талаби сифатида қабул қилинади. Ижарага берувчида шундоқ ҳам танлов имконияти кўп бўлгани учун ортиқча қоғозбозликни сўрамайдиган, харажатга туширмайдиган ва ҳақини талаб қилавермайдиган харидорни танлаб олади, қонунни ва ҳуқуқларини пеш қилаверадиганлардан нарироқ юришга ҳаракат қилади. Ижара расмий шаклда тузилиши кераклиги ҳақидаги қоидага амал қилинмаслигида ҳам етарлича муаммолар келиб чиқади. Бу борада бюрократия максимал йўқотилган, истаган одам бир неча дақиқада шартномани расмийлаштириши мумкин;

4. Ижарага яшовчиларнинг аксарияти муҳтожлар, бироқ уларга кўмак берувчи ҳомийлик ҳаракатлари деярли кузатилмайди. Ҳар хил ният билан олиб қўйилган, лекин бўш турган уйлар жуда кўп. Аммо ортиқча мулкини бепул бериб қўйган, тўловларга эҳсон қиладиган, талабаларга бошпана таклиф қилганларни учратмаймиз. Ҳолбуки ривожланган давлатларда бундай хайрия ишлари анча ривожланган, талабалар ҳатто талаш бўлишади;

5. Ижара баҳоси баландлигининг муҳим илдизларидан бири уй-жойлар нархининг даромадларга нисбатан қимматлиги, ипотека бозорининг ҳануз фалаж аҳволдалиги. Жуда кўпчилик, аниқроғи ҳамма ижарага тўлаб юрган пулини сал кўпроқ қилиб бўлса-да, келажакда ўзига қоладиган уйга тўлашни истайди. Лекин амалда ундай таклиф йўқ, бори ҳам нореал. Кўчмас мулкни қиммат нархда сотиб олган мулкдор уни арзонга бериши мантиққа тўғри келмайди;

6. Таранглик пойтахт Тошкентда айниқса жиддий. Бунинг илдизи умумий ижтимоий/иқтисодий муаммоларда. Ўзбекистонда барча соҳалар ўта марказлашган, ёшларга ўз салоҳиятларини намойиш этиш, иш топиш, ўқиш каби масалаларда ҳеч бир шаҳар Тошкентга қисман бўлса-да муқобил бўла олмайди. Бундан ташқари бошқа ҳеч қаерда йўқ доимий коммунал таъминот (свет, газ, сув ва ҳатто иссиқ сувнинг мунтазамлиги) пойтахтга интилишни янада кучайтиради. Айни пайтда четдан келаётганларнинг аксарияти Тошкентни манзил тутаётгани мураккабликни оширмоқда.

Бугунги кунда пойтахтда 300 долларга ижара уй топиш деярли иложсиз, 400 долларга муаммо, 500 долларга танлов имконияти чекланган бўлиб қолди. Фақат 600 доллар ва ундан юқори сегментда ҳақиқий бозор қонунияти қисман ишлаяпти, яъни ижара берувчи ўзи қизиқиб харидор қидиряпти. Ўзбекистондаги ўртача даромадларга нисбатан олинганда бу нарх ўта қиммат. Эр-хотин бирга ишлаган тақдирда ҳам топганини фақат ижарага тўлашига тўғри келади.

Ижара қийматининг ойлик даромадга нисбатан ҳажми бутун дунёда ўзига хос индекс ҳисобланади. Бу борада норасмий тарзда умумқабул қилинган кўрсаткич бор – агар инсон ўз даромадининг 30 фоизини ижара учун сарфласа, ўзини иқтисодий жиҳатдан мустақил ҳисоблаши ва оиласи бюджетини ривожлантириш имкониятига эга бўлиши мумкин. Агар ижара ойлик даромаднинг 40 фоизидан ошса, оғирлик қила бошлаши, 50 фоиз ва ундан юқори кўрсаткичларга чиқиши инсонни мураккаб вазиятга тушириши ҳисоблаб чиқилган. Тошкентда эса бу борада критик нуқтадан ҳам ўтиб кетилди.

Аброр Зоҳидов